從哪些指標判斷商業地產（寫字樓）是否值得投資？

首先， 一個城市的房地產投資判斷，需要從兩方面著手。一是對城市的經濟和政策狀況分析，二是對該地區房地產行業的態勢分析。具體分析如下：

·經濟分析。包括該城市的經濟發展水平、經濟發展速度、城市固定資產投資的規模、以及居民消費能力。城市的經濟發展水平、經濟發展速度以及居民消費能力，之前很多朋友已經分析得很透徹了。在這裡，我們僅從城市固定資產投資的規模和房地產投資交易額來展開。”

從城市固定資產投資的規模來看，中國房地產市場在過去幾年間增長迅速。據估計，2015年中國投資級地產總規模位居全球第二，僅次於美國，達到8,060億美元。而仲量聯行預計，中國房地產市場還有望在未來保持快速增長。

仲量聯行中國投資部總監顧東尼（Anthony Couse）指出：“與此同時，我們正在見證各類中國投資者以史無前例的速度積累商業地產開發、收購和出售的經驗。中國的房地產市場投資規模將與經濟同步增長，適應不斷變化的投資需求。日趨成熟的中國國內投資者越來越善於捕捉國內外的投資機遇，自身的競爭力也在不斷提升。境外投資者無疑將會繼續擴大他們在中國的投資足跡，但國內投資者仍將繼續佔據投資總量中的主要部分。”

想了解2016年中國房地產投資報告信息圖，請點擊下載報告

就各個城市的房地產投資交易額來看。仲量聯行數據顯示，在創紀錄的2016 年裡，中國房地產交易額達到驚人的2090 億元人民幣（約合308 億美元），同比增幅高達52%。2017 年上半年仍然保持了這一增長趨勢，這一數額達到808 億元人民幣（約合119 億美元），同比增幅達44.8%。其中，辦公樓繼續成為最受歡迎的投資資產，其交易總額高達402 億元人民幣（約合59.3 億美元），幾乎占上半年全部交易額的一半（49.8%）。

從數據上看，上海和北京無疑仍是投資者最青睞的城市，二季度交易額分別佔中國投資總額的34.8%和26.1%，但事實上京滬兩地對投資者的吸引力正在下降。2016 年中國房地產投資交易總額中，發生在上海的交易額佔比超過45%，然而到了2017 年二季度，這一比例已悄然降至34.8%，以下是2017年二季度中國的投資交易額一覽。

·政策分析。包括近期的房地產政策、土地調控政策、金融調控政策等。

在這裡，我們列舉一些近期影響著國內房地產的重大政策。

一帶一路。隨著“一帶一路”倡議的深入推進，中國房地產開發商海外投資開發的步伐也緊跟國家戰略，從英美澳等傳統發達市場走向沿線國家和地區，特別是臨近的東南亞地區。“一帶一路”下的海外房地產新商機已悄然而至。“一帶一路”房地產類相關投資的重點，目前主要集中在開發全新的交通網絡、工業區、酒店、住宅，辦公樓和零售物業等方面。其中大部分開發都需要分階段進行，或以建設運營（BOT）模式完成。 近年來，仲量聯行多次為中國海外投資者提供了不同項目的評估顧問服務，幫助他們在“一帶一路”沿線新興經濟地區建立市場地位，包括華夏幸福、碧桂園等以城鎮運營商見長的開發商，中國建築等知名央企，以及中國人壽保險、中國平安等多個金融機構。

基於豐富的實際經驗，仲量聯行企業評估及諮詢部資深董事陳銘傑表示︰“中資開發商在基礎設施建設方面，效率頗為驚人。哪怕資本回報不會在短期內實現，但他們依然有能力和資源，在短短的一至兩年間建成一座大樓，甚至在同一時間內建成一條新鐵路線。”

“一帶一路”國際合作高峰論壇，詳情請見http://www.gov.cn/xinwen/2017-05/16/content_5194255.htm

房產去槓桿化。今年的8月7至10日，第十七屆博鰲房地產論壇在海南如期舉行，本屆主題是“跨越與去地產化浪潮”。 去槓桿化，是中國房地產行業正在經歷的不可阻擋的政策大潮。從嚴監管、防範風險將是未來相當長一段時間內政府金融工作的重點。

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒認為，由於金融形勢的變化，房企的融資能力已經受到顯著的影響。“從去年年底開始，中國金融開始了去槓桿的進程。今年我們已經看到金融市場乃至房地產有了比較大的動作，銀行借貸收緊，民營企業融資成本快速上升，因為國內發債難，企業更多轉向海外債。”

在房地產市場，受益於一二線城市外溢需求，今年上半年三四線城市成交量增長強勁。即便如此，當下一些區域存在的房地產高槓杆現象依然值得高度警惕。興業證券的最新報告指出，2016年中國三四線城市一二手銷售金額為5.55萬億，其中3.47萬億來自於貨幣加的槓桿，佔比62%，預計2017年這一槓杆比例會更高。 在周志鋒看來“一線城市此前也沒有達到這麼高的槓桿比例，這是一種非常危險的模式。”他強調雖然每個企業有不同的選擇，但整體而言，在當前的形勢下，房企需要慎重考慮自身是否有足夠充裕的資本去抵禦可能來臨的風險，選擇穩健和收縮的戰略其實是以退為進：“今年，特別是下半年開始，房企在策略上已經發生了很大的轉變，變得更加穩健，做好了‘過冬’的準備。只有這樣，在有可能發生的風險面前企業才能有更高的生存幾率。”從更長遠的角度看，現階段房企進行多元化創新是趨勢所在。例如，在國家大力鼓勵發展住房租賃市場的風口下，萬科、龍湖等大型房企已經提前佈局了長租公寓等新領域。

第十七屆博鰲房地產論壇，詳情請見http://www.sohu.com/a/164910917_156030

·產業分析。包括該地區房地產開發投資規模、房地產市場供給與銷售、房地產價格增長態勢等等。

就2017年二季度而言，國內房地產市場情況分析如下：

辦公樓市場，一線城市新興區域表現活躍，二線城市升級需求顯著。

物業市場，奢侈品市場回暖，餐飲擴張活躍。

住宅市場，緊縮政策依舊，庫存持續下降。

根據以上信息，我們分析今年第二季度中國房地產投資機會如下：

2017年第二季度中國GDP增速與第一季度持平，維持在6.9%。受金融調控影響，第三產業（服務業）增速在第一季度和第二季度呈逐步放緩的態勢，但是製造業取得強勁增長。投資在中國經濟中依然佔據主導地位，基礎建設投資處於高位運營。央行把主動防範化解系統性金融風險放在更加重要的位置，著力防範化解重點領域風險。隨著緊縮的貨幣政策和房地產政策繼續實施，中國經濟增長動力預計將減弱，經濟增速將從下半年開始放緩。

甲級辦公樓市場， 金融業（尤其是證券與保險行業）、專業服務業及科技類企業成為本季度甲級辦公樓需求來源的主力，大量企業繼續利用租金持續下調的時機紛紛升級。聯合辦公等共享辦公運營商在本季度也表現出了強勁的擴張需求。

優質零售物業市場，迎合大眾市場並提供外賣服務的餐飲類租戶，國內時尚設計師品牌是租賃需求主要來源。新零售概念店持續佈局，其中“線上+線下+物流”模式租賃需求活躍。部分國際輕奢品牌在重點二線城市的優質零售物業選擇性擴張。

高端住宅市場，各一二線城市大多維持了原有的緊縮政策。預計下半年部分城市的調控政策將持續執行。受此影響，2017年主要一二線城市成交量會較去年有較大幅度下滑。但由於改善型需求依然強勁、開發商庫存壓力較小，預計這些城市的價格會維持穩定。

每個城市背景不同，產業趨勢也不盡相同，城市發展還會引起城市改造等新熱潮。而區域經濟一體化，讓未來城市之間的聯動發展，比以往任何時刻都更重要。同一個區域的城市，不應該是相互競爭的，而應該是互補、協同發展。

值得一提的是，區域經濟的協同互補，在利好城市和區域發展之際，也會快速帶動當地的住宅和辦公需求，城市群內部蘊含了巨大的房地產投資機遇。在中國，三大城市群：長三角、珠三角和京津冀，也是中國經濟活躍度最高的地區。

各個城市有不同的定位，也創造出不同的房地產機遇。我們列舉其中的一些城市，分析其2017年第二季度的房地產投資情況。

長三角之杭州 上半年度杭州辦公樓市場供應量可觀，但鑑於杭州經濟發展強勁，整體辦公樓市場的未來發展前景樂觀。在辦公樓主要板塊中，錢江新城細分市場持續受到市場關注。在零售地產領域，非核心商圈多個新項目開業，餐飲及體驗類租戶的需求保持強勁，使得市場在吸納了一輪新增供應後，空置率仍維持在較低水平。在酒店市場，受商務出行、休閒旅遊和會議會展的強勁需求驅動，高端酒店市場投資前景看好，項目落地區域從西湖區逐漸向錢江新城延伸。

京津翼之北京

"隨著新一輪供應中的首批辦公樓竣工，優質辦公樓將落戶北京多個細分市場，那些尋求辦公空間升級的國內租戶將紛紛抓住這一難得的市場機會。"仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。與此同時，在零售物業市場，王府井淘匯新天（Spoton WFJ）購物中心以22億元人民幣的價格出售給一個私人買家。平安信託斥資12.5億元人民幣收購瞭望京新一城購物中心，今後該商廈可能會被改造為辦公樓。投資者對潛在的"商轉辦"項目很感興趣，並繼續在市場中尋求潛在的商機。物流市場的租賃活動微幅攀升，電商和第三方物流企業仍是主要的需求來源。在高端住宅銷售市場，政府最新出臺的降溫措施對該市場的供需和售價均帶來了顯著影響。

珠三角之廣州 仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示："回顧近兩個季度，廣州甲級辦公樓整體租賃需求平穩中略有上升，新近落成的尤其是珠江新城的優質辦公樓項目繼續受到租客的歡迎，其中互聯網與IT公司擴租意願較為明顯，新興市場琶洲租賃需求也明顯上升，但市場整體租金走勢則出現分化。優質零售物業市場方面，第二季度的租賃需求整體保持平穩，服飾類零售商的銷售業績表現與此前數季度相比開始有所改善，但他們的擴張態度仍屬謹慎；市場整體空置率略微上揚，上半年度優質零售物業租金增速依然緩慢。優質購物中心的成交案例輕微增多，投資市場整體情緒仍較活躍。

通過以上分析，我們看到各個城市情況不同，房地產市場分類也眾多，包括個人住宅、工業地產、商業地產、旅遊和酒店地產等等，投資機會也因此而大有不同。