本報記者 郭陽琛 石英婧 上海報道
4月28日，江蘇中南建設集團股份有限公司（以下簡稱“中南建設”，000961.SZ）發佈2019年度報告。報告期內，公司實現營業收入718.3億元，同比增長79.08%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤41.63億元，同比增長 89.83%。
數據顯示，截至2019年末，中南建設持有貨幣資金達254.1億元，同比增長24.5%；經營性現金流入1109.7億元，是一年內到期的各類有息負債的4.6倍；有息負債總額699.2億元，也在房地產行業同銷售規模的公司裡中處於低位。
與此同時，中南建設公佈了亮眼的年度分紅預案，即擬向全體股東每10股派發現金紅利2.8元（含稅），預計共派發現金紅利10.5億元，佔歸屬上市公司股東淨利潤的25.31%，同比大幅增長133%。
“業績增幅比較大，說明中南仍然具有非常好的成長性。”知名地產分析師嚴躍進在接受《中國經營報》記者採訪時表示，整體而言，2019年增速既超出歷史水平，也在行業內排名前列，說明企業的經營是比較穩健的。同時中南建設擴張速度不減，主要與城市佈局有關，“尤其是南通等城市，藉助長三角一體化的‘東風’一下子熱起來了，也帶來了很多機會。”
營利倍增
年報顯示，2019年，中南建設房地產板塊實現合同銷售金額1960.5億元，銷售面積1540.7萬平方米，同比分別增長33.7%和34.6%。
在克而瑞發佈的中國房地產企業銷售金額TOP200榜單中，中南建設的排名也從上一年的第18名提升至第16名。
建築板塊同樣表現亮眼，2019年，中南建設建築業務新增合同額278億元，營業收入221.8億元，同比增長45.5%。
值得注意的是，目前建築業務中3億元以上項目達30個，在新增合同額中佔比52%，這也為公司的未來發展注入了充足動力。
在地產、建築兩大板塊共同發力下，中南建設2019年核心財務指標亦是表現亮眼。
年報顯示，報告期內，公司營業收入大幅上升，全年實現718.3億元，同比增長79.1%；公司歸屬於上市公司股東的淨利潤41.6億元，同比增長89.8%；基本每股盈利1.12元，同比增長88.6%。
尤其是歸母淨利潤規模實現翻倍式增長。時間撥回至2017年末，彼時中南建設歸母淨利潤為6.9億元；到2019年末，這一數據已猛增至41.6億元，年複合增長率高達146.1%，在同梯隊房企中表現突出。
“業績大幅增長，處在業績預告中樞位置；銷售金額近2000億元，增速靚眼。”東吳證券研報對於2019年中南建設的業績也給予了較高評價。
除了營收、淨利雙增，2019年，中南建設各項財務指標也愈加穩健。
相關數據顯示，截至2019年末，中南建設持有貨幣資金達254.1億元，同比增長24.5%。
受益業績增長，報告期內公司加權平均淨資產收益率21.58%，比上一年提高了8.29個百分點，營業利率同比增加0.91個百分點至8.78%，權益淨利潤率比同期增加0.33個百分點至5.80%。
得益於公司管理改革紅利開始不斷釋放，2019年，中南建設銷售費用率同比下降0.37個百分點，管理費用率同比下降1.48個百分點。
記者瞭解到，中南建設建立以 ROIC（投入資本回報率）為核心的經營評價體系，用ROIC穿透組織，使得管理更加精細化，進一步提升人均效能、改善費效比；圍繞財務穩健原則，合理使用槓桿，優化負債結構，提高利潤率。
融資渠道多元
“降槓桿”是近年來房地產行業的“主旋律”，中南建設也不例外，負債率、淨負債率等指標均優化明顯。
年報顯示，2019年，中南建設總負債率90.77%，同比下降0.92個百分點；淨資產負債率165.95%，同比下降25.56個百分點；剔除預收賬款之後的負債率，2019年末僅為48.31%，公司有息負債總額699.2億元，也在房地產行業同銷售規模的公司裡中處於低位。
報告期內，中南建設在償債能力方面的提升亦是可圈可點。隨著項目結算規模擴大，2019年公司經營性現金流入1109.7億元，是一年內到期的各類有息負債的4.6倍，由此經營活動產生的現金流量淨額為82億元；公司持有的現金254.1億元，同比增長24.5%。多元均衡的融資渠道也改善了中南建設的財務結構。2019年6月，中南建設成功在境外首次發行了3.5億美元債券，收到近60家境外知名投資機構下單，獲得近4倍的超額認購。
業內人士分析稱，上述數據均體現出中南建設有息負債規模小、償債能力強、實際經營風險低的特點。隨著融資結構進一步優化，中南建設的整體融資能力得到顯著提升，彰顯出在資金儲備和財務穩健性上的強勁實力。
在穩健經營的同時，中南建設積極與全體股東分享成長紅利。2020年，擬向全體股東每10股派發現金紅利2.8元（含稅），預計共派發現金紅利10.5億元，佔歸屬上市公司股東淨利潤的25.31%，這是公司連續兩年維持超20%的分紅比例。
值得一提的是，2018年，中南建設針對公司高管發佈股權激勵計劃，其中第二個行權期行權條件為2019年度公司歸屬上市公司股東淨利潤相對2017 年的增長幅度不低於560%，目前這一期的考核目標業已實現。
2019年5月，中南建設面向企業中層骨幹員工486人再次推出大手筆股權激勵，進一步授出1.38億份股票期權。
據悉，目前中南建設股權激勵計劃的業績考核要求為，2019年、2020年和2021年度公司扣除投資性房地產應用公允價值計量模式影響後的歸屬上市公司股東淨利潤相對2017年的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。
深耕核心城市
年報顯示，2019年，中南建設新增項目78個，新增土儲建築面積合計約989萬平方米，新進入濟南、廈門等6個城市，未來可竣工的總土儲建面為4，226萬平方米。
按城市能級劃分，2019年，中南建設一、二線城市銷售金額佔比45%，三、四線城市銷售金額佔比55%，與往年相比保持平穩，佈局相對平衡。
截至2019年末，中南建設累計全國佈局項目372個，進入內地107個城市，全面覆蓋長三角區域、山東、珠三角區域，以及福建、湖南、河南、京津冀區域，在成都、重慶、武漢、西安等中心城市亦有佈局。
在土儲佈局方面，投資城市的能級有所提升，也將成為中南建設未來成長的根基。記者瞭解到，中南建設一直在不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地核心城市的戰略佈局，適度增加一、二線城市的資源佔比，控制中小城市的單項目規模，項目獲取到銷售的平均週期保持在7～8個月。
業內人士分析稱，隨著新型城鎮化的深入推進，珠三角、長三角區域等重點都市圈、城市集聚帶將吸引更多新的產業和城市人口，有準備的企業將抓住更多機遇。當前環境下，房企單純土地儲備和融資能力的優勢進一步降低，產品能力、運營能力、財務穩健程度的重要性不斷提高，健康的企業將迎來更大的發展空間。
嚴躍進則認為，從房企角度來講，聚焦核心城市的出發點還是在於拿地的性價比。像中南建設這類企業，主要是土地的總價成本可控，同時多佈局一些經濟實力較強的黑馬型城市，這些對於開發商是有積極作用的。
此外，近年來，中南建設依託集團多產業鏈聯動優勢，始終堅持“主航道”房地產開發，在健康住宅方面持續研發與迭代，同時探索商業等“輔巷道”業務。
華創證券研報分析稱，中南建設在2016～2019年期間經歷了全方位的積極變革，自主權增強與市場化機制造就全新中南，推動公司進入高速增長階段。2019年5月公司再推新激勵，業績承諾已延伸至2021年，並高達90億元，彰顯強烈發展信心。“考慮到公司利潤率將低位回升、同時預收款高覆蓋，未來釋放業績潛力強勁。”
