国泰君安证券发布投资研究报告，评级: 增持。
招商蛇口(001979)
投资要点：
维持增持评级，维持目标价28.35元。考虑到公司业绩增速及毛利率回落，下调2020-2022年EPS为2.41/2.83/3.26元（原2020/2021年EPS为2.59/3.02元），对应增速为19%、17%、15%。由于公司大湾区优质土储变现提速及2500亿销售目标可期，维持28.35元目标价。现价对应2020年EPS为6.9倍PE。
2019年业绩稳健增长，符合预期。公司2019年营收977亿，同增10.6%；归母净利润160亿，同增5.8%。毛利率34.6%，较2018年下降4.8个百分点。每股派发现金股利0.83元，分红比例41.7%，持续维持在较高水平。
毛利率下滑和存货减值拖累业绩，未结转资源保障后续业绩释放。1）2019年竣工面积1021万方，同增104%，但结算面积仅514万方，预收对营收覆盖率从85%上升至100%，可结转资源丰富；2）深圳及江南区域毛利率下行及厦门臻园项目存货减值，对业绩形成较大拖累。
前海资源释放可期，2020年销售冲刺2500亿。1）公司在深圳前海片区土储455.8万方，其中428.8万方未开工，随着前海土地整备进入第三阶段，该部分土储将加快释放；2）新开工呈现加快趋势，效率提升，2020年销售目标2500亿，同增13.4%，2020年Q1销售同比下滑仅4.7%，好于可比公司，将大概率完成销售目标。3）综合融资成本仅4.92%，净负债率处于低位，助力公司应对疫情冲击。
风险提示：园区项目开发进度低于预期。
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