文丨金不换
开源节流，乃进击与防守之间的一项平衡术。
世界石油大亨洛克菲勒很早便创业，但一直没有起色。苦闷之余，他买了本“教人如何致富”的书，打算试试运气。
不料，那本书只传达了一个致富秘诀：勤俭。
洛克菲勒恼羞成怒，感觉受到欺骗。但后来他又转念一想，其实不无道理：“勤”是开源，“俭”是节流，合二为一的确是条致富之道。
此后，洛克菲勒秉持着勤俭的理念，五年内攒下了800美元，并用于石油经营，直至成为一代传奇。
放眼当下，“开源节流”的商业案例多有发生，比如最近动作频频的恒大。
01
3月各家房企纷纷发布年报，“稳”、“降速”“提质”等字眼密集出现，中国恒大的年报，在3月底姗姗来迟，而“稳”同样成为其最明显的标签。
3月31日，中国恒大发布2019年度业绩。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
从年报整体上看，去年恒大实现了稳步增长。在这些数字之外，恒大掌门人许家印还亲自当了一次年报讲解人，宣布推出恒大的九字新发展战略，即“高增长、控规模、降负债”。
针对该战略的每一块，许家印都为外界勾勒出了自己的蓝图。
在许家印的谋划中，高增长就是要实现销售高速增长。恒大今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
其次控规模，则是要严控土地储备规模，实现土储负增长。
目前恒大的土地储备为2.93亿平方米，未来三年恒大每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
最后，便是降负债。
目前恒大的借款为7999亿元，未来其要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
简而言之，恒大的新发展战略，本质上是在经营维度上进行“开源节流”——“开源”上扩大销售，“节流”上降低土地储备。
最终实现的是，降低高负债。
显然，在滚滚向前的房企大军中，恒大也加入了求稳队伍行列。
02
在求稳房企大军中，有人在追求多元化经营，有人在追求现金流健康。
将注意力放在降低高负债上的恒大，显然也是嗅到了某种行业变化的气息。
事实上，关于负债，其在房企行业中已重新变换了角色。
首先，行业依靠高杠杆跑马圈地的时代已经逝去，房企凭借高负债大规模扩张的打法早已过时。
其次，去年以来整个房企市场的融资都在收紧。背负着高负债的房企，或将面临融资不畅带来的高风险。
另外，今年的这场疫情，也给所有房企敲响了警钟。高负债一旦碰上不可抗因素导致的现金流收紧，房企面临的难题将会大幅增加。
总之，此时房企如果继续追求高负债，并不是明智之举。
因此，恒大此时提出九字新战略，既是基于自身发展的周期出发，也是考量了整个行业的现状。
那么恒大能否实现新战略的成功落地？或者说恒大能否实现销售高增长，降低土地储备增长？
这得分两个维度来看，首先看增加销售。
一方面，恒大现有的土地储备庞大，能够支撑其销售的高增长。
据恒大管理层介绍，恒大今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿。
如果按照64%的去化率估算，恒大今年能够实现销售8110亿，显然完成8000亿的销售不是问题。
另外，今年2、3月份恒大实施的“网上卖房”策略，也显露出其销售实力。
数据显示，今年恒大推出的“网上卖房”打响了一季度业绩“开门红”：销售额增长23%至1465亿元，销售回款增长55%至1133亿元，刷新了公司一季度销售及回款最高历史纪录。
其次，看降低土储。
事实上，通过近两年的数据来看，恒大的土储已经在呈现逐年下降趋势：2017年~2019年，恒大土储分别为3.12亿平米、3.03亿平米和2.93亿平米。
在这种严控土储的能力背后，是恒大的运营能力、管控能力和团队执行力在做支撑，这“三把紧箍咒”或将继续控制恒大的土地储备增长。
为了让外界更清晰地了解恒大的新战略，业绩发布会现场许家印还算了笔账。他认为，如果今年恒大实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，与2019年相比就会增加2500亿元的销售回款。
同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。
一增一减之间，恒大就能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。
03
站在恒大推出新战略的节点回头来看，其的确擅长在战略的切换中，跟上时代的脚印。
首先，1997年恒大成立，打出民生地产的战略定位，恰好与国家从福利分房向商品房过渡的时代节点吻合。
此后多年，恒大紧跟中国城市化和住宅产业化加速的大势，实现了规模的大幅扩张。
如今，恒大再次调整战略，走上“一高两低”的新战略之路。
其能否在开源与节流之间掌握平衡，从而实现达到降低高负债的彼岸，不妨让时间给出答案。
