专家预警！这些城市投资客被套牢，卖掉，一套都别留！

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：亲爱的房姐你好，坐标金华，有一套江北城区老破小，价值90左右还剩10几贷款，沿街顶楼，外墙zf刚刷过，里面装修新的，学区青小，孩子刚上小学，跟老公因户口问题已jlh，房产在他名下，手头现金只有10几，开了小店除去开支，所剩无几，请房姐支招需不需要置换，如果置换，换到哪里合适，如果不换，适合投资哪里？还有最近海宁中介电话打来说杭州到海宁的地铁很快就通了，地铁沿线有很多新楼盘，从杭州这边到海宁皮革城那边价格依次降低，靠杭州这边一万多点，靠皮革城那边才七八千，首付十几，可以入吗？入的话入哪边好？

回答：你好，环杭不建议买 我一直都不建议大家去三四线城市投资房产有以下几方面原因：

第一、人口不断流失。随着高铁等城际交通线路的完善，大城市的虹吸效应逐渐加强，导致三四线城市的人口正在加速流失。

第二、二手房成交不活跃。越是低级别的城市对于二手房越排斥，大家都非常喜欢买新房，这也是很多三四线城市几乎找不到二手房中介门店的原因，也就是说你投资的房子将来即使涨价了也很难卖得出去。

如果你有自住的需求买一套，如果你有魄力不惧世俗眼光，那么一套都不要买租房子住，把房子买在一二线城市。

10年后你的孩子一定会感激你。

提问：房姐您好，请教您一个风水问题！今天看了一套三室两厅一楼140平送地下室的新小区，南次卧和带阳台的客厅冲着地下停车场出入口，不知道这样的房子有木有什么问题，下面已经附上图片，本来规划图上面在出入口右边的位置有小区的人工河道，现在看都围起来了里面一片狼籍，没有整理已经干枯，这边多层的房子都是T字型，是恒大的盘，厅次南卧主卧一排，餐厅洗手间中间，厨房北书房一排！楼北边是小区的墙，紧挨着是坐山，没有什么树的山，山上有几个坟，这样的房子风水怎么样！我们是做网络生意的，本来也是投资房 不会住，期待回复！感谢！

回答：你好，我理解的风水是了解自然、知悉自然、顺应自然。不宜过分解读，不要夸大其词，想要风生水起，还靠自强不息。

风水这种神秘的科学，信则有，不信则无。不好评价，因人而异。

风水主要是小区性质而不是个别房子的事。要黑就黑整个小区，因此只要小区没有被传为风水神盘，就没事。

我个人是不太信的，如果风水真的影响那么大，风水大师应该个个都是A10了。

投资只看地段和价格，1楼是折价10%的，另外还要看地下室面积上不上产证。

提问：新人首问！姐您好，坐标东莞南城，还有一年车贷A6.借朋友的资金+疫情影响了自己工作室歇业，老婆工作稳定月收入A5左右，去年小孩出生，准备入户带在身边生活，西平均价太贵，想入套南城的小两房，中介和APP挂牌房子不多，可以做一刀注，3年内做D算法，预算总价A7.180那样，什么样的均价哪些盘入不算高位，后期除D算法的利率能保本就行。另外附近城中村有一些老大楼和老公房非常便宜，带学位三房总价A6.5左右，低首付，也能做XYD，不考虑升值，有哪些风险？非常感谢详解。

回答：你好，坐标东莞自住+投资还是有价值的。2019年下半年，东莞步入上涨通道，主涨片区是松山湖和南城，到19年年底，涨幅高达30%。东莞政府完全控盘的只有市区四街道和松山湖，目前东莞把南城定位为国际商务区，但基于老城区的区位、土地资源和开发强度，南城主要用来建设CBD商务区，东莞的长线发展引擎还是松山湖。

可以确定，东莞政府会把最优质的资源全部投给松山湖。目前可以关注松山湖周边的大岭山和寮步，承接松山湖的人口外溢。但有些连茶山大排也打出了松山湖口号，这是真的要回避的。如果考虑教育学位，莞城南城松山湖都是不错的选择，莞城是老区了稍微老旧，南城松山湖可关注，教育水平突破很大 南城性价比最高的板块，详见知识星球内部分享。

东莞不推荐买这样的老大楼 老公房，强政策刺激鸡犬升天的时候也会上涨一点，但是在平稳期它就会跑输大盘。除非有学区概念的笋盘。

二线城市这类房产流动性很差，除非有渠道操作风变冰，快进快出。

提问：房姐好，无意看见你的公众号，本来想只进来看看就走，还是被姐的功底和知识折服，决定一直关注相见恨晚！坐标武汉，本地户口，已婚，外地有一套住宅60w贷款和一套商铺40w贷款，想保留。武汉手上只有一套常阳丽江城的140平房子空着，有抵押100w，感觉旧了计划出手，主要是投资不自住。方案是: 一、卖了有200子弹。1.换一套绿地海珀滨江130平新房2.卖了换金沙泊岸130平的二手房3.卖了去光谷关山大道淘一下泛悦城，琨御府（好像没有小户型了），中建大公馆或两套光谷东的新房 二、不卖，年底可再贷100子弹，到时再出手一套光谷东房子投资。请房姐指导下方案，另外地两个贷款影响在武汉贷款买房吗？

回答：你好，感谢支持！房产投资太复杂了，需要跨很多学科。

买房涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。大多数想白嫖的人，只能学习到皮毛，很难掌握到真正的心法。

我们每一年，每季度，甚至每一月的策略都在调整。当你终于等到我们星球去年推荐的楼盘开盘时，我们的投资风向可能已经变了。

只有一路跟随我们的朋友才能在每天的问答和文章中收获和成长。

武汉的新盘太多，房价不贵，大部分人都是新房癌，导致老破大流动性越来越差，常阳丽江城这类老房子，属于富人买不起，穷人看不上系列。

加上武汉房龄25年以上很难做按揭，如果继续持有，未来下家只能全款接盘。建议等楼市稍微回暖后出手。

绿地海珀滨江和金沙泊岸都属于核心区适合自住的楼盘，价格相对较高，未来涨幅跑不赢新区的低价潜力盘。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

外地按揭房贷占贷票，但是贷款不占贷票。你在武汉还有一张贷票，用完后可以考虑全款抵押入手二手房。

提问：美丽睿智的房姐，本人32，坐标武汉，自主创业，短期内收入不错，武汉目前3套，一套全款，二套贷款月供6w+。目前子弹500，考虑3年后去深圳发展，目前是否适合去深圳置业，购房需求为居住为主，总价1000-1500，需要在核心地段南山或福田130-200平精品房，考虑可能会把孩子转过去读小学，请房姐帮我分析是否需要现在准备获得房票并购入，对深圳不太了解，求推荐深圳南山或福田教育资源不错居住环境不错的地段和小区

回答：你好，北上广深4个城市，特点完全不同，最终演变出来的用处也不同。比如北京，集中了几乎所有的新发钞票和美元基金，又是权力中心，钳制文化传媒行业，虽然房价低但是限购限贷政策最严不容易买到，所以北京这个城市，适合做头部生意：创业，上市，网红新媒体，服务有钱人；

上海，商业发展很充分，吃喝玩乐一条龙，也比较国际化，各方面都物价比北京低，非常适合中产以上阶级作为消费城市，但总体人群比较精致，不适合野蛮生长、繁衍后代。

深圳，商业发展很充分，虽然没有上海潮，但是居住环境和物价都更低，除了房价现在排名第一各方面都还不错，没有太多人际关系权力关系网络，适合草根创业普通人打拼。

广州，商业发展充分多样，也能国际化，吃喝玩乐一条龙，各方面都物价都低，花不花钱都可以，除了城市面积太大房子万一没买好升值没把握以外，都很好，尤其适合繁衍后代，网络上知名的多娃人士，大多居住在广州。

深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了就是深圳人，支持去深圳。

深圳投资实操逻辑：

一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

三、1000+的产品，只考虑南山；

四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

五、不仅看多，而且做多；

六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好、如果子弹50万，在武汉如何买房投资？是不是去长沙买房投资更好？

回答：你好，武汉不管是经济 人口 城市级别 首位度和房价天花板各方面都是碾压长沙的。长沙只是暂时的房价洼地，城市均价到了1.5后，未来持续上涨潜力不看好。

提问：房姐你好，新人首问我坐标西安，目前西安市限购区域内我家庭内共有两套住宅，两个小公寓，国外两个house，手上现在有400子弹，媳妇在深圳有社保一直交着，本身最近想在深圳投资一套住宅，但是看最近深圳涨的太疯狂，并且疯狂之后政府有一些措施，所以就没敢下手。问题1.投资深圳，现在是好的时间点吗？2.广州南沙值得投吗？3.西安三号线延平门站有个中华世纪城富春洋房，240-330的平层毛坯，均价27k，今天开始网上登记，值得买吗？4.我在网上看有很多二手带租客的沿街成熟底商出售，10年左右回本，可以投资吗？5.2018年在非限购的西咸新区买了一套星河湾的大平层，西安房价最高时入手的，还值得继续持有吗？

南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。

所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。

南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

你西安仓位已经足够，不建议把大头放在西安。西咸新区不确定性太大，已经入手了，建议长持。

商铺租售比稳定在5%以上可以考虑。

提问：新人首问，美丽可爱的房姐，深圳现在确实如你所说银行开始收紧jyd，你觉得后面ZF会陆续有什么动作吗？我们有两套房，其中一套龙华春华四季园正做jyd，能贷120出来，想买栖游家园，贝壳看房上面看到一套30平338W，求分析栖游家园有什么值得入手的，感谢

回答：栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。

优势是:地铁近、次新、带花园。

劣势是:周围环境差、学位差。

比较适合上车 目前价格涨到略微投资，总价338W要看房子状态，楼层 户型 装修等，如果各方面表现还不错，没有硬伤，可以入手。

提问：本人情況如下:85后湖北人,一家三口深圳户口,本人家庭主妇,家庭年收入50W,存款约150,公积金26。房产情况:

1.深圳蛇口山海津77平两房现自住(13年购入,老公名下,商货100w,月供5000)。2.惠州大亚湾天悦龙庭88平两房毛坯空置(12年购入本人名下,无贷款)。

问题：1.看到您一直强调惠州不能碰,天悦龙庭是否现在就要出手?纯小白,请指点挂牌价格定多少合适呢? 2.有置换三房的想法,但考虑到南山的房价三房的120平左右带好点学位的起码得1200w(偏远一些的不太想去),无奈弹粮不够,现考虑先卖掉惠州房子加上手上存款投资其他不限购城市如重庆,或者有更好的推荐?持有两三年再卖掉置换深圳三房。请问这个方案是否可行?另外现小两房是否有必要提前还清货款约90。感谢智慧的房姐，祝好！

回答：你好，出手大亚湾思路正确。根据装修情况，单价9千-1万出手比较合适。把卖房科技树用上。投资学区房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）

2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）

3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 前海置换想要户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，可以关注星球内推荐的小3房。

山海津未来潜力还不错，近期需要用学位，可以考虑加按融资，入手一套学位盘。现在深圳比较适合置换。

深圳是大单，置换完再考虑入手重庆，重庆子弹50上车即可，但是需要长持，至少5年以上，不适合短炒。

提问：万能的房姐，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。第一，如果买，会有哪些坑？第二，其中90平这种公摊35%，值不值得，第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的。

回答：开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？

很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

提问：聪明美腻的姐姐你好，想投资入一个重庆的期房，考虑到二手房的税费较高贷款不大好办，想买个新房投资，我主要纠结买华宇城还是天誉智慧城。华宇城在沙坪坝区凤西路，三房总价173万，套内均价1.97万/平建面均价1.58万/平，精装，靠近环线凤鸣山地铁，号称把华宇城打造成沙坪坝的第二商圈，目前商业配套还未建成。该楼盘附近的次新万科金色悦城的挂牌均价为建面1.5-1.8万/平，一半的首付可分期1年，以老人贷款可贷22年。弹子石地铁附近天誉智慧城三房140万，套内均价1.85万，毛坯。感觉弹子石地段相对要好些，但只能贷款17年，而且首付不能分期。基于以上情况，请问买哪个投资更好呢？感谢！

回答：20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木。区位和未来发展，弹子石都更有前景。

落实到选筹上，天誉智慧城在新盘中，性价比算还不错的。不过离主干道比较近，尽量不要买朝马路的，噪音大。户型选择上，更倾向单价低的小户型。

优先选筹，其次才是信贷。

提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！

回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。

2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。

3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。

提问：过了年就要28岁了，目前处于一个极度闭塞的环境。掌握光传输技术支持类技能，已取得华为认证，正在学习商务英语。个人比较自律，刻苦，工作期间考上了一所985，211院校软件专业研究生，单位未放人。现在面临两种选择，一是有机会转到体制内当公务员，二是放弃现在待遇进入社会重新就业。鉴于当前的形势，该如何做抉择？希望房姐能够指导。

回答：我觉得最重要的事情，最亟待解决的事情是：你把上班当做了生命的重点。为什么这么讲？因为你十分强调刻苦，自律；讲到工作还要带上放弃，重新这样的词语。

你的努力目标，很大一部分是围绕工作争取满足感和安全感。一旦你给自己这样的定位，无论是进大厂还是体制，结果都差不多。如果你能充分认识到，工作的事归工作，自己的事情还得靠自己，选择哪边并不太大差别，只要时间，地点，薪水能满足自己的需求即可。

提问：房姐，怎么能保证不遇上凶宅？

回答：首先大家要清楚，凶宅在市场中的占比是极低的，正常买房很少能遇到，而且目前绝大多数的中介公司，都会第一时间告诉你这件事。所以不需要有太多的担心。

第二，从经纪人方面入手。如果真的遇到了那种有问题的经纪人，第一时间不告诉你，故意瞒你很长时间，那么可以肯定的是，这种经纪人在做事做人方面都有问题，你能感觉出来，遇上这种经纪人干脆拉黑就完了。经纪人靠谱不靠谱，这个并不难看出来，那些喜欢耍滑条的经纪人，说话没边没谱的经纪人，尽量就别接触了，买房肯定是不能找他们买的。

第三，如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

第四，凶宅通常情况下，都会比正常商品房价格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套价格明显低的房子，那你要做的就是要问清楚这套房子价格低的原因，没有无缘无故的低价。

提问：房姐：目前中央提出“房住不炒”，武汉的房价一直稳着在，二手房市场交易量在萎缩，价格在降。以后在武汉投资房产还有上涨空间吗？有多大空间？为什么？

回答：房住不炒是这届政府对房地产的态度，不会轻易改变。但中国房地产市场的根本问题—土地财政的根本制度因素—没有任何变化。地方政府要发展经济、要做基础设施建设、要给公务员发工资，不卖地钱从哪里来，继续借债吗？借债=印钱，通货膨胀怎么办？

中国房地产市场的问题是根本的制度问题和发展动力问题，不是开个会提个口号就能够改变的。我不质疑中央对房地产调控的决心，但是这必然导致很多副作用，最显著的就是经济降速、失业率上升，进而导致局势不稳。后面房地产市场的走势是以稳为主，个别城市可能会有行情，但这些城市像苏州一样会被严格打压。

作为多军，赚钱更为不易，不是所有的房子都赚钱了，要精挑细选才行。租金对多军来说开始变得重要，建议出租，并长期持有房产。等待下一轮风口。 未来武汉市场会以平稳为准，小部分楼盘上涨，大部分维持现状。对多军来讲，建议大家长持收房租，用租金覆盖部分月供压力。

我的建议结论如下：

1、新多军和刚需。该买买，武汉市场单价1万多真的很便宜，不要怕，买到就是赚到。

2、老多军。建仓标的精挑细选，留足月供和首付，准备抢笋。

3、长持者。建议简装后出租，长租

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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