短短一週時間內，新湖中寶與綠城中國聯手上演了房企合作“雙響炮”。
4月27日，新湖中寶對外發布公告稱，其擬以30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股，交易完成後，其將佔據後者總股份數的12.95%，成為綠城中國的第三大股東。
同一天，新湖中寶亦公告稱，為共同合作開發啟東市“海上明珠城”項目，其向綠城房產轉讓浙江啟智100%的股權及相應權利和權益，轉讓南通新湖50%股權及相應權利和權益，而這已經是一週時間內，雙方第二次開展項目出讓合作。
如果從2019年12月開始計算，新湖中寶與綠城中國這兩家浙系房企，在項目股權轉讓、入股等合作層面，所涉及金額已超百億港元。
頻繁聯姻的背後，則是雙方的各取所需。與綠城中國等開展的合作，能夠“提前實現項目回籠，加速項目週轉”，被寫入新湖中寶2019年年報，至於綠城中國，擴大土儲與銷售規模則是其當下追求的目標。
《中國經營報》記者從權威人士處獲悉，其認為雙方的一系列合作是優勢互補。“新湖優化了資金結構，綠城獲得了擴大上海在內長三角地區開發力度的機會。”
聯姻
7天之內的兩度合作，讓新湖中寶與綠城中國這兩家浙系房企，備受市場關注。
新湖中寶於4月27日發佈的公告顯示，其擬以現金30.685億港元認購綠城中國3.23億股H股股份，且相關議案已在新湖中寶於4月24日召開的董事會上獲得通過。
對於斥資入股綠城中國的原因，新湖中寶方面表示，是基於雙方長期良好合作的共識和基礎，並有意向就未來發展加大合作力度。“發揮各自的品牌、土儲、資金等優勢，實現共贏。”
而在斥資30多億港元入股的大背景下，新湖中寶將成為綠城中國的第三大股東。
相關信息顯示，截至2019年末，中交集團、九龍倉及宋衛平分別持有綠城中國28.78%、24.9%、9.97%的股份，但在新湖中寶入股交易完成後，上述三方的持股比例將分別變為25.06%、21.68%、8.68%，新湖中寶則以12.95%的比例超越宋衛平，成為第三大股東。
“此次合作是雙方強強聯合，將產生‘1+1>2’的協同效應。”綠城官方微信如此描述此次合作。其還表示：“向新湖中寶增發股份，可在較短時間內充實公司運營及發展所需的資金。”
值得注意的是，在入股之外，新湖中寶在4月27日當天還發布了另一則項目合作信息，為共同合作開發啟東市“海上明珠城”項目，其擬以18.23億元向綠城出售該50%的股權及權益。
而綠城中國方面對此期待頗高：“收購完成後，綠城中國和新湖中寶將聯合操盤該項目，並充分發揮綠城營造特色小鎮、養老服務等方面的優勢，力爭將該項目打造成為綠城康養小鎮的戰略標杆項目。”
無獨有偶，在幾天前的4月20日，新湖中寶對外發布公告稱，其將轉讓上海中瀚置業有限公司35%股權、浙江啟豐實業有限公司100%股權予綠城，交易價款分別約為19億元和3.79億元。
而在2019年12月，新湖中寶亦將上海明珠城項目公司35%股權轉讓與綠城，交易價款為36億元。
進一步梳理可發現，雙方合作其實由來已久，最早可追溯至2007年時的海寧項目，此後在物業等方面也合作頻頻，天眼查顯示，在上海新湖綠城物業服務有限公司股東中，新湖中寶持股60%，綠城物業佔據40%的比例。
“解渴”
不可忽視的是，在項目合作、入股等一系列動作背後，正是新湖中寶與綠城中國的“各取所需”。
相關信息顯示，新湖中寶於1999年在上海證券交易所上市，主要業務為地產開發和投資業務，其2019年年報顯示，目前在全國30餘個城市開發50餘個住宅和商業地產項目，總開發面積達3000萬平方米。
更為市場矚目的則是，新湖中寶擁有較大規模的優質土儲，其2019年年報顯示，其土地儲備主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區，目前土儲約3000萬平方米，“至少可滿足公司未來5～8年的開發需求”，且其土地成本較低。
但不可忽視的是，新湖中寶上述土儲包括很大一部分的舊改項目，存在開發週期長、投資大、回款慢等難題，相關信息顯示，新湖中寶在上海、杭州等地多個項目存在開發時間較長的現象。
而這無疑波及到新湖中寶的業績，其2019年年報顯示，報告期內實現營收148.1億元，地產業務實現收入121.40億元（不含合作項目），同比下降9.26%，不過該部分業務結算毛利率大幅提升，達到43.91%。
但在新湖中寶“煩惱”的另一邊，則是綠城中國對土儲規模的“渴求”。
據悉，綠城中國高層曾公開說，由於城市佈局不合理，土地投資結構不平衡，綠城一度陷入去化困難或者沒有項目可賣的尷尬境地，而“完成新增土地貨值達2500億元”成為綠城中國2020年的目標之一。
相關信息顯示，僅2020年至今，綠城先後在北京等地獲取27個項目，新增貨值1249億元，其中以收併購方式獲取的有9個，而其2019年“預計新增可售金額2057億元”，對比2020年至今的納儲動作，綠城中國對規模的渴望由此可見。
“可深化全國佈局、增加土地儲備。”綠城官方微信如此表述。而頗為有意思的是，綠城對新湖中寶項目的收購股權比例也大多控制在35%。
上述新湖中寶人士則表示：“在房地產限價背景下，新湖並不選擇快銷快週轉模式，而是願意選擇產品的深耕，這與綠城一直以來的理念不謀而合。”其直言：“新湖優化了資金結構，綠城獲得了擴大上海在內長三角地區開發力度的機會。”
新湖中寶“多年的優質土地儲備迎來大規模的產出，希望有更好的品牌和品質。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，綠城也拿到了優質土儲，“這樣的土儲現在市場上很難拿到”。
佈局
值得注意的是，除了被廣為解讀的“各取所需”外，新湖中寶與綠城中國的合作似乎也在為未來佈局。
“內地和香港的融資通道都可以打通。”如同丁建剛所述，新湖中寶對綠城中國的入股，此前也被市場解讀為，在某種程度上是對優質地產股的投資，新湖中寶未來或能一定的投資收益。
除地產業務之外，廣泛佈局金融、科技等投資業務的新湖中寶，也被認為將在非地產業務層面，與綠城中國或產生協同效應。
相關信息顯示，新湖中寶的投資範圍覆蓋了趣鏈科技、萬得信息（wind）、晶晨股份等金融、科技公司，其2019年年報顯示，其在發展地產業務的同時，進一步構建金融服務和金融科技雙向賦能生態圈，繼續保持對高科技企業的戰略投入。“投資板塊大規模的投入期已基本結束，即將進入回報期。”
“新湖中寶近年來在金融和科技板塊的投資搶眼，可為綠城的房地產開發注入更多資源，助力綠城進一步開展產城、小鎮等業務。”綠城方面表示，“未來兩家公司在地產存量和新增、產業融合以及非地產領域都會有協同合作，實現共贏。”
地產分析師嚴躍進認為，新湖中寶認購綠城中國股份，“使得其在綠城中的股份佔比放大，有助於其金融業務投資和輕資產模式的推進，同時也體現了其看好綠城業績成長的導向”。
新湖中寶與綠城中國除了業務層面或會產生協同效應之外，雙方合作所反映的房企合縱連橫現象，在地產白銀時代下，或將越來越普遍。
中指研究院數據就顯示，2019年，“境內房地產公司作為買方完成的收併購事件約有333宗，涉及的交易金額約2960.6億元，同比分別上升14.7%、31.6%”，而在2020年開年以來，這種現象有增無減。
嚴躍進也表示：“類似合作，說明抱團取暖的心態很明顯，同時也有助於後續兩家企業的快速成長，對於提高專業化運作等都有積極的作用。”
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