01
如果要論一論房地產行業的「千年老二」，那麼濱江集團可能算是一個超典型代表了。
若論資歷，如今房企排行榜前二十的腕兒，絕大多數都要拜它一聲「前輩」，包括與它相愛相殺的王牌冤家杭城「千年老大」——綠城。
前者創立於1992年，後者創立於1995年，前者比後者早三年。
前者創始人戚金興出生於1962年，後者創始人宋衛平出生於1958年，前者又比後者小四歲。
前者在杭州開發的首個樓盤叫南肖埠小區，後者叫丹桂花園。單從案名來看，其實高下已能自辨。正如戚金興曾所言：濱江做了25年的毛毛蟲。
是跟屁蟲還是毛毛蟲？屬虎的戚金興，其實心裡有點苦。
若將濱江的主戰場從杭州，置換到蘇州、鄭州，或者常州、徐州等什麼州類城市，它很有可能會成為大當家，但在杭州，它只能屈做二當家。
直到綠城換主，做了25年二當家的戚金興這才猛然頓悟到，25年「千年老二」竟然沒白熬，二當家翻身做老大的機會來了。
02
戚金興的頓悟其實有些晚，因為他所面臨的挑戰，顯然比宋衛平當年要大得多。
當年的宋先生，憑藉著歷史系學貫中西的文化底蘊，以及極高的文學素養和理想情懷，一時間在房地產領域列土封疆、風頭無兩，不僅高光登峰杭城，還贏得了天下名，所到之處購房者無不夾道歡迎，土豪更苦綠城久矣。
先機、品牌、需求，都佔齊了，但宋先生依舊還是翻了大跟頭，直到主動撤局倔強離場，正應了那句：資本面前皆螻蟻。
所以，一切商業模式，究其本質皆是資本模式，而資本模式的核心命門，就是現金儲備以及現金流的管控能力。
在這一點上，戚金興的濱江，又和宋衛平時期的綠城，頗有幾分相似。
起初，戚金興還信誓旦旦地說，濱江以打造產品力為主，有規模最好，沒有規模也無所謂，杭州是深耕的大本營，全國大範圍擴張的慾望並不強烈。
「躲在小樓成一統，管他冬夏與春秋。」
顯然，這只是戚金興的一廂情願。
況且，此話就好比馬雲說我對錢沒有興趣，劉強東說我對美女沒概念，我臉盲。又好比一群人到夜總會，一群穿著暴露的靚妹站成一排正等你們海選，你突然不合時宜地冒一句：我不要！
好基友們怎麼想？
你不要，你來幹嘛呢？假清高，下次不帶你玩了。
終究，戚金興還是調整了戰略。
自2015年以來，眼瞅著著閩系房企瞬間崛起，以及省內中梁、祥生、德信等一幫小弟攻城掠地，戚金興再也坐不住了。
這幾年，濱江深耕杭州的同時，開始將觸角伸向了上海、深圳兩大一線城市，以及周邊蘇州、南京、寧波、湖州等經濟發達城市，最遠處甚至抵達了江西上饒——朱熹故里。
我們來看看2015年以來的濱江銷售數據。
2015年：233億；2016年：366.8億；2017年：615億；2018年：850.1億；2019年：1120.6億。
銷售數據攀升的同時，濱江的資產負債率也隨之飆升。
從2015年的74.1%飆升到了2018年的88.7%，儘管2019年又降至82.7%，但已然高出80%警戒紅線。
某券商就曾給予濱江的戰略擴張以高度評價：走出杭州，廣闊天地大有可為，並給予股票目標價九塊。
然而，直到今天，三年過去了，股價還始終徘徊於五塊以內，比起它的港股兄弟濱江服務，真的差老鼻子遠了。
03
一個很大的疑慮：急速擴張的濱江是否還能保持品質？
2018年，濱江以314.5億銷售金額拔得杭州頭籌，雖超過了萬科，但權益金額卻略低對方12.8億（濱江：187.1億）；
到了2019年，濱江又以170.28億權益金額再次拔得杭州頭籌，超出第二名萬科17.42億。當然，如果算流量金額的話，濱江又輸給了綠城（247.98億）。
若以大浙江區銷售排行榜統計，無論是流量金額還是權益金額，濱江均已躋身進前五。整個浙江區五霸格局——綠萬融濱碧，濱江佔據一席。
在全國房企銷售排行榜上，2019年濱江流量金額排名第31——1120.6億，這是濱江迄今為止首次突破千億，興奮得讓戚金興在媒體懇談會上手舞足蹈，恨不得昭告全天下，慷慨得給所有員工春節放了19天長假。
戚金興第一次品嚐到了規模擴張帶來的快感，這種快感更堅定了他在規模進一步擴張的野心。於是春節過後，濱江拍地的熱情更加高漲了。
據不完全數據統計，2020年濱江先後參股或拍了14塊地，土拍合計總金額約為350億，足跡遍佈杭州、蘇州、寧波、南京、嘉興等城市。
目前，濱江對外擔保總額約為175億，目前可用額度約103億。按照1-7月拍地頻率，如果資金全部以對外擔保貸款獲取的話，這個額度其實僅僅只夠玩兩三個月。
當然，融資的渠道不止於銀行貸款，還包括債權、債券等多種融資途徑。目前，濱江正在為此積極運作，可見其規模擴張的慾望和野心有多強烈。
坦率說，房企擴張無可厚非，只是我越來越擔心：這家自稱「品質教父」的二當家，會不會在狂奔的路上丟掉了優雅？甚至是丟盔卸甲？
一切等時間給答案。
