记者 董青枝 摄
两个多月前，深圳华润城三期的热销曾经轰动全国，也引起了深圳官方的注意。
其时在一份广泛流传的《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》中写道：
润府三期等热点楼盘呈现房价倒挂、企业购房、离婚买房等现象反映出市场投机行为依然存在。
一个多月后，深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。
严厉的新政无疑为深圳房地产市场浇了一盆冷水。
时隔一个半月，深圳楼市买卖双方博弈加剧，一些楼盘开始打出首付分期、主动降价的方式招徕业主。但对于深圳未来市场的走向，多名接受“镁刻地产”记者采访的房产专家、开发商人士均认为，深圳市场毕竟“缺地缺房”，未来预计仍将是高位盘整的格局。
此外，“731新政”之前，深圳商务公寓的限购政策被普遍认为是一线城市中“较为宽松”的。在过去一段时期之中，深圳有不少投资的资金投向了这一领域，从而产生了一些投机的行为。新政之后，商务公寓亦被列入了重点打击的范围。
低首付与降价潮
“网红盘”华润城三期认筹之时，排队离婚验资，6776人抢购741套房的疯狂景象已经再难重现了。新政发布一个半月后，“镁刻地产”记者走访了全市十余个楼盘发现，看房的人数均是寥寥，多数楼盘均只有三五组客户，与市场火爆之时不可同日而语。
一些商务公寓盘的案场销售对接待潜在客户更是意兴阑珊，在这些销售看来，目前的市场环境下，多数看房的并不是意向很强的客户。在龙华一个楼盘现场，“镁刻地产”记者看到，一名销售对前来看房的客户表示：
如果你是来完成任务量的话，那签个名就可以走了。
市场趋冷，开发商必然是感触最深的。尤其是在金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各种各样的招数。记者调查发现，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。
记者 董青枝 摄
以大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93~124平方米3~4房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式为客户垫资。一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在3.7~3.9万元/平方米，“最近降价了一些，最开始93平方米基本都在3.9~4.1万元/平方米左右。”
“备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米中楼层的单元为例，其目前的毛坯总价为338万元，业主也可选择精装的方案，总价是356万元。
如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。
一些楼盘则推出了部分特价房源，“现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始是330万元左右。”
公寓市场上，低首付及降价的表现则更为明显。例如，龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右，一名熟悉此楼盘的中介告诉记者，此前它的价格是170万元左右，“便宜了二十多万，利率上浮20%-30%，贷款十年。”
记者 董青枝 摄
部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资，幅度各不相同。以位于坂田的一商务公寓楼盘为例，该楼盘销售介绍，项目有3种付款方式，每种方式折扣不同，可采取一次性付款，享95折优惠；按揭付款享受98折优惠。
至于分期付首付，则依据户型而定，47平的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%；约90平的大户型则是7天内付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，出现分期付首付的现象在于，如今政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。
买卖双方博弈加剧
市场下行趋势隐现，在二手房市场，买卖双方的心理预期同样发生了变化。“最近也还是在看房，但不是很密集了。”已经筹划换房半年有余的小月告诉记者，她也曾经参与过华润城摇号的那场全城狂欢。
她有一套一房一厅的小户型，总价200万元左右，由于计划生孩子，不得不将换房提上日程。她计划买一套二到三房600万元左右的学区房，将采取先买后卖的方式完成换房的目的。因而她不仅是买家，也是卖家。
最直观的感受是，在新政发布之后，一些之前不准备卖房的业主，挂了盘后来撤盘，但最近又拿出来卖了，可能本来对后市充满信心，以为能再涨100%，但现在觉得前落袋为安。
多名深圳各个片区的资深中介也向记者指出，最近很多二手成交的楼盘，多多少少都略有调价，但幅度并不是太大。“着急的都是那些特别缺钱的，有一小部分。一些是做实业的，公司的资金链有问题，或者是买了新房产的。”一名福田区的中介表示。
“他们现在，为了让我去一套房，可以给我打N个电话，半小时一次，不方便的话还要开车去接你。”小月如是描述新政前后最为明显的变化。
如果从数据面来看，深圳的二手房在新政之后的一个月，仍然保持较为平稳的走势。深圳中原发布的数据显示，根据国土局备案数据显示，2018年8月二手住宅共成交7208套，环比上升3.1%，深圳中原领先指数小幅下滑，8月中原领先指数891.9，环比下滑0.14%，二手均价52953元/平方米。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，在“731政策”管控以及大的宏观经济环境影响下，深圳楼市目前是处在一个非常敏感和胶着的状态，大格局是收缩，无论成交量还是价格，说不定还有小幅下跌的空间，这方面完全是市场的正常反应。
“但这并不能真实反映深圳市场，毕竟深圳是一个缺地缺房的城市，这个基本面完全没有改变。如今高位盘整的格局完全是政策管控的结果，中央提出‘坚决遏制房价上涨’，未来仍是处在一个高位盘整的格局。”宋丁续称。
重仓深圳房企谋出路
市场正在倒逼重仓深圳的房企走向变革之路。
在8月份的业绩会上，包括佳兆业、深圳控股等重仓深圳的房企，虽然都公开喊话对深圳市场依然看好，但行动上，它们都调试了自己适应这个市场的姿势。
此类房企通常在利润方面都有十分漂亮的表现。以龙光地产为例，年报显示，其上半年累计实现合约销售额约为354.7亿元；而今年上半年，龙光地产在深圳区域的总销售额为188.8亿元，占比53.2%。
深圳项目的结算，也为龙光地产带来了可观的利润额。其今年上半年的毛利润超过56亿元，毛利率水平达37%，较2017年度增加了2.6个百分点。可供对比的是，克尔瑞的数据显示，今年上半年，170家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别达30.7%和32.3%；龙光地产的毛利率水平表现优于同行的平均水平。
年报中指出，其在深圳区域的主要销售来自于三个项目，分别是玖钻、玖龙台和玖龙玺，其中玖钻主推的是公寓及办公产品，克尔瑞的数据显示，今年上半年龙光玖钻单盘成交金额为120.08亿元，这表明这个主打公寓的单盘，已经贡献了龙光地产深圳区域的大半销售额。
通过商务公寓的销售助推销售额高速增长，这是这两年来多数在深圳布局的房企的选择。与之相似的还有深圳控股，年初，深圳控股提出了2018年全年150亿元的合同销售目标，其中将以写字楼、公寓为主，住宅销售占比仅为20%。
然而调控如影随形。此前深圳对于商务公寓的调控被认为是“比较宽松”的，但在7月31日调控升级之后，商务公寓受到了严厉的打击。针对商务公寓的调控，包括各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；个人和法人购买商务公寓5年禁售等。
这意味着，如果房企未来继续重仓深圳，又寄望通过主打公寓的方式带动销售额的增长，几乎成为不可能。
对此，宋丁向“镁刻地产”记者分析称，政策对商务公寓进行了管控，很多开发商手里囤积了一批商务公寓还没卖，显然对推盘是一个很大的影响。
今年开始，龙光地产不仅仅是聚焦于深圳了。年报显示，今年上半年，龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州、汕头、南宁等城市新增项目24个，新增土地总建筑面积约645万平方米；此外，还在长三角区域获得了三幅地块，计划在该区域的销售规模占比不超过公司总体销售额的10%。
而曾经喊话“聚焦深圳”的深圳控股，也重新布局一些重点区域的热点城市。其管理层表示，深圳的拿地难度越来越大，未来将不仅仅局限于深圳，调整为聚焦粤港澳大湾区及大湾区的三四线城市，布局点开始向重点二线城市进发。
记者|吴抒颖 董青枝