重庆正宗小面培训
门面房与商住房的共同点：都是商用性质（门面房使用权40年，商住房使用权40年或50年，一般为50年，各地情况不一），贷款期限最长10年，贷款总额不超过总房价的50%，都不能申请公积金贷款；不同点在于，门面房是纯商业用房，商住房同时兼具居住和办公两种功能。
目前无论是门面房、商住房以及商品房都不具有投资价值：即便是6%的年回报率仍然较低，若考虑中间断租期和货币贬值等因素，无法跑赢通胀，投资风险很大；电商冲击以及产能过剩，想要持续保持出租很难，盈利空间很小；交易费用太高，未来转手不易；如果需要贷款，利润空间更小，基本是给银行打工。而选择投资就必须以获利为前提，不要因楼市低迷就轻易考虑投资门面房或商住房，和商品房一样，两者都属于房产类产品，同样受楼市走势影响。
若要从中二选一，建议投资门面房：特别是临街门面房或大型社区底商，人流量大，有稳定客源，易出租，与商住房相比在位置上具有优势。但投资需谨慎，首先考虑回报率，其次才是商铺位置；另外就是，返祖铺、商场内铺尽量不要考虑，社区底商优先。
目前投资门面房或商住房的底线为：年租金回报率7%以上、回本时间15年以内、租期稳定无断租期。能够同时满足这三个条件，无论商铺处于什么位置，位于几线城市，成本总价多少都可以考虑投资。（个人建议，仅供参考）
抽时间来看看
先说我的观点吧，我支持投资商铺。
房地产的泡沫已经喊了很多年了，从“狼来了”到“三人成虎”，我想说泡沫要开始破裂了。特别是2018年，万科喊出“活下去”的口号，预示着房地产业开始下行了。
2018年一线城市开始出现了房价下调的现象，包括上海、杭州、广州，甚至作为土地资源短缺的二线城市厦门也下滑了，平均下滑七八千每平方米。
可能大家会说在电商冲击下，商铺成了烫手山芋，当然，电商的冲击影响了线下的流量，随着消费的升级，线下新体验成了各大电商的新发展方向，所以包括阿里也好，京东也好开始布局线下渠道。线下流量的导流，让商铺发展成为了可能。
以上分析，希望对你有所帮助！
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商业大师
身边朋友的经验告诉我，千万不要投资商住房，商住房在上海已经被封杀了，也就是说前几年买入商住房的朋友现在不仅没有太大的升值空间，还不会有较高的租金回报率，更严重的是出手还困难！！
商住房其实是前几年一个畸形的产物，是投资和开放商共同拍脑袋投机倒把想出来的一个东西，因此已经被取缔了！在一线城市里商住房的交易渠道被截断，没有市场，所以二三四线也更不要去投资了！！！和你说个例子吧，我朋友买了一套商住房好多年前，在前几年的房价大涨中，别的房子都翻倍了，他的商住房居然滞涨了一丢丢！！
最后说下商铺，我自己有两套商铺，前几年买的，我认为想要投资商铺的话，必须得有7%以上的回报率，才算勉强合格！要知道目前的定存都有3%-5%，而低风险的一些信托都有6.4%左右，而你的商铺仅为6%，每年杂七杂八甚至投入的资金也不小，所以没有7%以上的铺子不值得投资哦！！
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琅琊榜首张大仙
以前曾有一铺养三代的说法，那时商铺确实投资环境很好，只要一铺在手几乎都不愁租。许多人因此尝到了买铺面的甜头，因此言传身教让很多人知道了买门面稳赚不赔。
现在形势变了，国内房产库存过高，新的正在建的，未建的大量楼盘还没面世，也就是铺面跟普通商品房一样，都有大量的存货压力。再加上上面大佬有发话：房住不炒。因此就算是门面只要地段不好没有人能保证你年回报6个点；商品房也是，没有稳涨不跌的生意。
所以现在要投资房产，不管门面也好商品房也好要想小赚甚至不跌。都需要好的地段才行，并且还要看政策前景。
时评百晓君
年回报6%的铺面是非常不错的铺面了，不到二十年可以回本。同样的，商住房也可以用租金年回报率来对比，就是年租金除以房总价。
根据目前房价，基本是过高的水平，笔者在三亚，像在三亚这种地方，房价接近3万一平方，这个地方三房的价格在一年的长租价格为4000，算是不错的水平了，那么一年就是4.8万，按照80平米这种比较小的三房来算吧，总价是240万，4.8除以240等于2%，很显然年回报率并不高，已经低于银行定期利率。因此，除非你有非常优质的房源，否则现阶段不要轻易入手商住房。即使有人还说房价还会再涨，但是还能涨多少呢？涨了那么多年了，国家各种调控，谁都知道房价不可能一直这么涨下去，甚至还有可能会跌，甚至大跌。所以，出于保守的做法，目前建议还是不要入手商住房。
如果入手铺面，注意到一点就是不容易出手，所以入手之前也要想清楚。地段是最重要的，稀缺性，永远是不变的房产投资真理！
林师宏文
很高兴有机会我来回答这个问题，首先整个房地产领域现在基本都在平稳过度，你所问的问题其实跟房地产的市场环境没有多大关系。你所关注的是商业房产，先来说说商住房的投资，其实意义不大，可以直接忽略。对于商业门店类的投资，你要考虑几个因素，第一，周边环境的居民入住率怎么样；第二，整体的楼盘环境；第三，政府规划，交通等因素。不是所有的商铺都值得投资。最后，投资房产需谨慎，中国不能说地产泡沫，但是无论是住宅和商业都趋于饱和。还有重点，看看你所在的城市人口是流出还是流入。
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商住用房是40年产权，有的可以做住宅出租。商业只能是做商业用房，二者都是商业都是用水用电的标准，这个没有差异。但是主要看位置和用途，对于地产投资位置很重要，地段永远投资地产的第一位，地段，地段！！！第二，商住用房主要用于收租金，这个要看你的目标客群，自己算一个投资回报率。对于商业，如果你商铺的位置是在很好的地段，毋庸置疑了。成都春熙路有不好的商业么？没有。所以不能一概而论，投资每个人有不同的目标。所以还需要你清楚描述你的资金状况和现金流需求。
老渔777
个人认为，现在的商铺已经没有了投资价值，租金收益跟存款差不多，买了房将来套现很难，商业类房产出售时有高额税费，赚的钱不够缴税。公寓和商铺出售时的税费一样。现在就算是把资金闲在手里，也不要再去买商业用房了。
房产经纪人谢娜
整体看应该投资门面房好于商住。
首先，从限购政令对门面房没有限购限售政策。
第二，任何时期门面房升值比例和保值能力高于其它房产。
但总的来说还要看门面房的区位和商业发展潜力。
问道中国
住房目前已经处于饱和，而且国家政策也是城乡结合。所以住房方面的投资并不明知。而商铺不管是租金养老，还是自己做生意都是不错的选择，当然地段很重要。