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近日，多地楼市升温、回暖的声音不时传出。
以北京、上海、深圳为代表的一线城市3月份二手房成交量均创出新高，二线热点城市个别楼盘也出现了万人参与摇号的情况，再加上中介及开发商找托制造房子热销的假象，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”高潮。
但事实果真如此？目前，政策调控利刃未收，“房住不炒”定位已深入人心，楼市的另一端三四五六线城市依然没有丝毫暖意，市场难言全面回暖。
壹
北上深楼市开始回暖？
二手房市场活跃程度对房价预期来说很重要。如果当地市场已经进入二手房时代，那说明可供应的土地不多了，新房供应量不足，居民买房需求又没有减少，供不应求，才会推高房价，而且，卖得出去的资产才是好资产。
市场一片“欢欣雀跃”并非空穴来风，主要是一些城市二手房市场开始活跃，仿佛一夜之间千树万树梨花开。
楼市小阳春，其实是指房地产市场在春季（多为3月-5月）出现的明显回暖，往往被视为市场整体升温的一种信号。与此相类似的还有黄金周、金九银十等等，小阳春只是一种相对概念，市场上行的时候，任何月份都可以是“小阳春”。
具体我们来看看北上深这三个城市的交易情况：
1、二手房市场
据中原地产的统计数据显示，3月北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，单日二手房成交超千套的有3天。这也是2017年317调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。
数据来源：东方财富Choice数据、中原地产
在价格方面，北京二手房价只是微弱反弹2%，相比2017年3月房价反而回撤8%。
上海二手住宅网签量为
数据来源：东方财富Choice数据、中原地产
深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，但较去年同比下降了19.1%，整个一季度，同比下滑31%。夸张的是，据深圳当地一些房产专业人士介绍，最近一个月以来，深圳住宅成交量已经连续五周上升，一些房产中介店铺，3月份的业绩已经超过百万元。
数据来源：东方财富Choice数据、中原地产
2、新房市场
北京新房成交成绩有点“亮眼”。
据中原数据显示，3月北京新房总成交额339.49亿元，创下了一年来成交第二高。其中居住类产品成交295.77亿元，环比今年2月大增194%，共销售7055套，环比2月激增5162套。据消息称，位于北京海淀的山屿湖首期开盘192套，4小时售完。
深圳也“不甘示弱”，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅开盘去化约55%。
与此同时，全国不少二线城市的楼盘均出现热销：杭州西湖国际城262套高层房源，共有17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%；南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%......总的来看，中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%，同比上30%。
贰
市场成交量反弹，背后原因是……
2017以来，多个城市先后出台各种调控政策，上至超一线城市，下至四五线小城，为了“稳”房价在所不惜。
功夫不负有心人，过去近两年国家稳预期达到了一定的成果，投机炒作行为已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。尤其是2018年下半年，人们对于房价下降的预期越来越明显，成交量急剧下跌。
对于此次市场成交量反弹的出现，并不是说调控政策放松了，主要是信贷相对宽松、购房需求集中释放、开发商促销活动、炒作情绪升温等众多因素叠加的结果。
01
信贷宽松
对房地产市场来说，政策里面最直接的就是信贷，相当于楼市信号灯。今年政府工作报告中明确提出“深化利率市场化改革，降低实际利率水平”，很明显整体基调由从紧缩到了偏宽松。
今年以来，不少城市的房贷利率有所下调。
根据融360大数据研究院报告显示，1月份首套房贷平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，环比上月下降0.35%，二套房贷平均利率为6.02％；2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%。
在全国35个城市533家银行中，有2家银行分(支)行首套房贷平均利率上升，较上月减少14家；有44家银行分(支)行首套房贷平均利率下降，较上月增加10家。
放松房贷利率的话，对楼市来说是大利好，优惠越来越多，购房者的实际购房成本也将就此降低，这使得部分购房者省了不少利息。
同时，放款速度明显加快，以上海为例，从交定金到拿尾款，最快20多天，最慢35天。此举无疑促进改善型客户和特定需求客户抓紧政策利好入市，一定程度上提高了交易量，但影响有限，不会助推房价上涨。
再说了，国家坚决不搞“大水漫灌”式强刺激，对投机性的房地产贷款严格控制，防止大量的资金流向楼市，从根本上遏制炒房客横行的现象。
02
房企融资压力缓解
房地产属于资金密集型行业，投资规模大、周期长等特点决定了开发商从前期拿地到中期开发再到后期建设都需要大量的资金来支撑，现金流对房企的重要性不言而喻。
在去杠杆的大背景下，不少房企已切身感受到生存压力，房企融资环境严峻，融资难、成本高等问题突出，就连万科也曾高喊“活下去”。
直到去年底，得益于房地产开发商融资政策的松动，融资难度有所降低，房企资金压力得到一定缓解。中原地产研究中心统计数据显示，继去年11月，房企融资额达上千亿后，12月融资再次达1600亿，2019年1月房企融资数据继续大规模扩张。
同策研究院的最新数据显示，1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23％，创一年来月度新高。其中，债权融资额为671.40亿元，占房企融资总量的84.99％，环比上升271.99％；股权融资金额为118.61亿元，占总融资金额比重为15.01％。
房企融资难度降低、成本下降，开发商们就拥有更多的资金，加快推进项目新开工，稳定未来市场的新增供应量。理论上来看，供应量增加了，价格会有所下跌，观望者们就有可能对楼市前景预期发生转变，一二线城市需求回暖，交易量上升。
政策已经见底，短期的融资高峰并不代表对房企融资的全面放松，从国家对于房企资金的监管来看，大概率上依然会维持对房地产行业资金的严监管，房企资金压力还是有的。
03
限购积压购房需求释放
自五限政策(限购、限贷、限售、限价、限商)严格执行以来，涉及上百个城市，许多人都失去了购房资格。不难发现限购政策期限将满，2019年第一季度刚好是2016年以来最严限购政策执行三周年，当年被限购政策所限制的刚需慢慢有了购房资格，市场积压的需求将开始慢慢释放。
这一波需求将使得楼市供求关系发生变化，迎来购房高峰。再有大家习惯“买涨不买跌”，在楼市回暖的趋势下，会有更多购房者跟风入市。因此，个别城市房出现“小阳春”，是需求正常释放的结果，却成为投机者炒作的新闻。
不过，投机者需要注意了，千万别忘想，限购一到期限就可以“卷土重来”，我们还有“一城一策”政策调控，房地产市场的爆发不会出现，房价也不会大起大落，未来始终贯彻稳地价、稳房价、稳预期。
此外，市场人为炒作、中国的城市化进程、降税减费等因素也与多地楼市“小阳春”的出现有很大关系。
叁
稳定之下，谈何房价上涨，又谈何阳春？
楼市活跃预示着房地产调控风向转变？肯定不会。面对成交量回暖，华尔君对房地产的判断不变，未来房价仍以“稳”为主基调。
分析发现，此次小阳春有两个显著特点：一是，目前市场只能算是一个短暂的“复苏”，短期内价格还来不及反应，只要造成小阳春暂时性因素消失，市场就会小幅度回调，重回理性；
二是，只是部分回暖，而非全面复苏，市场上主流刚需依然持观望情绪，并没有受成交量上升而重塑信心，尤其是弱二线、三四五线还有回调压力，小小的“阳春”掀不起大浪。
第一个特点我们前面已经详细说明了，为什么说小阳春没能重塑市场信心，与成交均价有关。
二手房相比春节前，市场确实好转了，但成交均价并无明显变化，房价也没有出现明显反弹，且局限于一二线城市，三四线城市房价依旧低迷。
就看北京，海淀区、西城区、东城区、朝阳区以及一个周边区域密云区的房价呈现下跌趋势，西城区均价环比下跌幅度最大，1.6%。尽管北京其余区域3月份二手房均价处于环比上涨状态，那也不过是为库存井喷腾时间。
而且，国家从政策层面严格把关，政策累加效果明显。从去年11月开始，楼市政策出台的密集度逐渐放缓，但并不意味着政策基调发生变化。中原地产研究中心统计数据显示，3月份，全国各地楼市调控政策逐渐平稳，发布房地产调控政策15次，累计1月份68次、2月份21次，合计一季度房地产调控有104次。
稳定之下，楼市大幅升温的基础并不存在，谈何房价上涨，又谈何阳春？多位地产行业人士也明确表示，近期北京、上海、深圳等地出现的楼市成交量明显放大可以理解为市场的结构性回暖，而非全面回暖，结构性回暖的一个特征就是目前房屋仍有不少议价空间。因此，是否是真正的“小阳春”，还有待验证。
当然，我们也要警惕房地产市场炒作之风抬头，坚决遏制房地产市场投机行为。如今，几乎所有人都在谈论房地产，有的在买房，有的在看房，像是股市，全民参与，热情高涨。
房市和股市自然不同，但人心的贪婪与恐慌是相似的。个别楼市炒作新闻传递出的错误虚假市场消息，往往会加剧市场紧张氛围，误导购房者做出非理性判断，尤其是很多刚需族买房时很惊慌，担心买晚了房价又涨了，不投资的话那岂不是吃大亏了。
当前房价已经处于一个稳中有降的时期，未来几年房价上涨的可能性不大，所以大家买房时不要因为房价出现波动就惊慌失措，要稳住自己，房市给了观望时间，我们要按照自己的计划来购房，一旦盲目跟从别人买房，就要做好承担巨大风险的觉悟。