蘇州姑蘇區某地塊企劃推廣報告
蘇州樓市觀點①
2018年，政策持續收緊
全國超36城啟動限售，2018年很難鬆動，
高端改善客戶數量和購買力均被限制！
蘇州樓市觀點②
蘇州別墅主流去化總價段為600+萬級別，
高價別墅市場容量小
蘇州樓市觀點③
古城高端別墅逐步入市，
搶佔有限市場份額！
蘇州樓市結論：
➢未來2年，政策持續從嚴，客戶減少並面臨眾多競品搶佔份額。➢高總價產品去化困難，低總價受市場追捧。面對市場挑戰，我們的機會
地段機會：古城地價全面進入3萬級，支撐古城稀缺地段價值。
地段機會：未來蘇州豪宅市場將重回古城時代，地段為王，永不過時。
產品機會：項目總體量太小，4棟樓，53戶（41+12），難以對標全市豪宅，應以朗詩品質古城情懷，佔位蘇州。
客戶機會：跳出大客戶思路，以朗詩項目老客戶為基礎，深挖深用，幾乎可去化完畢。
這樣特色鮮明的小項目，如何博出位？
蘇州別墅豪宅面貌大體上都是：
湖墅/院墅/園墅/城墅/文化墅…
顯然，以本項目的體量，無法展開一個宏大的圖卷，我們必須從小處著眼，從高位立足，講述一個古城市井弄堂裡的生活故事。
所有故事的主人公，都是生活在古城的鄰里人家。
所有故事的發生和擁有者，都是堅守古城生活的老姑蘇人。
誠然，古城別墅，當然要講文化。
我們所有的古城情懷、情結和堅守，都是因為：
這是純粹的姑蘇，純粹的生活家。
這樣充滿鄰里情結和市井生活元素的高端產品，
如何將項目價值與之契合？
結
區域界面具有古城優勢，城市界面和配套資源豐厚。
熱門豪宅區域，在售及未來開發較為集中，未來區域溢價升值明顯。
主流改善面積段，具備改善居住、資源收藏、不動產投資等多重功能。
但， 較小的建築容量，主入口展示界面狹小等細節在一定程度上降低了舒適度和奢華度。
古城、稀缺、文化、價值、產品、設計、情懷…固然是我們最有利的價值標籤，
誰會選擇才是核心問題
誰，會選擇我們？
本項目4個產品戶型，面對四類客戶需求，就像朗詩的四個朋友。
這是4大古城生活狀態，也是4類客戶生活態度
顯性的古城資源與情結，顯然就是第一需求。
也是他們的選擇主因，同時，朗詩稀有的別墅產品，也為項目加持了更多精裝、科技等要素。精神契合，與熟悉而堅守的生活方式…則更成為他們所希冀和追求的全部。
現在，蘇州越來越大，越來越向外，
忽然感覺蘇州的陌生，姑蘇的疏遠，
遠離了古城的心。
對於不懂蘇州的人，蘇州很大，
對於懂得姑蘇的人，姑蘇很小。
因為蘇州，魂在古城，心繫於此！
而一席洋房別墅，
讓居住重回古城。
讓大蘇州，重歸於心，
讓迷戀老姑蘇的人
......
策略1：利用朗詩蘇州項目龐大的業主群和品牌口碑，利用朗詩的朋友圈做成情懷事件和營銷事件，去化產品
策略2：利用人民路8號營銷陣地，展開虎丘人家的推廣動作
The End
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