翻開日曆,2020年僅剩70多天了!
17362套!
據公開市場統計,這是截止9月,大鄭州整體推盤去化套數之和,有老盤加推,更多的新盤首秀,值得注意的是主城區去化佔比在75%以上,環鄭佔比僅有25%。
購房者的主流選擇依然是主城區。
2020終點賽已來,時間緊迫,未來還有哪些純新盤值得購房者關注,這次我們也重點梳理了主城區的純新盤,以供大家參考。
田老師開通了視頻號,搜索“地產田言”,來找我!
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綜合市場信息整理所得。
十月下半場預計開盤的純新盤共有10個,其中主城區項目達到7個,環鄭區域項目僅3個,佔比3成。
藍色字體標註為主城八區即將推盤的純新盤,金水區楊金板塊1個,經開區濱河新城2個,鄭東新區白沙板塊2個,北龍湖北岸1個,這些開盤節點臨近,涵蓋剛需,剛改,改善以及終極改善。
可先重點盯緊這些區域,這幾個項目。
1HP.
金科中原
位置:中原區航海路與西三環交匯處
預售價格:約13000元/㎡,毛坯
戶型:首期96-142㎡,主力是96㎡三房
這個項目最大的優勢就是大,地段,城市綜合體。
2016年金科開始介入中原南部片區的開發項目,簽下四個城中村的開發建設,幾十億真金白銀的拆遷安置,沒點硬實力的房企根本吃不消。
金科中原是金科佈局鄭州最大體量的城中村改造項目,總佔地約7000畝,總建面500萬方,三水五公園,整體約40萬方商業規劃,核心產業以賈魯河為軸線,分為一河兩岸,左岸包括商業、商務、酒店等,右岸是小鎮、知識谷、文化秀場等。
8月14日被金科底價順利摘得金科中原的第一塊開發用地。
首期佔地84畝,容積率為3.49,總建築面積約18萬平方米,當時土地成交價格為860萬/畝,樓面價合到3687元/平方米,首期規劃已出,12棟高層,總共1500多戶,面積從96-117㎡三房,127-142㎡四房,主力戶型是96㎡的三房,佔比約40%,整體定位偏剛改。
隨著常西湖新區建設推進,四大中心落成,地鐵6號線的開通,秉承西美的發展目標及方向,區域未來潛力還是很大的。
周邊樓盤未來還有萬科小鎮項目,恆大林溪郡二期等項目,是競品也是區域共同承建者,參考周邊三公里在售項目,首期地塊預計售價將在1.3萬每平左右。
2HP.
泰禾東府大院
位置:金水區東三環與鴻寶路交叉口
預售價格:高層約25000元/㎡
戶型:高層120-140㎡,洋房140㎡
自泰禾被曝債務危機,這個項目著實看著難受,產品不錯,但能不能下手,實在懸念太大。
單看產品是好產品,低密,國風滿滿,中式園林,示範區做的還是很有逼格的。
總佔地約81畝,容積率2.0,總建築面積為11萬㎡,限高59米,一共規劃10棟17層小高層、6棟7層洋房,全部為精裝修,總共是788套,高層兩個戶型120㎡,140㎡;洋房只有一個戶型140㎡,整體定位為改善。
屬於楊金板塊,再細分的話又稱龍子湖北組團,最明顯的優勢就是距離北龍湖近,安置少,區域純粹。
目前片區在售,除了最早的鴻園,還有瀚海爾灣(尾盤),康橋香麓灣等改善項目,以康橋香麓灣代表,SCDA作品,高層+疊墅,高層精裝首開17500-22000元/㎡,低於預期,價格具有競爭優勢,去化不錯。
相觀泰禾似乎不具有什麼核心競爭力了。
3HP.
中交濱河春曉
位置:經開區經南十二路經開第十八大街東北角
預售價格:高層約17000元/㎡
戶型:高層89-140㎡
最強賣點,濱河新城,中交+中建強強聯合,小戶型,玻璃幕牆。
中交地產首入鄭州,今年2月13日,以合計約9.77億元的價格競得鄭州市經開區濱河國際新城22、23號地塊,樓面價分別為7523.8元/㎡,8211元/㎡。
23號地塊首先入市,佔地38畝,容積率2.5,建築面積6.4萬方,體量不大,規劃3棟17小高層,1棟23層中高層,2棟30層高層組成,總共540戶,面積為89-112㎡三房,128-140㎡四房,精準交付,整體定位偏剛需,剛改。
一方面市場原因,一方面濱河起步較高,相較於其他板塊,一直在高點苦苦掙扎,定位改善區域,但反觀大戶型一直賣的不好,反而中海融僑小戶型成了香餑餑,所以濱河春曉面積段上佔有優勢。
周邊住宅地塊比較集中,有海馬青風公園,康橋悅蓉園、綠地瀾庭、信保春風十里等,南側為濱河二小,北側為亞新海棠公館,濱河目前市場比較難受,階段性供大於求,定價預計會有驚喜。
規劃荷湖商業街,地鐵3號線,地鐵11號線,14號線,海綿城市,央企是來撐門面扛局勢的,穩住這一波,後面利好會不斷呈現,再往後金鷹世界啟動,未來前景可期。
但項目分兩個小地塊進行開發,景觀難免會出現施展不開的現象。
4HP.
華髮峰景灣
位置:經開區經開十七大街與經南十三路交叉口東南角
預售價格:高層約17000元/㎡
戶型:高層89-136㎡
首次進駐鄭州,發家珠海,與格力並稱珠海經濟的左膀右臂。
2019年12月12日華髮經開區摘得80號地,樓面價7651元/㎡,溢價率3.22%,幾乎是濱河最低的樓面價了,有操作空間。
總佔地約116畝,容積率2.49,規劃14棟高層產品,其中7棟18層小高層和1棟33層、4棟32層、2棟23層高層組成,共計1620戶,約89-136㎡無接觸健康住宅,其中60-90平為540戶,佔比33%,90-130平為936戶,佔比58%,130-150平為144戶,佔比9%。配套有一所12班幼兒園,1538.82㎡配套商業,和654.12㎡社區便民店。
預計首期推出建面約89-118㎡三房,整體定位剛需,剛改。
大戶型佔比很低,可能華髮的做法將成為濱河的主流,畢竟小戶型片區還是很搶手的。
但產品規劃同質化嚴重,周邊大牌競品雲集,將來難免一場惡戰,尤其是即將先入市的濱河春曉,擦出火花是難免的了。
好在,項目地塊較大,戶型設計排布,景觀綠化上華髮小勝一籌。
5HP.
綠城湖畔雲廬
位置:鄭東新區北龍湖中環路與南祿莊街交匯處東北角
預售價格:32000元/㎡+
戶型:洋房149-249㎡
頂豪們的北龍湖,綠城,精裝品質。
2019年11月29日,以19.4億元拿下的北龍湖11號地,土地單價為2299萬/畝,成交樓面價20288元/平方米。
總佔地84畝,容積率為1.69,總建築面積9.56萬平方米,綠化率35%,項目規劃了16棟7層洋房,共計522套房源。戶型面積從149平方米-249平方米,主力戶型是165-169平方米,佔比約63%,1棟9班制幼兒園及1個高檔地下會所。
屬於龍湖北岸區域,也處於大火的中原科技城範圍內,龍湖北岸修規之後,住宅地塊大幅度減少,南側規劃學校用地,但相對龍湖南岸豪宅窩集中地,這裡開發晚,配套欠缺,略顯荒涼,位置不夠優越,距離地鐵不近,但有錢人一般也不Care。
北龍湖豪宅已進入豪宅剛需化時代,正商無境系列,金茂如意府剛豪143㎡戶型起步,中海中鼎湖居128㎡戶型起步,140的底線被突破,市場大環境,北龍湖被迫剛需化。
順應市場發展,綠城戶型設計已趨於豪宅剛需化,定價合適+綠城品牌影響力,依然有不少品質改善願意追隨,應該不愁賣。
當年的綠城百合,現在依然領跑東區二手房價的,產品細節,景觀物業等收穫一大批綠城忠粉,這兩年重歸鄭州,而雲廬是具有真綠城血統,對項目有了更多期許。
6HP.
銀榕居
位置:鄭東新區象湖綠博大道與恆通路交會處
預售價格:17000元/㎡
戶型:98-143㎡
省實驗一口仙氣吊著的樓盤,天生自帶光環的項目。
據悉2016年被中美置業公開市場招拍掛拿下的,後來各種原因被退地,然後到了18年以協議出讓的方式賣給了宏升,背後為海港集團。
佔地約47畝,總建築面積約11萬方,共有8棟小高層組成,容積率2.49,兩梯兩戶設計,面積段98-128㎡三房,143㎡四房,戶型以三房為主,少量140改善四房,整體定位剛改,改善。
西側是河南省實驗學校高中部,高中部的北面是初中部,一路之隔,真是出道即巔峰,地鐵8號線龍王廟站已經在建,距離項目800米左右,如果未來能參與劃片,那名校和地鐵加持,簡直boom,價值更有支撐,劣勢就是開發商知名度不高,經驗及口碑不足。
白沙象湖片區熱度回落,首先可以肯定是先天環境優勢,目前最缺的還是生活配套,但價格只要合適,不失為入手白沙的好機會。
多次去往售樓部,定價大概率參考藍城誠園。
7HP.
星聯楓橋灣
位置:鄭東新區金水東路與中山路
預售價格:25000元/㎡
戶型:洋房143-195㎡
親水,坐在陽臺能釣魚的洋房,低密,時尚。
佔地約53畝,容積率1.6,產品為建面約143-195㎡洋房,採用一梯一戶設計,整個社區一共336戶,一期一共190套房,戶型整體都非常棒,141/169的觀景大陽臺,176/197的甚至是270度的觀景陽臺,妥妥的純改善低密洋房。
項目限高50米,外立面採用純白色太空鋁板,全鋁板幕牆,造型蘭博基尼前臉設計,炫酷時尚,整體定位改善,特別適合審美疲勞的富豪們。
項目前面就是50米寬的綠地公園,賈魯河一線河景,賈魯河綠化帶上蓋的楓橋灣,很多人戲稱,臨河第一排在陽臺上能揮杆釣魚,對河景資源的極致佔有。
地塊屬實不是很大,但純洋房設計,1.6的容積率,沒有高低配,圈層純粹且稀缺。
能為之詬病可能就是房企,缺乏豪宅開發經驗及基因積澱,但路都是一步一步走出來的,發展到一定規模時,都會想打造自己的標杆項目,具體楓橋灣成色幾何,拭目以待唄!
2
以上不是結束,而是開始。最後兩個多月純新盤還有很多,尤其是環鄭,總有一個適合你,但是你要行動起來,不要再盲目觀望。
附圖:
金水區5個,航空港區5個,中原區4個,經開區4個,3個在物流園,高新區2個,在雙湖科技城,管城區3個,惠濟區2個,二七區沒有,新鄭南龍湖組團最多10個純新盤,滎陽1個,中牟2個,新鄉2個,新密曲梁2個,未來新盤心中有數,龍湖新盤競爭壓力巨大啊。
隨著市場不確定因素越來越來,購房者的價值取向越來越明顯,能選的主城的基本都不會選擇環鄭,我想這也是環鄭板塊比較難受的主因,光靠消化地緣性客戶不足以支撐項目去化,只能拼政策,拼優惠來吸引購房者。
目前不足以支撐主城壓力,退而求其次,環鄭項目更推薦東至綠博,南至南龍湖,畢竟距離鄭州東站商務中心交通便捷。
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