搖號一出,被拒之門外的購房者,無不拍手稱快。
按揭買到新房的概率提高了,暫時也不用硬著頭皮,去買高價二手房了,就連創世紀、梧桐郡這樣的超級紅盤,都可以去碰碰運氣了。
就在大家興奮不已、摩拳擦掌,準備大幹一場的時候,有人卻“不合時宜”地,潑了一瓢冷水:
“姑且不說,搖到紅盤概率有多低。就算搖到了,後面還有銀行這關呢。利率會不會繼續上浮?有沒有可能被拒貸?付得起高額按揭嗎?”
的確,2017年下半年開始,信貸政策一直處於收緊狀態,利率高,放款慢,房貸成本居高不下。
實際上,今後情況,可能更為嚴重。
一系列信號顯示,信貸政策並不會放鬆,加息也會隨時到來。這意味按揭支出,將進一步提高。
但就算關卡再多,也擋不住買房的決心啊!
首套最高25%,二套最高30%
去年底,杭州人陳先生,購買了某樓盤,二套房,首付6成。當時約定,利率上浮15%。
可沒想到,因為網籤控制,這套房子,拖到最近才簽約。但此一時,彼一時。以前的利率,銀行不認賬了,要求上浮30%。
為了買到房,陳先生最終咬牙籤了字。不過,一下子多出幾十萬利息,還是讓他無比鬱悶。
那現在,杭州房貸利率,究竟有多高?
去年12月底,層樓曾做過一次調查,當時首套房貸主流上浮10%左右,個別銀行甚至還有5%。
現在呢,幾乎全面上漲。
調查銀行中,首套利率上浮最高的,是匯豐銀行武林支行和中信銀行,高達25%。二套房貸最高上浮30%,也是中信銀行。
其他銀行,首套利率集中在15%,二套在20%左右。少量銀行,則直接對一手房停貸了,比如花旗銀行。
雖然看起來,部分銀行的房貸利率,還保持在10%左右,但附加要求不低。
一位層樓粉絲爆料,這個月初,辦理了某銀行房貸,利率僅上浮10%。而之所以能拿到這樣的政策,是因為買了1.5萬元保險產品。
此外,銀行對客戶徵信要求,也極為嚴格。
“我老公因為信用卡逾期了幾次,但金額非常小,還是被很多銀行拒貸,找關係都沒用。”有粉絲抱怨。
據說,有個別開發商,還準備以此來嚇退無房戶。“只找兩三家銀行合作,而且要選那種利率上浮特別高,徵信特別嚴格的。”
因為額度緊張,銀行放款速度,依舊很慢。
目前,大部分銀行給出的放款時間,要比去年等待近半年好得多,但主流時間依舊需要1-2個月。
信貸不會放鬆,加息隨時會來?
對於未來房貸的總體形勢,不少銀行信貸部門工作人員,都認為不容樂觀。
杭州農業銀行相關人士表示,現階段市場上的資金價格都在走高,不給房貸額度,並不是銀行有沒有錢的問題。歸根結底,是國家在進行調控。
經濟層面認為,未來幾年內,國家主要任務之一,就是去槓桿,包括企業、個和政府槓桿。也就是說,
限購限貸等調控政策,短期內並不會放鬆。而對按揭客來說,更大的壓力,來自於加息預期。
最近,央行行長易綱在博鰲論壇說了一段話,核心要點是:接下來,繼續執行偏緊的貨幣政策,並已準備好提高基準利率。
簡單的說,隨時可能加息。
其實,現在不斷上浮的利率,正是一種變相的加息。
融360報告顯示,今年3月全國首套房貸款平均利率5.51%,相當於基準利率的1.124倍,環比2月上升0.92%,同比去年3月上升23.54%。
報告預計,若房貸保持當前增速,2018年第三季度末,平均利率有可能破6%。
事實上,當前房貸基準利率,是20年來的最低點。
而且結合樓市走勢,你會發現一個有趣現象:當市場火熱,利率大概率上漲。如2009-2011年,杭州地王頻出,基準利率一路上漲,最高達到7.05%。
反之,當市場遇冷,利率大概率下調(刺激樓市)。
典型就是上一波杭州樓市低迷期,基準利率從2011年的7.05%,一路下調到2015年底的4.9%。
之後的事情,大家都知道,杭州樓市持續火爆,直到今天也未停歇。但基準利率,仍舊保持原先水平。
換言之,不管是宏觀環境,還是歷史規律,加息都已經是大概率事件。
200萬房貸,30年多還30萬利息
加息,意味著房貸成本的進一步提升。
而關鍵的是,加息只是基準利率的上浮,並不會改變原先10%、20%,甚至30%的上浮利率,因為這是伴隨終身的。
打個比方,原先基準利率4.9%,上浮20%即5.88%;現在假設,基準利率上調到5.4%,你承擔的利率,仍舊需要乘以1.2,高達6.48%。
其中的利息差別,是巨大的。
參照上述利率,我們以貸款200萬、30年期為例(等額本息),進行計算,可以得到如下一組對比數據。
原先月供11837元,總利息約226萬;現在月供12615元,總利息約254萬元。
相當於,多還近30萬利息。而且,這還是建立在,加息0.5個百分點的基礎上。
不斷抬高的成本,會阻礙購房者的步伐麼?並不會。
去年下半年,急著買婚房的新杭州人小李,不巧遇上了全款成風的杭州樓市。
兜裡只揣著100來萬的他,遭受了無數次冷眼,又不甘心買高一截的二手房,只能期望樓市降溫。
誰知道,今年樓市依舊沒有降溫。雖然等到了搖號,有了貸款買房的機會,但也等來越來越高的利率。
有人問,你會暫緩買房麼?
“只要搖到,再高的利率,咬牙也要上。”小李回答得很堅決。也有粉絲表態,現在杭州的房子,只要加槓桿買得到,都是划算的。
的確,樓市如此癲狂,人心如此浮躁,只要能上車,這點利率,又算得了什麼呢!
降準會大幅刺激樓市?並不會
不少人會有疑問:央行不是降準了麼,貨幣政策理應變寬鬆了啊。
的確,昨天降準新聞一出,地產媒體興奮不已,各種吸睛標題層出不窮。比如,“央行降準,房價又要漲了,或房貸更容易了”。
降準的直接效應,是銀行可使用的資金增加了,確實會帶來流動性的增強 ,和資金成本的降低,利好相關行業。
但我們要明白,降準在於緩解結構性問題。
釋放的1.3萬億流動性中,近7成用於置換MLF(中期借貸便利,即商業銀行向央行借的錢),將顯著降低商行利息負擔,降低流動性風險,以便銀行“輕裝上陣”支持實體經濟;而4000億元增量資金,增加了小微企業貸款的低成本資金來源。
簡單的說,這次降準,一方面是“解救”銀行,另一方面是優先支持實體經濟(利好股市)。
其實,在貨幣政策上,央行很矛盾。
4月16日,提高了14天逆回購的利率;昨天,宣佈降準,這些都是相反的做法。
央行提高借出資金的成本(逆回購),本意是希望引導利率上行,控制金融風險,但中國經濟的現狀,承受不了高利率。
至於樓市,降準肯定有利好,只是遠沒有想象中那麼大。
“房住不炒”依然是紅線,這一點是不會突破的。資金寬裕是創造一個公平的環境,而不是說鼓勵各類違規資金進入樓市,這和過去寬鬆化的貨幣環境,是有本質區別的。
未來貨幣政策走向,預計著力保持流動性穩定,但不會出現寬鬆趨勢。
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文∣鹹魚
部分圖片來自網絡
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