【最高人民法院審判業務意見】
最高人民法院民一庭意見：合作開發房地產過程中，對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的用於項目開發的貸款，如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定，則在分配合作開發項目的權益時，該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資，也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基於該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債，應屬於項目負債。
案情簡介
2008年10月，江力公司與海特公司簽訂《合作開發“某市某區某地塊”協議書》(以下簡稱《合作協議書》)約定，共同合作開發位於某市某區某地塊的住宅項目，江力公司負責提供項目建設用地某市某區某地塊的出讓國有土地使用權(以下簡稱案涉項目建設用地)，案涉項目建設用地折價投資300萬元人民幣，海特公司負責項目建設的資金投人，具體項目建成後的各方當事人權益按照實際投人分配;雙方並約定，江力公司提供案涉項目建設用地作抵押，以海特公司名義向中國工商銀行某市某區支行貸款，貸款只能用於項目建設，不得用作其他用途。
《合作協議書》簽訂後，海特公司從2008年11月至項目建設結束，共投人資金500萬元對案涉項目進行開發建設。2008年12月，海特公司以案涉項目建設用地作為抵押向中國工商銀行某市某區支行貸款200萬元人民幣，並依約全部用於項目開發建設。項目建成後，因雙方對在合作開發項目中的權益分配無法達成一致意見，故成訟。
2010年2月，海特公司向某省某市中級人民法院(以下簡稱一審法院)起訴及針對江力公司的反訴稱，江力公司實際投人為案涉項目建設項目的國有土地使用權，根據《合作協議書》的約定，該國有土地使用權折價300萬元人民幣，故其投人為300萬元人民幣;而海特公司的投資為700萬元人民幣，包括其以自有投資500萬元及從銀行貸款的投人200萬元人民幣。根據《合作協議書》的進一步約定，具體項目建成後的各方當事人的權益按照實際投人資金分配，則海特公司在案涉項目中的投資權益為700/700 + 300 = 70%，故請求法院按照此比例分配案涉合作開發項目的投資權益，並由江力公司對項目的負債承擔全部清償責任。
江力公司針對海特公司的起訴答辯並反訴稱，江力公司實際投人為500萬元人民幣，包括根據《合作協議書》約定的案涉國有土地使用權折價300萬元人民幣及以案涉項目建設用地使用權向銀行貸款所取得的投資200萬元人民幣;海特公司的投資為500萬元人民幣，而以案涉項目建設用地使用權為抵押向銀行貸款的投入200萬元人民幣不能作為其投資。故江力公司在合作開發項目中的權益為500/500 + 500 = 50 %，請求法院按照此比例分配案涉合作開發項目的投資權益，並由海特公司對項目的負債承擔全部清償責任。
至本案訴訟時，合作項目的收益未進行任何分配;項目建成後，合作項目的收益及管理均由江力公司負責。在審理本案過程中，一審法院委託某省某市海天會計師事務所對案涉項目的已銷售收人及現有權益進行綜合審計，審計結果為：案涉合作開發項目價值為2000萬元人民幣。對於合作開發項目的對外負債，由於合作開發方所提供的資料並不齊全，故無法審計。海特公司及江力公司對於上述項目權益的審計結果均表示認同，對於項目的對外負債，均認為應由對方對外承擔全部責任。
來自：最高人民法院民事審判第一庭：《以合作開發項目國有土地使用權抵押所取得的貸款的歸屬》
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