NO.1|壹
2014年，榆林樓市遭遇鉅變，從懷遠·曼哈頓售樓部被砸，數十名業主追討轉讓費開始，一片樓市的烏雲便縈繞不去。
隨之而來的是經濟低迷，煤炭價格下跌，榆林人收緊錢袋子，買房開始變得謹慎無比，銀行存款激增，部分購房者出現斷供，爛尾樓盤增多，據華商網報道“陝西省統計局：榆林賣完庫存商品房需33年”。
從輿論層面來看，這一報道更加深了榆林樓市的陰霾，從未想過，一個被稱之為“中國科威特”的城市，竟然在能源價格下調和民間信貸雙重絞殺之中，價格一路下跌，引發全城多盤維權，樓價出現腰斬。
這一年爛尾樓盤（或停工盤）之中，包括西塘花園、天裕星、信天游、梨園、塞納公館、公園時光、鳳凰新城、匯豐大廈、高科城.....
你能夠想象麼，一個原本比西安房價還高的城市，突然之間大廈將傾，城市固定投資連續負增長，黑雲壓城，一片哀鴻盡爭鳴。
NO.2|貳
也在這個時候，筆者進入榆林，見識了一個慘淡的榆林，一個暮色蒼蒼的榆林。
東沙、西沙片區樓盤閉門歇業，西南片區處於癱瘓，高聳的塔吊鏽跡斑斑，在強烈的紫外線下坦露出晦暗的陰影，整個城市僅有高新區為數不多的三四個樓盤還在銷售，比較典型如文昌·和順嘉府、高新華府、榆溪雅苑、中央公園、賽維蘭蒂斯，還有間歇性鬧事的懷遠·曼哈頓。
在一個被樓市傷筋動骨的城市之中，我們體驗到了一種寒冷，就像毛烏蘇沙漠裡冷冽的風，吹進骨頭的疼。
東沙，作為榆林市域內人口集中地，圍繞著金沙路、銀沙路展開，集中了大量佳縣、綏德等城鄉人口，2013年樓價大概四千一平米，如今六七千一平米。
西沙，作為榆林市域內成熟片區，圍繞著復康路、文化路展開，旁邊有第七中學、第十五小學，2013年樓價大概六七千一平米，如今八千一平米。
西南，作為榆林域內發展的大朝向，圍繞開源大道、榆靖路展開，新區規劃前瞻，發展後勁缺乏，一直是榆林爛尾盤的主流板塊，2013年樓價六七千，如今四五千一平米。
高新，作為榆林已經定型的富人區，圍繞著榆溪大道、明珠大道展開，市委等政府班子所在地，一直是房價的高點，2013年樓價八千，如今價格也在萬元上下浮動。
在與一位領導交談之中，他如此說，這是一場天災，榆林這座城市從來沒有這麼慘過，從他工作以來，榆林經歷的都是國家和省上的關懷，這一次經濟有些冷。
為了緩解榆林樓市壓力，官方悄然做了兩件大事，為榆林輸血：1、榆林金融資產管理公司揭牌，省委常委梁桂壓陣，想要藉助金融市場管控，為榆林“解套”，這還是全省首家市級資產管理公司，給處理不良資產指出了一個方向；2、榆林啟動了史無前例的棚戶區改造，省政府重點關注榆林樓市，2016年-2017年，榆林中心城區實施棚戶改造20739套，完成投資103億元。
作為一個“十二五”後才開始陸續棚改的城市，榆林突然之間大拆大建，官方有壓力，民間有動力。
於是，借勢能源價格上漲，榆林終於緩慢“復甦”，一大批拆遷待拆遷市民，踏入榆林樓市，激活了城市固定資產投資上升，一些瀕死爛尾的項目終於復甦。
繼而，2018年，國務院批覆了《呼包鄂榆城市群發展規劃》，一個將內蒙古、陝西能源型城市鏈接在一起的國家能源戰略型規劃頒佈。
這標誌著榆林終於進入城市群編制、產業協同發展、基礎配套方面互通“有章可依”。 作為陝西第二大經濟體，榆林終於迎來了新的起點。
政策頒佈之後，官方似乎只是倡導“呼包鄂榆四市積極推進協同合作”，沒有一個具體措施，也許還在徘徊吧。
NO.3|叄
上游政策催熟，中游重資投入，下游開工建設，形勢一片大好，爛尾樓紛紛揭竿而起，再次入市。
看似一片繁榮，百廢待興，但危機似乎如腐骨之蛆，除之不盡，一個值得探討的問題，榆林樓市是否已經風險蘊藏？作為一個有“前科”的城市，榆林究竟能否挺過這一輪週期？
樓市是否會進入一場輪迴，悲情一幕再次上演，樓價上浮，榆林人一旦入手之後，是否會再次陷入樓市崩潰的局面，被套牢在山頂，欲哭無淚。
硬幣的一面是新區獲得發展，政府加快收儲，短期之內收集資金，投入城市配套建設，改善新區交通條件、基礎配套、管廊建設等等。
根據最新榆林市2006-2020年城市發展建設，以中心城市即榆林古城、高新區、空港區、西南新區、芹河新區（榆橫板塊）作城市一級發展區域，同時加快各大中心城區的基礎設施建設，快速導流人口，舒緩城市中心人口密度，注重城市發展與環境資源保護的基本原則，以能源新都、國家名城、大漠綠洲、宜居城市作為榆林市階段性發展戰略目標。
多年以來，榆林矢志不渝的打造“榆橫經濟一體化”，其一，從產業發展角度來看，就是要創新園區建設和運營模式，打造榆神工業區、榆橫工業區，打造世界一流的煤化高新產業聚集區；其二，從土地存量資源來看，就是要繞開老城區、主城區、開發區進一步向西南拓展，繼續收儲，打造新開發區，探索經濟新方向。
於是，西南新區、榆橫新區成為大朝向，將榆陽區、衡山區連為一體，在一份關於衡山區西南新區土地徵收預告書中表示，榆林西南新區將要更名，三萬多畝土地將被徵收，榆林土地市場再次沸騰起來。
作為與榆林高新區毗鄰的新城，榆林城市發展擴容的持續地和承載地，2006年榆林市第四版城市規劃也將榆林西南新區納入榆林市區中心範圍，是榆林建設百萬級城市的重要組成部分，總體控規面積在58.1平方公里。
其後，我們看到了一番眼花繚亂的現象，中梁（高新完全中學旁）、綠地（綠地博大綠澤集團，坊間傳聞在西南拿地萬畝）、綠城（空港生態區沙地森林公園）、萬達（坊間傳聞兼併購土地）已經進入，碧桂園、新城控股正在談判階段，恆大、陽光城、美的、陝建或傳拿地，還有一大波房企四處搜地，主張兼併購、合作並舉。
大型房企進駐，動輒上百億投資，PPP、EPC模式聯合，作為對投資極為敏感的城市，榆林樓市反應迅速，至少在一二手市場上已經極為明顯。
2017年以來，榆林土地房企新盤湧現，如文昌·和順嘉苑、錦天城、高新御府、中梁華府、榆林壹號院等等。
就在榮邦嘉園開盤之時，有一個奇葩的現象，一方面新盤搖號如火如荼，另一方面“低價轉讓”的小紙條貼滿車輛。
一片樓市沸騰之中，二手中介加速炒房，重量級房企加速拿地，我們卻看到了似曾相識的寒冷。
NO.4|肆
硬幣的另一面，榆林樓市泰山壓卵之勢，終於再次發生。
據筆者團隊瞭解，截止2018年3月，榆林市可售住宅商品房面積約為127.5萬㎡（主要在高新區，待售面積83.9萬㎡），萬餘畝土地獲批，2019年商品房庫存將達到多少套？（備註：以上為踩盤數據，不作為官方論據，數據引用風險自擔，請勿開口，不提供資料。）
將動輒上千套房源上市的重量級房企入市之後，一座城區人口不足六十萬的地級市如何來面對庫存，一個每年銷售僅有4000-4500套的樓市如何去化，如何來緩解樓市壓力？
可以料想，這一場樓市重壓之下，勢必有樓盤急如危卵，也勢必有房企陷入資金鍊困局，一場新一輪的樓市供需失衡風暴，已經在推土機底下醞釀。
雖然榆林市府已經做足了準備，2017年榆林掛牌出讓10宗土地，其中1宗為住宅，控制土地流出（東沙板塊態度明確，舊城區停止土地出讓，貨幣安置政策，疏散人口），促進庫存商品房去化，仍然是2018年房地產市場的主基調。在此之前，市府也限制了商業用地審批，集中去化庫存。
然而，榆林作為一個有“前科”的城市，極為特殊，它是陝西省境內唯一有過樓市崩盤的城市，這座城市有四個點值得關注：
1、榆林三產失衡，屬於典型的能源工業城市，能源產業GDP貢獻達到65%，經濟波動受市場影響極大；2、受城市體量限制，市場需求有限，樓市表現略微過激，儘管土地供應量大增，但人口外溢情況並沒有改善，應該說略有“浮腫”；3、投資購買明顯，大量家庭仍然以固定資產投資為主要理財手段，這一點在每次新盤開盤就看到，二手中介會將低價轉讓貼滿車輛；4、民間借貸遺害存在，三角債牽連眾多，買房收款困難，頗為突出。
從實際體驗來看，投資性購買在榆林極為普遍，“轉手套利”是一個司空見慣的現象，就算房企公正公開，仍然擋不住中介倒房倒號。
這種情況之下，榆林人究竟要如何買房，如何繞過樓市的深坑黑井，讓自己的資產物有所值？
當樓市一片火熱，大型房企釋放各種利好，轉眼之間為榆林做好了五十年規劃，到底投資哪裡？究竟是去東沙、西沙、西南、還是高新？這恐怕是大多數購房者想知道的。
NO.5|伍
如果沒有意外，大型房企將在2019年集中入市，那麼榆林已經站在風暴的前夜，一場重演2013/2014年的風暴已經愈演愈烈！
用榆林人自己的說法，規劃是規劃，發展是發展，配套是關鍵。
首先，儘管榆林作為陝西省第二大經濟體，但實際城市配套兌現速度緩慢，難以跟進開發需求；其次，城市規劃和發展方向轉變較大，如西南新區，早期重點發展啤酒廠板塊，忽而轉變節奏，開發西南新區張墩海則片區，於是元馳·御景尚苑、鳳凰新城困在郊外，現房三千五都賣不動。
進入2019年下半年之後，大型房企加入戰團，輸入供應量，數萬套房源入市，擠兌客戶購買力，市場急轉直下，大量家庭再次被套牢在西南片區，成為這場城市發展醞釀之下的墊腳石。如果不能把榆林2區1市9縣人口購買力集中，商品房庫存將再次高企。
房子作為固定資產，價值再次受到抑制，大型房企如果劈價搶單，一定會將樓市擊穿，降價風潮出現，全城維權再現......
關於榆林樓市，買房一定要買核心地段，一定要買在產業中心區，一定要買在政商中心區。規劃再好，還是預期；現實再貴，終有潛力。在這裡“空間平權”行不通，還是要看眼前！
舉兩個例子，儘管2013/2014年之後榆林樓市崩盤跡象浮現，文昌·和順嘉府（文昌地產）、高新華府（泰發祥）還是逆勢上漲，特別是文昌·和順嘉府如今二手房已經到了1.2萬/㎡，早期購房者入手價格不過六七千。
為什麼逆勢上漲？原因很簡單，1、核心地段，與市府僅有數百米之距，配套成熟；2、資金充足，無懼樓市降價風波。
前者，文昌地產是榆林龍頭企業，三個一級資質（一級開發、一級總包、一級物業），搞開發基本不貸款，不怕銀行臨時抽貸，還有“三個同時”（同時施工、同時交付、同時服務），風險較低；再者，泰發祥資金極為雄厚，儘管只開發了高新華府等項目，僅麻黃梁煤礦每月流水上億，資本夠硬，即便是死磕樓市，也能支撐下去；後者，榆林華瑞地產，旗下賽維蘭蒂斯、塞維利亞、塞納公館等項目，都是榆林知名樓盤。
最為關鍵，這三家房企，每年開發都只做一個項目，只做成熟好地段，每家房企老業主都在數千人以上，尤其是文昌地產數萬用戶，底盤堅實。
NO.6|陸
在這場去庫存的“打地鼠遊戲”，從一線滾動到二線，接著三四線破萬，一些故事在兩三年之內，已經演繹了無數次。
榆林，大型房企拓疆陝西地市級的最後一站，鑑於榆林樓市歷史影響存在，庫存積壓嚴重，樓市崩盤風險一直存在。
榆林市場相對封閉，此前主城區、高新區板塊土地資源都掌握在本土民營房企、城投公司手中，這與西安如出一轍。新晉房企，如果想要擴充地盤只能向西南、榆衡進發，破土開荒。
在這種情況之下，榆林人投資，如果不選西安，又想要實現資產價格上升，主投高新，慎投新城，就必須選擇市場口碑好、實力過硬的開發商。
世事無常，人生無常，地市級樓市更無常，哭笑間，檣櫓灰飛煙滅。在上一輪樓市崩盤之後，雌雄已辨，一些實力稍弱的房企已經湮滅，能夠留下的房企，要麼是實力雄厚，要麼是死裡逃生。
在接盤俠不足的環境裡，只希望榆林人能夠抵得住洶湧激流，不因樓市崛起或沉默，不再受傷害。
PS:撰文匆忙，內有錯字，還請海涵。
閱讀更多 陝北故事 的文章
