案例引入——蛋壳公寓租房遭遇“卡壳”
“在前期看房、沟通的时候，经纪人一直说的都是租金押一付一，稀里糊涂签了合同才发现，要求一次性支付一年的房租。而所谓的押一付一，是有条件的，需再和一个叫‘会分期’的房租分期平台签订一份合同，相当于这个平台为我支付了一年房租，我每月把房租打给这一平台。”近日，刘女士通过蛋壳公寓，租下了位于在朝阳门外的一间房屋，让刘女士十分不满的是，无论是蛋壳公寓工作人员前期的推介，还是蛋壳公寓APP页面上的宣传语，都明确表示在蛋壳公寓租房租金押一付一。但实际签订的合同中，却变成了一次性支付“一年”。
让刘女士担心的是，每月打给“会分期”的钱，能不能算支付给了蛋壳公寓。“会分期”和蛋壳公寓之间，究竟是什么关系？二者的关系有没有相关的合同文件证明？最后，在刘女士的强烈要求下，蛋壳公寓与其解除了租房合同。[1]
租房分期平台的法律风险提示
目前有很多提供房租月付的平台，打破传统“押一付三”、“押一付六”的交款模式，声称定位于“房产+金融+互联网公司”。不只像蛋壳公寓这类互联网中介，传统中介我爱我家推出的长租公寓产品“相寓”与一款叫做“房司令”的分期支付平台合作，租客在支付房租时，可以选择传统的押一付三或押一付六的方式，也可以选择房司令分期支付。
目前市场上的租房分期平台主要有两种模式，一是平台提供房源的，即用户需在限定房源产品中进行挑选，通过平台来实现“押一付一”，如房司令平台。另一种是平台仅提供分期服务，不提供房源，如会分期；用户需自行寻找房源，与房东敲定房租金额和付款方式后，凭租房合同到平台上申请租金分期，平台会向房东支付租金。
租房分期的实质是保理业务，其核心内容是通过收购房东债权方式提供应收账款融资，这种模式确实减轻了刚步入社会的年轻人一次性交付半年或一年房租的经济压力，但是目前监管政策还不明确，租客还是需要综合考虑自己可能会承担的法律风险，如房租分期平台的合同文本一般都约定除双方协商一致不得解除合同，这意味着即便租客解除租赁合同，租客还得按约还款，否则要承担高额的违约金。因而建议租客在签订合同时约定解除租赁合同时则同时终止借贷协议，租客有权停止向房租分期平台还款。这样约定可以有效避免租赁合同解除时仍需还款的风险，避免房财两空的情况。此外，租客还需看清合同所约定的利息及违约条款，避免在不知情的情况下对自己造成影响。总之，选择房租分期平台要综合考虑信誉、口碑等，做好前期调查，减少风险。
房屋维修费用承担风险
房屋维修责任是租赁合同中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第220条规定，即“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”来约定维修责任。而遇有比较不负责任的房东时，很可能房屋内设施并不能正常使用，需要维修，而房东拖延不修理，这时候根据《合同法》第221条，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，但在所承租的房屋是转租来的情况下，尤其是存在“二房东”、“三房东”的时候，前面的房东和承租人很容易互相推诿责任，不予维修，这时需要在签订合同时约定好维修条款。在承租时，应注意检查房屋内设备情况，而在代为维修时，用照片以及交易凭证固定费用支出等对自己有利的证据。
房屋转租风险
根据《合同法》第224条的规定，租客从承租人处承租房屋时需要房东已同意，否则房东有权解除合同，要求租客搬离。此外，在转租合同经房东同意有效的情况下，承租人欠付租金时，出租人可以要求解除合同，这时次承租人可以代承租人支付欠付租金及违约金，次承租人代为支付后可以向承租人折抵租金或追偿。若转租合同的期限超过原租赁合同，超过期限的部分无效，因而在与“二房东”签订合同时，最好弄清所要承租的房屋能否转租，是否超过原合同期限，以及是否有欠付租金的情况。
租赁合同解除风险
在协商一致的情况下或者存在约定解除事由的情况下可以解除合同。此外，就是法定解除权的几种情况，容易碰到的有：一、存在不可抗力导致租赁合同不能履行的，如房屋被拆迁，那么当事人可以解除租赁合同；二、在存在装修遗存的有毒物质时，即使承租人在签订合同时已知情，仍有随时解除租赁合同的权利；三、未按时交付租金的，若无特殊约定，出租人要求承租人在合理期限支付租金，未支付可以解除合同。
房屋租赁合同中其他值得注意的问题
1、口头租赁合同的有效性
根据《合同法》第215条，期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效的，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效。但在这种情况下，双方都可以随时解除合同，出租人在解除合同的合理期限前需要通知承租人。
2、不得出租的房屋
依据2011年施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，有下列情形之一的房屋是不可以出租的：1.属于违法建筑的；2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；3.违反规定改变房屋使用性质的；4.法律、法规规定禁止出租的其他情形。在一线城市，比较容易遇到的情况是房屋通过加隔断进行改造，如原来的客厅被改造成卧室，这就属于非法改造，会导致租赁合同无效。该办法还规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人居住。综上，承租人在租赁房屋时，须谨慎对待，以免租到不能出租的房屋，得不到法律保护，最好在租赁合法房屋之后向房产管理部门办理房屋租赁登记备案，维护自身的合法权益。
3、注意押金与定金的区别
作为承租人，签订合同的时候一般都会被要求缴纳一定的押金（一般是一个月的租金），并约定好在租赁期满后返还该押金。那么，“押金”到底是什么性质？押金是双方协商的结果，我国法律并未规定租房押金的性质，但该交易形态已为公众接受并遵守，其作用大抵就是担保房子不会被承租人损坏，同时担保租金之按时给付。而定金则具有惩罚性，依照《担保法》规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。当事人如果把钱款的性质定义为“定金”，必须落实在字面上，这是法律的强制规定。在有些租赁合同中，中介会约定定金条款，而不明真相的租客可能签字之后才发现自己交的是定金而不是押金，在这时中介最终很可能会不予退还。另外还需注意的是格式合同上约定的押金不予退还的情况，签订合同时需要仔细审视，避免被坑。
最后，承租人在房屋租赁过程中要对出租人及房东的情况尽量多一些了解，警惕这些常见的法律问题，对于采暖费、水电气等费用应以书面形式明确约定，并且在交付租金后应要求交付钥匙降低房东再将房屋出卖或另租他人的风险，从而减少纠纷并防患于未然。（作者单位：中国政法大学国际法学院）
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