两年前，预言光谷关山大道房价要大涨。
预言的依据之一，就是正荣地产在光谷的一宗纯住宅用地，楼面地价每平米15966元。
保守推测，这宗土地的住宅售价3.2万元。而当时关山大道的房价只有1.5万元左右。
对于这一夸张的言论，多数光谷人无动于衷。
他们的理由很简单，关山大道的房价已经很贵。它总不会超过解放大道、中北路的房价，光谷的房价上不了天。
一周前，一家上市的“独角兽”公司在关山大道上买了一栋写字楼。关山大道，已经不是武汉人的关山大道，而是全国的关山大道。
4月17日，这个地王项目“正荣紫阙台”艺术生活中心开放。
这个两万方的示范区，可能是目前武汉规模最大的示范区。这个示范区像一座“大公园”，今后将免费对市民开放。
两个月后，这个项目将开盘。
01 关山大道的城市地位
光谷，是武汉的“特区”。
光谷是最不像武汉的地方，这里流行的是普通话。
这里的年轻人、互联网企业，包容性更强。
于是，光谷成为大学生毕业后留汉的首选。家境稍好一点的，在父母的帮助下，他们在光谷南、光谷东买房。
还有很多孩子还在上大学的外地家长，到光谷的第一件事，就是看房买房。
最近两年，光谷的住宅成交量位居武汉前茅，与这些新光谷人密不可分。同时，光谷也成为房产投资客的“天堂”。
与武汉其他板块相比，光谷的后劲十足。
2015年，华科大门口的“长动”地王，暗示着光谷的房价要起飞。
关山大道上的品牌开发商越来越多，豪宅与商业综合体扎堆。
从最开始的光谷天地，到k11、保利时代广场、北辰光谷里。
举一个例子，新世界地产在武汉之前，只选了建设大道、解放大道。
第三个选址的地方，就是关山大道，而且还是k11产品线。
武汉，是一个有两座k11的城市。从选址严苛的港资开发商的动作，能判断出关山大道的地位。
在某种狭义的角度上，关山大道就等同于光谷。
关山大道，是光谷的CBD。相当于建设大道金融街，与武汉CBD的关系。
在建设大道、解放大道、中北路，三个核心区，房价接近4万元时，而关山大道刚刚过2万元。
这种价格落差，就是投资者的时间机会。按照城市能级，关山大道的预期房价在4万元左右。记住这是预期，不是说房价马上就到4万。
02 “网红盘”的修炼
两年前，正荣在关山大道与民族大道的中间，拿下光谷地王。
那是一宗很狭长的棍子型地块。
▲这个地块，太难设计
业内同行都在看正荣如何做产品，如何卖地王不亏钱。
还有很多人等着看正荣的笑话。
从拿地那一刻起，这个项目就是武汉同行眼中的“网红盘”。
同一年，武汉还有两个“地王”：一个是碧桂园的滨江地王，楼面地价每平米2万元；另一个是当代置业的临CBD地王，楼面地价1.8万元。
在限价调控背景下，一个在熬备案价，另一个已经平价出货。
还有两个月，正荣紫阙台将开售。
目前，项目附近的中建大公馆毛坯价格2.2万元，关山大道一楼盘，精装价格2.36万元。
卖什么价，成为业内最为关心的话题。
两年前，正荣拿地后，选用了“大师级”高端产品系，希望能对得起这块地。
“光谷很拥挤，差的就是公园。在繁杂的城市里，见不到绿色。”一位老光谷抱怨。
在项目的大门处，正荣利用高台地形做出一个园林。从北往南，依次分布着五个园林。地面抬高2米－8米。
高端住宅穿插其中。在项目最南端，正荣用园林做成一道屏风，减噪降尘。
建筑风格上，用的是“大都会”简约风格。在项目的架空层，正荣书院也是项目的标配。
03 绝版的容积率
低容积率，就意味着舒适度。
正荣紫阙台的容积率约2.1，而目前武汉三环内的住宅容积率3.5-4.0。
如此低的容积率，才使得正荣有做大师级豪宅的可能。
拿到地块后，这个小区的规划就耗时三四个月，聘请国际大师团队设计。
建筑分布的模式，以纽约中央公园为蓝本，与上海的中鹰黑森林很相似。
从项目沙盘上，我们看到的是“大公园”与“小公园”的组合，小区里满眼绿色。
在光谷同区域内，正荣紫阙台还没有对标项目。正荣紫阙台的产品优势在于建筑、园林、会所与室内设计等。
这个项目的“大师配置”有天华建筑、HBA、山水比德、梁景华。
这个大师级产品主要体现在“精、奢、纯”三方面。
具体来说，“精”，在外立面、收纳系统、地面墙面、户型设计与室内健康系统等方面，做到精益求精；
“奢”，独立入户玄关设计、全明户型、N+1户型设计，大尺度景观阳台，做到舒适奢侈；
“纯”，全大户型面积段、全精装交房，无商业等其他业态，做到纯一不
杂。
与其他豪宅项目不同，正荣紫阙台欢迎同行参观，也欢迎参观拍照发朋友圈。这就是“网红”盘的不同。
正荣紫阙台项目总经理张骄阳表示，光谷的改善住房需求很大。正荣就是以合适的价格，合适的产品，达到合适的效果，这就考验产品能力。
“一个住宅品质的差异，主要在精装修与景观。我们的房子，做到既有面子，也有里子。这种改善需求，不是市场上最有钱人的需求，而是做到与改善需求匹配的产品。“
业内人士表示，正荣的产品力在武汉有口皆碑。在整个武汉，都找不到像紫阙台一样的低密度产品。
在项目沙盘上，7层洋房产品最受媒体同行的欢迎。张骄阳说，当初规划的是11层的高层，但遮挡了隔壁项目的采光，改成现在的7层洋房。
该项目提出“公园不动产”的概念，所有的房子像在公园里生长。在产品服务上，未来一栋楼配置一个楼栋管家，配有同层排水、全屋温控等十大人居系统。
总结：
3万元，是关山大道房价的一道坎。跨过去，又是一番天地。
关山大道，与北京中关村、上海张江等高新区很相似。它们的房价都与城市核心区看齐。
现在有两件事，最容易赚钱。一件是金融，另一件是互联网经济。关山大道就等同于互联网经济。
按照城市发展规律，关山大道的房价将与建设大道、中北路等金融区持平。当前市场的太焦灼，在某种程度上，正荣紫阙台留给投资者足够的价格空间。
买入后，长期持有，耐心等待关山大道的爆发。
文｜杨光华（地产写字人）
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