这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：美丽智慧的房姐您好，刚刚加入星球，看了好多您的精华帖，能否对后湖、四新、白沙洲、光谷这几个板块的投资价值排序，可否具体分析一下每个区域的优缺点呀？
回答：这几个板块价值排序：光谷>白沙洲>四新=后湖 后湖、四新、白沙洲属于三个主城区中起步比较晚的睡城，刚需集中地，没有产业支撑，未来天花板不如光谷。
白沙洲板块起步比较晚，在武昌区的环线位置很好，房价对标南湖。
房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个 适合就要赶紧买买买。
随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。
于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。
内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。
不稀缺地区变得稀缺才有成长性。
对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。
没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？
比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。
提问：你好请问下武汉金科城适合投资吗？～5-10年后能够脱手吗？～
回答：你好，金科城在青山片区性价比算很高的，但是武汉其他区域有性价比更高的项目。 未来随大势涨，5年以上可以经历一个完整的熊牛周期，不担心。
提问：房姐，您好，我们在武汉有2套房，都已经还清贷款，每年家庭收入100万＋，目前孩子4岁，看中了武汉大学附小的学区房，将近150万，打算买入，但是担心这个房子买了之后就没法脱手，真不知道该怎么办？孩子上学迫在眉睫，谢谢啦
回答：你好，信息不足，没办法精准判断能不能入手。 具体是哪个盘？单价多少？ 一般来说牛校学区房建议买房龄15年内的，考虑到6-10年后出售，房龄超过25年就非常难下按揭，下家可能要全款接盘。
1.入手价一定要比市场价低，8-9折笋是最好的，保证入手的确定收益。建议年底淘淘笋，年底很多，可以尝试全款压价。
2.建议买次新小户型，只挂一个学区名额即可，次新盘流动性更好，小户型未来出租或者做民宿租金收益也更高。
3.未来出售可以操作凤变冰，通过装修溢价。
提问：新人首问:相见恨晚的智慧房姐，您了解西安吗？我需要怎样优化配置资产？在哪里入手好？ （1）在西安北郊地铁口同幢商住楼上有2套96平公寓，租售比大概4%，1套7折SD有37万尾款，先卖掉哪一套？（2）2018年楼市最热时摇号用公积金贷了50万，购沣东新城（西咸新区唯一限购区）绿地开发的116平三室1200，距主城区12公里，离规划地铁口大概1.1公里。（3）在距离西安200公里的三四线城市有现价80万150平多层楼梯房自住，打算10年后退休回西安。（4）在西咸新区泾河新城，全款23万购30平3楼返租小商铺已5年，发展慢导致2020年才能返租，预计租金每平40元。
回答：你好，全款公寓和商铺优先考虑出手。 绿地保留，还有空间 老家楼梯房升值潜力不看好，出手裂变，继续入手西安或者其它二线省会城市，10年后再考虑回老家入手CEO盘自住。
提问：房姐你好，现在买房是不是赶不上低利率了，后期利率一定会上调，如果子弹30在武昌洪山这边自住兼投资入哪个盘呢？该不该以低首付撬动杠杆？保利拉菲2万一平值得入吗？
回答：现在买二手可以找外资银行做按揭，比如汇丰，利率较低。 子弹30，如果月供能力强，可以通过gpgd入手一套关山大道单价2万左右的次新，增长动力更强。保利拉菲不属于领涨区。 投资也可以关注白沙洲地铁沿线，单价1.4左右的次新盘淘笋，涨幅可观。
提问：亲爱的房姐，我是刚需准备买房结婚，之前在开盘前交了首地云梦台122户型的茶水9w，后面临近开盘告诉我搞不到，退了款，结果盘后又说开发商留着一把黄金楼层，要16w茶水，还是交了钱，但是等到现在都没消息，说是122的最紧俏，开发商不知道为什么一直不放122的房。另外还听说首地高层被查了所以才一直没动静了。 目前就是先把茶水要回来了，看上融创三期一套123户型18楼235万，不知道现在二手房是什么走向？我也不算很着急买房，是现在买二手房呢，还是再观望一阵，顺便等等首地的消息？谢谢房姐！
回答：你好，首地的茶水明显不靠谱，赶紧要回来吧，即使花16可以买，性价比也非常低了。 目前汉口性价比高的只有常青花园恒大御景了，最近几个月可能会开盘，有刚需资格可以抢一抢。 另外融创是CEO盘，买入溢价太多，后期涨幅弱，自住可以买，但是考虑升值，回报率太低。 二手房现在也可以开始淘笋，需要结合你的生活半径，选择一个喜欢的楼盘，碰到市场价8.9折的低价盘，可以买入。
提问：求问智慧与美貌的化身房姐： 1.我现在定居户口武汉，无房，有地方住，独生子，已婚，手上子弹可凑上100，父母长沙户口，名下现无住房有还完的贷款记录，我子弹100全投入武汉投资一套？还是按比例3\\/7分（或者其他比例？），30首付让老人和我接力贷在长沙投资一套，另70用于我的公积金在武汉买？ 2.长沙现有总价67万，贷款购买市中心70年住宅小公寓一套，月供3500，收租2500，有必要继续持有么？长沙有推荐投资区域么？
回答：1.思路正确，武汉和长沙各买一套。37和46分都可以，重点看选筹。
2.长沙现有公寓建议说说具体信息，判断继续持有还是出手裂变。 长沙重点看几个区域:长沙大道，沙湾公园附近。星沙，金星北地铁沿线的盘也关注下。
提问：房姐敏好，坐标河南，想投资一套房产，沈阳您建议哪个，最近看了沈北吾悦新城79的平的，看以后沈北规划还可以，或者您有更好推荐的不，首付想控制在20，不是首套房，谢谢美丽智慧的房姐！
回答：你好，吾悦可以买。 地段可以，大开发商，只不过前段时间董事长出事，公司受一定影响，沈阳目前项目进展顺利。暂时不用担心下证
提问：美丽智慧房姐，我和老公在私企工作，家庭年收入有50个，上有老下有小，是典型的中年危机家庭。现在武汉有3套房（外地无），贷款有60个（纯公积金），存款有200个。本想在武汉用长辈名额一次性付款淘个笋盘，但看了你的文章后，让我有想在深圳买房的想法，请问这个想法对吗？另外如果真的深圳买房，那个区域更有投资价值呢？谢谢
回答：领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心里价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 根据领涨 普涨 补涨的逻辑来选筹。现在应该在热点区域的第二梯队淘笋寻找机会。
别买1居室，溢价太多，2居起步。
提问：新人首问 房姐好，本人名下两套房，一套公积金贷一套商贷，均未还清，商贷那套正在找开发商走退房流程。最近想换个交通便利学校资源的地方入手购房，本人父亲已投靠将户口转入武汉本人户口本下，综合考虑有两种方式操方式：1.已本人父亲身份，父亲61岁，本人作为共同还款人，进行SFSD购入，后期再对敲或者赠与给本人，问题①是选择对敲本人还是赠与本人划算；2.本人退掉商贷房产后，将公积金贷款房产，对敲或者赠与本人父亲，本人进行SFSD购买，问题②是选择对敲还是赠与给父亲划算；3.想问下汉口金融街壹号的二手房是否值得出手。以上问题请房姐解惑，谢谢！
回答：1.都走对敲流程，赠予税费高，且未来出售不满五唯一会产生20%的个税。
2.金融街壹号是要买入还是卖出？ 金融街地段非常好，如果生活半径在附近，考虑自住可以入手，淘笋，单价控制在2万左右最优。
提问：房姐，武汉首套房的话，不自住，是投资三环以外的低价潜力房，一百平；还是投资主城区的小户型。还有你经常说的陶笋是指性价比高的二手房吗？
回答：武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气，人口和产业密集的地方才有投资价值，首选推荐的几个价值洼地。 东西湖和江夏属于远城区，武汉各个区都在打造新区，但是你要甄别真新区和伪新区。
笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。 如果会错了意，那么要找到天荒地老。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先卖后卖，极易出笋盘。
提问：小孩下月武汉读研，毕业打算去长沙发展，三年后。本人外地户口，上月刚入手一套武汉房，老婆主贷商贷23年98万。本人今年五十，老婆四十五，她打算年底提前退休。每人公积金余额各十二万左右。 1.过多久可以转公积金，有必要转公积金贷款吗？或是取出余额还款，还是过两年转武汉户口，再公积金，商贷买房，估计组合贷。因流水不足，是否到时贷款公积金和商贷年限不一样，年龄大了，公积金贷不了几年。 2.孩子有必要户口转武汉买房，还是首付首货留三年后买长沙。又怕三年后长沙涨起来。
回答：1.一般时还款1年后可以转公积金。如果公积金可以贷70万，可以转公积金。如果贷不了，建议直接取现。
2.预算充足，建议先把户口转到武汉，先入武汉。长沙近2年不会怎么涨。
提问：房姐，现在跟老公想再汉阳买个房子自住，因为工作和孩子上学都在附近，现在情况是老公在不限购区有一套房产，他是主贷款人没办证。想问现在我们再买房是不是要假离婚才能有首付名额？应该把谁的名额腾出来，然后如果我净身出户，会不会还能查到房贷信息？还有目前想买王家湾附近的现房自住（因为孩子这附近上学，不想买太远）手上有80万，请问您有哪些小区和分别什么价位可以推荐？我们该怎么做配比？
回答：先拉下你们的征信和房差报告，看体不体现，如果你的不体现，可以直接离婚。如果体现，需要还清贷款后析产。 王家湾看看人信汇，王家湾中央生活区，单价1.7可入。 更好的资产配置是买2套四新低价区投资，在王家湾租房陪读。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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