这年头买房不易，辛辛苦苦去买个房，还要排着队选房，而从去年开始，选房还有了先后顺序，全款的先买，贷款的在后面，公积金的，嗯，虽然你也可以过来买，但是得排在最后面。而结果就是，想用公积金买房的兄dei，还没排到自己，房子就没了。故而，网上就有了一个段子：
“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的麻烦把小黄车挪走！”
而有灵性的开发商们，早就设置了两种通道，一种是给全款客户的，一种是给按揭客户的。照理来说，以前大家买房子，只要能不全款，都会尽量选择按揭。要是偶尔见到一两个全款买房的兄dei，还要被身后的一群按揭佬在心里嘲讽：“又来一个傻批土老帽。有钱没地方花，全款买房。”然而，从2017年开始，画风完全变了。那些全款买房的兄dei，看着隔壁按揭佬们排着长长的队伍，心里无限鄙视：“这些傻批按揭佬，没钱也来买房，买我挑剩下的吧！”心里一种优越感油然而生，仿佛全款的才能叫买房，在座的按揭都是“乐色”。鄙视链就这么出来了。
那么问题就来了，为什么现在大家都开始全款买房了？为什么，按揭买套房如此艰难，还要被全款买房的人鄙视？下面就开始进入正题。
自去年以来，各位可以很明显的感受到一个情况，就是贷款利率上调了。这种贷款利率上调，并非仅仅针对南宁，而是全国性的大趋势。就算面向刚需市场的首套房，房贷利率依然在基准以上上浮。而对于二套房，利率上浮基本上是15%~20%往上。这个上浮10%是什么意思呢？基准利率是4.9%，上浮10%就是大约5.4%，上浮20%就是大约5.9%。利率涨了，相当于还款的利息增加了，买房成本增大。每个月的房贷，差不多要增加200~300块钱（按刚需房户型和售价来算的），一年就是2400~3600元，如果是贷款30年按照当前的利息差不多要多给7~10W的利息给银行。
2018年的最新房贷基准利率。
各项贷款 单位：%
六个月 4.35
一 年 4.35
一至三年 4.75
三至五年 4.75
五年以上 4.90
2017年12月各大银行的最新利率情况
当然，最骚的是房贷的利率是会根据央行的利率调整的，也就是未来房贷可能升高，也可能降低。一旦遇到央行降息的年份，除了你已经还的房贷，剩下的要重新计算。所以实际上，无论贷款利率上升还是下降，对于购房者来说，影响并不算太大，按照2~3年一个周期的规律，明年央行又要开始降息了。
然而，对于开发商来说，遇到利率升高的年份就比较“丧”了，尤其是价格较高的改善盘和豪宅盘。因为，这些项目总价高，贷款买的话，利息叠加起来就有积沙成塔的效应。比如，一套售价150W的房子，假如你是贷款买，并且还是首套的话，按照2017年初的基准利率，等额本息30年要给大概190W，现在上浮10%了，现在总还款额大约就增加到200W。那假如是二套房，上浮20%，就是210W。利息增加了10~20W。然而，在南宁能买总价150+W的房子的，基本上不可能是刚需佬了，以目前这个贷款利率，购房者吓都被吓死了，谁还会来买？像大唐臻观这样的楼盘，毫无疑问，必定惨烈。（虽然惨是惨，但是跟营销的弱也是分不开的，这个以后可以展开说。）
通常营销佬们要做的一个基本功叫做客群分析，分析自己的客户在哪里，然后才能有针对性，哪些地方有你项目的意向客户。举一个简单的例子，这样一个楼盘，是豪宅，也只能想想就好，去买感觉也不现实。所以，除了前期造点势之外，基本不在投广告，但是你去到机场、车站，你却会经常发现广告。
又扯远了，我们继续回到的前面的“全款往里走”的话题。为什么现在按揭买房那么难？答案就是供应量的减少。而为什么供应量会减少呢，。限价这个政策是有违经济学原理的，违背的公平自愿交易的原则。本来这套房子，可以卖500W给隔壁的老王，老王也愿意花500W来买，大家是你情我愿。然而，现在不行了，你不能500W卖，你只能300W卖给对面街的老刘，并且老王想买也可以，那就两个人争吧，看谁先买到。
限价政策实际上，就是强行把房价摁住，但是对于整个市场来说，需求没变，价格看起来降了。实际上，就是ZF为了让数据的好看，强行割开发商的韭菜。试问那个开发商愿意“人为刀俎，我为韭菜”？那这么限价的话，开脆封盘不卖，对外就说已经卖完了。
有实力的敢封盘不卖，大部分的房企为了现金流，还真的不敢封盘。但是，在限价政策下，卖得越多，亏得越多。那怎么办呢？要么就少量供应，每次开盘就开两栋；要么就收“茶水费”。这个少量供应，就会造成整个片区内的房源供应紧张，需求大于供应，那购房者还不抢到爆去吗。而有大量房源供应的楼盘，通常都是要交“茶水费”的。对于要多交“茶水费”买房，购房者是天生抗拒的。但是，不交“茶水费”，就只能几千号人去抢100~200套房。而对于开发商来说，几千号人来抢，大家都有买房的权利，如何平衡各方利益呢？很简单：
“全款往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把门口的小黄车挪走”。总共就那么一点房源，轮到按揭的，估计就不剩多少房了，想公积金买房的，基本上就是重在参与了。
而那些按揭抢不到房的兄dei，看来看去，也就只能去收“茶水费”的楼盘去看，尽管看起来贷款少了，不过，一算上茶水费，“我擦雷，这个首付标准，还不如直接全款！”
最后，还是回到银行的现阶段的政策上来。实际上，本轮的强制调控，对于很多开发商来说，几乎可以说把以前那些想用杠杆投机取巧，弯道超车的开发商往死里锤。其中，最关键的是，贷款额度有限和贷款放款的拖延。
现金流就是开发商的生命，而现在，一个资信非常好的购房者，按揭买了房，银行贷款也批了。对于购房者来说，房子就算进自己口袋了。不过，对于开发商来说，银行虽然批了这个贷款，但是钱并没有放下来。开发商卖掉这套房子的钱，没有进入自己口袋，相当于房子卖了，没有回款。银行，通常都要拖上3~6个月，才能把一套房子的贷款放下来，然而，款没有回到开发商手里，利息是照算的，这就非常伤了。
所以，现在所有开发商的头等大事，不是销售，而是回款！回款！回款！回款速度最快的方式是什么？当然是全款买房啦！故而，大部分的房企针对全款客户，都有大优惠。而这个优惠是怎么算出来的呢，因为假如你贷款，银行不把款放下来，等于还要照收利息，这个拖半年的利息可能就有4~5W。与其这样，不如再便宜个2~3W，让利给购房者，要他们直接全款。只要款回来了，房企就安全了，剩下的事情以后再说吧。
对于购房者们来说，“举全家之力，全款买套房”看起来负担极重，但是却是当下最有效果，可以买到房的路径。而大部分的开发商，现在基本无心卖房，心里只想着一件事：回款！
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