最近，蘇州樓市的純新盤開始頻繁亮相。
5月7日，滸關的 南山楠開盤，推180套房源，高層2.2萬/平，疊加洋房2.4萬/平，總去化108套，總計去化率60%。除了已經率先亮相的 南山楠外，一大批相對的“高地價”項目正在路上：相城的雅居樂·新樂府、太湖的北辰觀瀾府、滸關的首開金茂熙悅......
那麼，蘇州這批新“高地價”項目，到底值不值得買呢？
蘇房網訊 文/北條
一）要不要買高地價項目？
高地價項目的“高地價”，並不一定是地王，而是相對同板塊的其他項目而言。之所以我們覺得，買高地價項目不划算，可能都是因為“同行襯托”：同一區域內，不僅有高地價項目，還有低價老盤的存在。
但我們有沒有想過，等到老盤沒房源、高地價項目完全佔據市場話語權的時候，是何種景象？
滸關就是比較典型的“老盤無多，新盤扎堆”的區域。 恆基旭輝城、南山檸檬府、 弘陽上水接近清盤，而排著隊帶上市的項目卻有七八個，地價幾乎都在萬元以上，未來滸關2萬多的房價水平，幾乎是板上釘釘。
不止是滸關，像高鐵新城、湖東、獅山等板塊老盤的數量已經越來越少，都是一隻手掰著指頭能數過來的。高鐵新城、滸關情況 好一點，至少新房供應還跟的上，新房供應跟不上的，那就真的“房荒”了！
房荒有多嚴重？
據統計，截止5月14日，園區住宅存量剩餘2685套，僅佔到全市的6.2%；新區住宅存量剩餘3111套，佔全市7.2%。而2018年以來，兩個區域領預售的項目，只各有5-6個，其中還有別墅項目。
而熱點區域新房供應的匱乏，直接導致了上述區域激活了存量房市場！
4月園區住宅成交347套；二手房住宅成交1607套；4月新區住宅成交614套；二手房住宅成交946套—— 園區、新區的二手房住宅成交量，已經超越了新房成交。
這意味著，在蘇州核心區域能買到的新房將越來越少。上海樓市就是典型存量房市場，整個2017年，只有松江、寶山等邊緣板塊在出地，核心區域幾乎不出地，要出就是地王——購房者要不選擇二手房，要不就轉向城市次級板塊的高地價項目。
因此，高地價項目值不值得買，只是個偽命題，時間到了，不得不買。
二）買哪裡的高地價項目？
在談論買哪裡之前，我們必須瞭解一項數據——蘇州各大板塊目前的成交均價。
為什麼要清楚這個數據？因為板塊的成交均價，不僅反應了區域發展水平的差異，更是買家對於該區域房價的心理預期——人們可以接受湖東賣4萬/平，但卻不能忍受鄉鎮賣2萬/平。
因此，高地價項目的定價在板塊裡到底處於怎樣一個水平，十分重要——如果項目定價高於板塊均價太多，必然會超出購房者對於該板塊心理承受極限。
來看數據，如果按照板塊均價分檔，蘇州板塊可被分為三檔。
第一檔，均價高於3萬+的板塊，大致共有3個：湖東、獨墅湖、古城，如果把獅山單獨來拎出來，那麼就有4個。4大板塊，無可爭議的城市核心。
第二檔，成交均價2萬左右及2萬以上的區域，有青劍湖、尹山湖、太湖新城、高鐵新城、科技城，屬於發展多年的較成熟板塊。
第三檔，均價1萬+的區域，有通安、甪直、環太湖、相城北部鄉鎮等板塊，這些地方，也是目前蘇州吸納剛需的主陣地。
當一個樓盤，所屬板塊在第三檔，但卻賣出了第二檔的價格，那就大概率難賣了。比如黃埭板塊，現階段就是15000元/平的定位，2.6萬/平的恆大悅瓏灣，太突兀太扎眼，遇冷便不足為奇。
但是，如果此樓盤定價沒有高於板塊均價太多，那麼大眾對該項目的接受度會高很多。簡而言之，關鍵點在樓盤的定價上——定價越接近板塊均價，“性價比”越高，相對更值得值得買。
如此邏輯下，我們回頭再看看 南山楠的案例：滸墅關板塊， 恆基旭輝城等老盤本身就接近18000元/平，加之都接近清盤，那麼 南山楠22000元/平的開盤價，就不算駭人聽聞，自然開盤表現還不錯。
還有一個典型案例是尹山湖。從去年開始，尹山湖的新房房源就不多了，而 保利悅都、九龍倉等老盤價格也到了2.4萬/平，那麼精裝的 泰禾金尊府，27000元/平的價格也容易被市場接受。
“近期蘇州入市的一批高地價項目，很多是貼著成本在賣的。”蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認為，鑑於難以忽略的地價成本和市場環境，如今蘇州的高地價項目往往會採取“低開高走“的定價策略。
“例如 南山楠，高層開盤價格2.2萬/平，但土地樓面價已1.4萬/平左右，該價格基本就處於最低點了，完全是貼著成本銷售，等到周邊老盤售罄，後期可能還有一定的溢價空間。”
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