廣鋼新城無可爭議是近年廣州最著名的新城了，規模之大，放眼嶺南，莫出其右。高樓之林立，街道之井井有條，大有媲美珠江新城之勢。隨便街上逮個路人，問廣鋼在哪裡，小夥伴們可能就脫口而出：荔灣。
我擺擺手，準確來說，應該是芳村。廣鋼並不是位於韻味十足的老西關，而是在過往很多老廣認為西部邊郊之地的芳村。好了，在剖析廣鋼新城之前，還是循例先和星佬好好地回顧一翻芳村與廣鋼廠的前世今生吧。
1）
芳村在廣州的地位曾經與天河齊名，1985年，天河、芳村同時設市轄區，是當時除花都、從化、增城、番禺外的廣州實打實的兩大新轄區。以當時新區來說，城市機會就擺在天河芳村這兩個東西部俊哥兒上。但鑑於芳村地域緊靠南海，非穗土而不可侵也，廣州求長期發展，從一開始調調必然就是東部大計。芳村不如天河似錦前程，自1988年天河總體規劃獲批，之後幾乎一半以上財政投入都在天河建設當中，同孿兄弟，從此天各一方。
我們不禁追問，1988年，芳村就沒一點自力更生奮勇直追的舉措嗎？答案是有的，可惜天命難違，本文後面述說。
其實九十年代，芳村在交通優化上並沒落後太多，97年廣州地鐵一號線通車，直接打通城市地鐵東西之路。98年沙尾大橋、鶴洞大橋、珠江隧道通車，加深了芳村與東部西關海珠的命門聯絡。千禧年後，丫髻沙大橋東沙大橋相繼建成，芳村路網更為便捷。可惜，彼時東部的天河珠城，廣州一哥地位已展露無遺，而當05年芳村正式併入荔灣，天河芳村已經是天上地下之別了。
芳村始終沒能敵過城市化建設的東向滾滾洪流。
我對芳村的印象特別深的是，長堤路吃膏蟹，那時通往河南（海珠區）還只能坐渡船——那時只有珠江大橋。長堤路珠江吹風，面朝當時廣州最高檔的白天鵝賓館，這是時代的印記。再往南走呢，就是本篇的主角——廣鋼廠，這傢伙歷史悠久了。1958年便已經紮根芳村，成為廣東第一個鋼鐵廠，順勢之舉，萬人矚目。
當時芳村的廣鋼廠與老黃埔的石化廠，成為了廣州西東的郊區標誌。可惜時代變遷，如今廣鋼不再，石化仍在。人潮總是給時代推著走，石化之路，又將若何，我們擱下不表，而當下的廣鋼廠，因為三舊改造，已經完成了歷史使命，如今的廣鋼新城已經是熱餑餑了。
2）
以廣鋼新城為代表的白鵝潭商貿區，是荔灣區潛心廿載伏櫪千里的暴擊點，我稱之為廣州西部的進擊。
目前來看，荔灣地域分為老西關、大坦沙和芳村。老西關已經沒落了，主因是沒土地出讓了，微改造為主。大坦沙是兩頭不靠的真空地帶，城中村眾多。荔灣要玩出新花樣，自然要倚重芳村了。芳村分為窖口區府（臨黃岐一帶）+花地灣花地大道（芳村主島）+龍溪大道（臨桂城一帶），其中主島範疇就是未來中的明星區域——白鵝潭商貿區，廣鋼新城就是其佈局重要的棋子。
剖析廣鋼新城，絕不能撇開白鵝潭單列分析，必須從大局去衡量，除了白鵝潭，更要結合廣船新城打包統籌，荔灣的攻勢是一波緊接一波而來的。廣船尚沒開發暫時不提，而白鵝潭是廣州“十二五”規劃中的一個重點，早在2011年就已經頒佈詳細規劃，規劃建設500米的白鵝潭商業中心、400米高的花地中心、300米高的創意中心，定位為立足廣佛、輻射珠三角、面向世界的國際濱水商業中心和廣州都會區西部樞紐。
可惜，直到今日，三座高樓還沒拔地而起，白鵝潭商貿區目前拿得出手的只有立白大廈，引入的互聯網產業也就以唯品會為主，配以零星的互聯網產業。除了環境評估還有規劃需要進一步優化外，導致白鵝潭起步太慢唯一的原因，我認為就是
財政力度不足。荔灣芳村產業實在太單薄了，農業是花卉產業，工業除了讓人詬病的菸草製品業之外，就沒有什麼能夠拿得出手的產業了，原本的船舶業鋼鐵業（廣船廣鋼）都搬遷了，我們看看荔灣2014年-16年的工業總產值。
荔灣的工業產業佈局以國有化成分為大，三產份額太少。但是也可以看到的是，荔灣政府竭力在進行“退二進三”佈局，工業上淘汰重汙染產能，但礙於工業增長乏力，傳統的花卉批發業也不足以成大勢，曾經報以厚望的3D打印高新技術產業卻得不到爆發，互聯網電商產業貌似就成為目前唯一的救命稻草了。
可是比白鵝潭還晚一年出規劃的國際金融城，如今高樓都林立了，而白鵝潭還是不死不活的狀態，荔灣政府能不心焦嗎？
有什麼辦法能夠重新盤活整個產業呢，你說呢？
自然就是賣地了。我之前也多次在文章中討論城市發展，必要前提就是要有地開發。西關缺點就是拆不得了，大坦沙也並非白鵝潭範圍。
那麼——廣鋼新城應運而生！
3）
2013年廣鋼新城總體規劃出臺，這是荔灣的一步重棋，背後深層的意義就是扶持白鵝潭商貿區。廣鋼新城土地儲備和拍地規劃，背後全部都由荔灣白鵝潭管委會統籌負責。一個有野心的區域不能沒有標誌性的CBD領域，正如天河的珠江新城、海珠的琶洲會展中心、白雲的白雲新城、番禺的萬博中心。
而荔灣，在於白鵝潭商貿區！
廣鋼新城正如一隻大母雞，為了白鵝潭茁壯成長，用最大的能耐生蛋孵化，以居住換取商貿發展。閱讀到這裡，相信夥伴們可以基本理解荔灣的規劃思路了，我們再重溫廣鋼新城的重量級規劃吧。
廣州唯一的國際特色宜居新區，佔地6.46平方公里了，規劃人口20w。擁有密集的立體交通網，包括廣佛線、佛山11號線、廣州地鐵1號線、廣州地鐵10號線、廣州地鐵11號線、廣州地鐵22號線，有軌電車一號線，打造30萬平方米的廣鋼中央公園，另外建設32座學校，學位密集程度可比越秀。
北部以中央公園為界限的兩邊全是居住樓盤，這是廣鋼居住用地主打板塊。東部和南部以商業商貿配套為主。具體的樓盤我就不點評了，本文不評盤。我們只關注背後的收益邏輯，廣鋼的拍地，的確讓荔灣一下子財氣十足，可以從2014年首拍地開始的財政收入一探究竟（就拿老區相比）：
荔灣雖然財稅收入依然在五區墊底，但是細心觀察，它自2014年開始財稅收入增長幅度是最大的，跟16年相比達到16.5%，其他四區分別是11.1%、7.8%、1.2%、-0.1%。
這還不夠，我們再看看2014年-2016年的固定資產投入比：
荔灣增幅遙遙領先其他四區，2014年到16年增幅達到66.3%。其他的我也不列了，肉眼一看即可對比。這都是怎麼來的呢？都是房地產的功勞啊。直白來說就是廣鋼新城功不可沒。
荔灣這三年的固定資產投入，其中房地產絕對大頭，分別204.42（房地產佔70.24）、334.85（房地產佔239.02）、340（房地產佔272.38），特別15、16年佔比71%、80%，遠遠超出了其他四區，以白雲、海珠16年為例，也才489.57（房地產佔105.52）——21%、641.24（房地產佔156.43）——24%。
在荔灣的GDP報表上，第三產業增長迅速，真是多虧了房地產開發是給列入三產啊，這三年的贈速達到7-10%。
列舉這些數字是為了說明什麼？我怕荔灣虛不受補。
荔灣本身產業先天不足，加上臨近南海，導致缺乏駐留人口的基因，無論是人口增速還是絕對值上，比起白雲、天河、越秀、海珠都要略遜一籌，甚至增速都敗給南沙。荔灣2015年到2016年，常住人口從92.17w增長到92.50w，僅僅增加0.33w人，南沙都有3.16w人增長。當然，這些都是廣鋼新城樓盤沒收樓入住前的數據，我們對2018年後陸續樓盤後的人口流入，還是要抱有一點信心的，即使可能不少是原居住人口置換住房。
白鵝潭商貿區的成長，還需要藉助廣鋼新城成功注入人口，如要獲得滿意的收益，荔灣單純依靠土地財政，相信還需很長時間。在這期間，僅以菸草業和花卉批發業加暫時無體量規模的電商互聯網產業，荔灣的財政收入壓力絕對不少。
因為新城的建設是需要耗費大量金錢的，廣鋼新城號稱兩年投資一千億。一千億是什麼概念，當年珠城22年才投入了2000億，當然其中沒計算通脹，但是就荔灣來說，2015年、2016年的GDP分別才1011.88億、1080.76億。這是什麼算法，廣鋼兩年投資佔據了荔灣一年的GDP，而按照固定資產投入，荔灣三年投資也才879.27億（204.42+334.85+340），水分究竟有多大，就不好說了。
你們或者會說不是有土地拍賣嗎，地價多高啊，還愁不夠錢？可能你們還不清楚一個事實，政府撤廣鋼廠，改造廣鋼廠土地，是需要支付廣鋼集團補償款的。
廣鋼補償計劃是如何，媒體並沒有公開報道，荔灣統計公報也沒提及，我們不得而知，姑且就猜想一下吧（特別強調，只是猜想）。如果政府按照直接的工業工地補償，那廣鋼就太虧了，土地評估只值大概20億，我料想必然不答應。那麼可以參照廣州09年的“退二進三”廣州市舊廠房改造土地處置實施意見規定：(嫌煩可直接帶過)
【原土地使用權人可選擇以下一種收益支持方式計算補償款：
方式一：規劃（毛）容積率在3.5以內（包括3.5，下同）的，按土地出讓成交價的60%計算補償款，超出規劃（毛）容積率3.5的，按（毛）容積率3．5以內部分用地產生的土地出讓成交價的60%計算補償款，超出部分產生的土地出讓成交價不再計算補償款。
方式二：規劃（毛）容積率在3.5以內的，按原址用地、房屋及設備收購評估價格、加上土地出讓成交價扣除收購價款後的土地純收益的40%計算補償款，超出規劃（毛）容積率3.5的，按原址用地、房屋及設備收購評估價格、加上（毛）容積率3.5以內部分用地產生的土地出讓成交價扣除收購價款後的土地純收益的40%計算補償款，超出部分產生的土地純收益不再計算補償款。
舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的，按成交價10%追加補償比例，在2012年底前完成搬遷、拆除的，按成交價5%追加補償比例。】
官方語言就是太嚴密，簡單來說就是以廣鋼新城1.57的總用地毛容積率適用方式一補償土地款六成，而廣鋼2013年才正式停產因而不追加補償。廣鋼集團原白鶴洞地塊168.1萬平方米，約佔據整個廣鋼新城646.4萬平方米佔地面積的1/4，基本集中在中央公園及其北部，而中央公園由政府改造，並不拍地，另外中央公園南部當下出讓土地的面積約等於中央公園，我們就不要做太精準的計算，籠統把出讓土地款，按照其中六成計算補償金額。
那是多少呢？
截止2018年2月，廣鋼共拍出十五塊住宅板塊，合計出讓金額482.14億元，粗略計算需要支付廣鋼集團的補償款就達到290億。剩下190億，才為政府所用。是不是覺得政府冤大頭了，別急，按照規劃，整個廣鋼新城還剩下大約二十塊規劃出讓的住宅用地。荔灣這回還是賺大的了？咳咳，你又忘記了村民集體用地的收儲成本了。
總而言之，廣鋼新城之路定當不容易。加上我所說的，廣鋼新城建設的目的是為了給白鵝潭商貿區添做嫁衣，插播一句，白鵝潭也是一個規劃投資過千億的重點項目，目前還在襁褓中嗷嗷待哺，步步維艱。
哎，都是胃口極大的主子啊。
4）
難道荔灣芳村等待廿年，才迎來如此大規模造城運動，最後還將這樣悲愴落寞？我自然是不希望的，我一直都替芳村惋惜。因為芳村已經錯失過一輪騰飛了，它本可和天河落霞與孤鶩齊飛。何解？
回到本文一開始的隱藏話題，1988年，芳村就沒一點自力更生奮勇直追的舉措嗎？
同年，在天河總體規劃出臺之前，芳村區政府擇機而起，以花地大道建設資金募集為由，將花地大道兩側1.07平方公里（約1500畝）商品住宅用地招標出讓，當時如日中天的廣信房產競得該地塊。廣信當時是什麼地位呢，估摸就是今時今日的萬科保利吧。
網摘當時廣信花地灣地塊的規劃建設沙盤：
這在當時，完全就是另外版本的天河新城規模嘛！
可惜，歷史讓人唏噓。1998年廣信破產，廣州花地灣地塊近千畝沒開發土地處於閒置中。
債務複雜，無人接盤，時光荏苒便是20年。如若成功開發，即使還是不及天河，相信芳村也是另樣風貌了吧？
幸好千盼萬盼，2017年，這歷史的終點，終於迎來曙光了。
萬科接盤的花地灣地塊，與廣鋼新城近在咫尺，又位於白鵝潭核心區域，這就芳村而言，是天大的喜訊。但就廣鋼新城而言，就是貨量持續提高，於房地產投資，並非佳音。
5）
以上歸納，荔灣芳村產業單調造血有限，固定資產投入過分依賴房地產，財政收入漲幅嚴重依賴土拍，白鵝潭仍需瘋狂吸血廣鋼新城，地域尷尬人口分流增速不足，萬科花地灣住宅供應增加。哎，你說漏了毒地，這太淺層我基本忽視不談。
總結：廣鋼新城，是成就不了下個珠江新城的，它並沒有投資的土壤，更多是居住的消費。
準確來說，只有白鵝潭也崛起了，廣鋼才有喘息上行之機。要不然在白鵝潭未見聲勢之前，廣鋼將後繼乏力。缺乏產業聚集之地，多數只是居住之地而已。就房價而論，廣鋼新城當下的售價，對比伊始的開盤價，已沒有多少投資空間了，站崗數載是必然。
荔灣根本性問題是西關之殤，雖然芳村作為荔灣的未來必然會越變越美，但依然跟廣州東向發展背道而弛，南部更有番禺南沙新城虎視眈眈。如果要跟東部增城、還有南部番禺南沙搶人口，我認為力不從心。至於西部接壤的南海，千燈湖且不論，我們可看三山新城，若佛山11號線建成，三山跟廣鋼只有一站之隔，按當前三山二萬出頭的房價，不足當下廣鋼五萬均價的一半，必然人往低處走。
荔灣芳村三面臨敵，自身內功修行卻不足，廣鋼新城之路，註定崎嶇難行。那麼投資如你，此時此刻，還要入手廣鋼嗎？
善哉善哉。
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