剛剛過去的2017年，房地產市場產生了重大的轉折。中央提出的“租購併舉”政策，讓住宅市場從一次性開發銷售轉變為出售與長期租賃共存的模式。也因此，2017年被命名為“長租公寓元年”。
僅僅是一年不到的時間，國內龍頭房企碧桂園、萬科、保利，以及旭輝、龍湖、時代地產等多家房地產開發商進駐長租公寓領域。其旗下自有長租公寓品牌迅速佈局國內城市。而根據克而瑞數據後臺顯示，2017年，廣州拍出首宗開發商全自持宅地，在不久的將來，該地塊很可能會以長租公寓的形式推出市場。
對於長租公寓這一全新的事物，外界更多地抱以觀望態度。在國內城市租金普遍偏低的情況下，房企如何實現資金回籠？如此巨大的租賃物業同時湧入市場，將對現有的一、二手住宅、散戶租賃市場產生什麼影響？而房企自持的長租公寓，又將怎樣面對這些市場情況？
作為房地產行業權威研究機構，克而瑞對長租公寓的發展有長期跟進。2017年，易居企業集團克而瑞與東方證券研究所聯手出版的《中國租賃住宅白皮書》一紙風行，該書率先對長租公寓領域的情況進行了詳盡的描述。但對於一個正在迅猛生長的行業，一年一本書的速度，顯然不能滿足大家的需要。為此，克而瑞廣州將於4月份開始，每月推出一期長租公寓市場專欄。
本文作者近日特別採訪了易居企業集團克而瑞廣州公司總經理 梁永光先生，請他講述一下，克而瑞廣州機構對長租公寓市場的理解，以及每月一期的長租公寓專欄將傳達給市場怎樣的信息？
採訪現場
梁：你好。對新生產品保持敏感，利用專業的手段進行監測，並在此基礎上形成的大數據和思維模式，再去指導市場，這一直是克而瑞在做的工作。克而瑞團隊有專業分析師和數據系統，長租公寓作為19大之後，中央主導下的新的居住產品，幫助開發商吃透政策、及時瞭解市場，是克而瑞的責任，我們希望用自己的專業，幫助客戶得到最好的發展。
《中國租賃住宅行業白皮書》分為五大章節：行業背景、產品剖析、企業研究、趨勢研究、成果發佈。從政策、市場、參與方、產品等多角度進行研究，覆蓋了長租公寓生態系統的方方面面；從房企、運營商、國家隊等多個視角出發，深度探討其發展路徑、盈利模式、優劣勢等，對長租公寓各個參與方做最全面的深度剖析，為各方提供有價值的參考。由於其在行業內最具權威、最具影響力、最具專業性，所以對我國租賃住宅市場有著重要的指導意義。
梁：先來看看佛山長租公寓市場。從2017年開始，佛山作為全國12個住房租賃試點城市之一，積極加快培育和發展住房租賃市場。目前各類型長租公寓項目也開始在各片區落子開花，以萬科旗下的泊寓、世聯旗下的紅璞為代表，截至去年底已有共十家門店開業，且出租率都較為理想。
而深圳，隨著“租購併舉”政策、理念和舉措的深入推進，政府與房企在發展房屋租賃市場上形成共識。多家房企開始不惜重金投入長租公寓市場，多家門店開始正式運營。目前，深圳房企中涉足長租公寓市場的主要有萬科、深業、招商蛇口、金地、星河等，這些都是在國內有較強影響力的房企。另外，碧桂園等在深圳市場也介入得較為深入。
縱觀整個廣州長租公寓市場，目前主要分佈約73家規模不一的長租公寓，主要為萬科泊寓、魔方公寓、YOU+公寓、窩趣公寓、紅璞公寓、逗號公寓，提供單身公寓約20000套。區域上主要集中在中心區，其中天河佔比高達27%，此外海珠、白雲也較為集中，外圍區因交通制約，暫時佈局較少。
租房市場主要由流動人口支撐，另外有少數本地居民的租房需求，從租房人口的結構看，主要有兩大部分：
（1）流動人口租房需求：這是最大的租房需求，所謂流動人口是指“離開了戶籍所在地到其他地方居住的人口”，這部分人口對租房的需求佔據了大部分。據《中國流動人口發展報告2017》的統計，目前我國總流動人口預計2.45億人，且呈逐年減少之態勢，2016年減少約171萬人；流動人口的主力是：外出農民工（佔絕大多數）和畢業大學生（指的是畢業未落戶的大學生）.
而《中國流動人口發展報告2017》中還提到，我國流動人口租房比例為67.3%，戶均人口數為2.67人，則租房戶數約為6166萬戶，根據中介機構鏈家的統計，目前單房租金約1500元/月，我們預計戶均租房支出為1.80萬元/年，由此預計流動人口租房市場規模約為1.11萬億元。
（2）本地居民租房需求：這主要指的是在自己戶籍所在地沒有買房而採取租房形式居住的需求，目前我國城鎮居民大部分擁有自己的房產，根據《中國家庭金融調查報告》的結果，中國居民的住房自有率為
85.39%，剩餘的人口主要是租賃或者借宿親友、僱主等，我們預計本地居民租房需求率目前約為5%，2016年中國城鎮常駐人口約79298萬人。目前全國戶均人口數約2.67人，對應本地居民的租房戶數為1485萬戶，我們預計本地居民租房支出將高於流動人口的房租支出，預計戶均指出為2.16萬元/年，由此預計本地居民租房市場規模約為0.32萬億元。
由此可見，我國租房市場租金規模約為1.43萬億，市場潛在規模巨大。
從全國的租房市場來看，隨著廣州租房政策的進一步落地，未來將有越來越多房企進駐廣州市場甚至是粵港澳大灣區。
梁：早在2015至2016年中央政策便開始關注長租公寓並提出政策導向。提倡大力發展住房租賃市場和相關具體措施，並提出“租購併舉”的政策，建議將外來人口納入公租房的供應範圍之內。當時，我們就已經開始將目光投向長租公寓相關領域，並開始嘗試與相關機構建立關係，著手監控長租公寓數據。除此之外，近幾年我們一直在監控整理有關租賃市場的相關政策和數據，為眾多打算進駐長租公寓的房企提供了不少投資建議。
2017年，支付寶、騰訊、京東、網易等互聯網巨頭也試水租房市場，推廣信用租房，引發廣泛關注。同年7月，廣州樓市的“租住同權”引發全國熱議。緊跟中央步伐，易居企業集團克而瑞廣州機構也開始對廣州長租公寓市場進行監控，現內部已形成系統的分析報告，不久後將摘取重要部分對外公開，以饗讀者。
事實上，克而瑞廣州機構已關注廣州長租公寓市場2年有餘，內部也一直對長租公寓市場以及各房企的長租公寓運營情況進行監控，根據監控情況進行市場分析。
而這份專欄的主要內容包括三方面：
政策動向：通過監控我國各地的長租公寓政策消息，把我利好長租公寓發展的新動向。
市場概況：通過內部資源以及企業主動公佈的數據，分析監控廣州長租公寓市場。
行業和企業動態：監控行業和企業的最新動態消息，整合關於長租公寓部分資源。
梁：我們有計劃在不久的將來，為長租公寓做一個榜單，預計會通過開發商公寓布點數量、租金收入、出租率、回報率等維度進行排名。希望用克而瑞的專業度，為市場提供有價值的參考數據。
2018年4月，廣州長租公寓市場專欄即將在克而瑞廣州區域官微首發！
我們不見不散！
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