萬科董事會主席鬱亮在14日面對媒體時，依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產行業不可能恢復過去的增長速度。鬱亮的判斷來源於市場上的諸多信號，據國家統計局最新數據顯示，今年1~11月，商品房銷售面積、銷售額增速雙回落；二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下調。
在市場“寒冬”下，樓市政策的走向引發外界廣泛關注。有專家表示，未來房地產政策不會放鬆。而還有專家認為，地產週期對宏觀經濟各個領域皆有深遠影響，當前地產需求及開發商融資的相關政策亟須調整。
樓市降溫持續二手房價格現明顯變化
國家統計局12月14日發佈數據顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，11月房價保持了一定穩定性，但降溫態勢延續。一線城市二手住宅繼續降溫，二線城市環比持平，三線城市環比漲幅回落，且二三線城市繼續呈現分化態勢;從區域來看，東部城市房價降溫明顯，而中西部相對穩定。
而從11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，二手房價格近四年首次出現連續2個月超過10個熱點城市下調。具體來看，廈門環比下調0.7%，北京、無錫環比下調0.6%，杭州環比下調0.5%，寧波、福州環比下調0.4%。
張大偉表示，在8月房價上漲刷新紀錄後，9月漲幅明顯放緩，10月至11月統計局公佈的70大中城市房價最大的特點是，二手房價格出現了明顯變化。“2018年全年很可能出現商品房銷售金額刷新歷史紀錄，而成交面積持平的現象。如果2019年的政策不變，房地產市場將出現明顯調整，市場拐點已經出現。”張大偉稱。
但值得注意的是，在多項指標回落的背景下，11月商品房新開發面積出現意外回升。數據顯示，1-11月全國商品房新開工面積超過18億平方米，增長16.8%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積超過13億平方米，同比增長19.3%。
對此，國信房地產信息網發表評論分析認為，在房地產各項指標增速均有所放緩的背景下，房地產新開工面積卻出現意外回升，其背後原因耐人尋味，從房屋類型看，商業營業用房和辦公樓新開工面積均出現較大幅度上漲，不排除是企業為規避土地閒置政策而採取的臨時性措施。未來商品房新開工面積走勢仍待觀察。
樓市政策走向引關注
12月13日召開的中央政治局會議分析研究了明年經濟工作，沒有提到樓市調控，引起輿論關注。市場總是按照過去的思路認為，當經濟下行時，尤其是地產調控長時間凍結樓市後，政府應該放鬆地產調控以刺激經濟增長，這種“放鬆”會製造一個巨大的商業機會。
此外，近日，國家發改委發佈《關於支持優質企業直接融資的通知》（下稱《通知》），其對房地產行業融資的影響也引發了市場的高度關注。而今年以來交易所地產公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發是否可以看作房地產融資進一步放鬆的信號？
第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明表示，雖然國家發改委支持優質企業發企業債，但具體分析發現，按照中央精神，目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，並不支持商業地產項目，不能因此認為房企融資開始鬆動了。
華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也存在波動壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計後續房地產市場政策環境有所改善。
摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊預計，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但明年年中之可能會調整部分城市限購限售，放鬆首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。
中金公司首席經濟學家梁紅也表示，2019年房地產投資同比增速可能降至-10％~-5％之間。鑑於地產週期對宏觀經濟各個領域的深遠影響，當前地產需求及開發商融資的相關政策亟須調整，且政策調整宜早不宜遲。
但京東金融首席經濟學家沈建光預計，政府仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立。考慮到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處於調整通道。
（綜合自：第一財經日報、經濟參考報、北京商報、21世紀經濟報道）
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