刚刚过去的2017年，房地产市场产生了重大的转折。中央提出的“租购并举”政策，让住宅市场从一次性开发销售转变为出售与长期租赁共存的模式。也因此，2017年被命名为“长租公寓元年”。
仅仅是一年不到的时间，国内龙头房企碧桂园、万科、保利，以及旭辉、龙湖、时代地产等多家房地产开发商进驻长租公寓领域。其旗下自有长租公寓品牌迅速布局国内城市。而根据克而瑞数据后台显示，2017年，广州拍出首宗开发商全自持宅地，在不久的将来，该地块很可能会以长租公寓的形式推出市场。
对于长租公寓这一全新的事物，外界更多地抱以观望态度。在国内城市租金普遍偏低的情况下，房企如何实现资金回笼？如此巨大的租赁物业同时涌入市场，将对现有的一、二手住宅、散户租赁市场产生什么影响？而房企自持的长租公寓，又将怎样面对这些市场情况？
作为房地产行业权威研究机构，克而瑞对长租公寓的发展有长期跟进。2017年，易居企业集团克而瑞与东方证券研究所联手出版的《中国租赁住宅白皮书》一纸风行，该书率先对长租公寓领域的情况进行了详尽的描述。但对于一个正在迅猛生长的行业，一年一本书的速度，显然不能满足大家的需要。为此，克而瑞广州将于4月份开始，每月推出一期长租公寓市场专栏。
本文作者近日特别采访了易居企业集团克而瑞广州公司总经理 梁永光先生，请他讲述一下，克而瑞广州机构对长租公寓市场的理解，以及每月一期的长租公寓专栏将传达给市场怎样的信息？
采访现场
梁：你好。对新生产品保持敏感，利用专业的手段进行监测，并在此基础上形成的大数据和思维模式，再去指导市场，这一直是克而瑞在做的工作。克而瑞团队有专业分析师和数据系统，长租公寓作为19大之后，中央主导下的新的居住产品，帮助开发商吃透政策、及时了解市场，是克而瑞的责任，我们希望用自己的专业，帮助客户得到最好的发展。
《中国租赁住宅行业白皮书》分为五大章节：行业背景、产品剖析、企业研究、趋势研究、成果发布。从政策、市场、参与方、产品等多角度进行研究，覆盖了长租公寓生态系统的方方面面；从房企、运营商、国家队等多个视角出发，深度探讨其发展路径、盈利模式、优劣势等，对长租公寓各个参与方做最全面的深度剖析，为各方提供有价值的参考。由于其在行业内最具权威、最具影响力、最具专业性，所以对我国租赁住宅市场有着重要的指导意义。
梁：先来看看佛山长租公寓市场。从2017年开始，佛山作为全国12个住房租赁试点城市之一，积极加快培育和发展住房租赁市场。目前各类型长租公寓项目也开始在各片区落子开花，以万科旗下的泊寓、世联旗下的红璞为代表，截至去年底已有共十家门店开业，且出租率都较为理想。
而深圳，随着“租购并举”政策、理念和举措的深入推进，政府与房企在发展房屋租赁市场上形成共识。多家房企开始不惜重金投入长租公寓市场，多家门店开始正式运营。目前，深圳房企中涉足长租公寓市场的主要有万科、深业、招商蛇口、金地、星河等，这些都是在国内有较强影响力的房企。另外，碧桂园等在深圳市场也介入得较为深入。
纵观整个广州长租公寓市场，目前主要分布约73家规模不一的长租公寓，主要为万科泊寓、魔方公寓、YOU+公寓、窝趣公寓、红璞公寓、逗号公寓，提供单身公寓约20000套。区域上主要集中在中心区，其中天河占比高达27%，此外海珠、白云也较为集中，外围区因交通制约，暂时布局较少。
租房市场主要由流动人口支撑，另外有少数本地居民的租房需求，从租房人口的结构看，主要有两大部分：
（1）流动人口租房需求：这是最大的租房需求，所谓流动人口是指“离开了户籍所在地到其他地方居住的人口”，这部分人口对租房的需求占据了大部分。据《中国流动人口发展报告2017》的统计，目前我国总流动人口预计2.45亿人，且呈逐年减少之态势，2016年减少约171万人；流动人口的主力是：外出农民工（占绝大多数）和毕业大学生（指的是毕业未落户的大学生）.
而《中国流动人口发展报告2017》中还提到，我国流动人口租房比例为67.3%，户均人口数为2.67人，则租房户数约为6166万户，根据中介机构链家的统计，目前单房租金约1500元/月，我们预计户均租房支出为1.80万元/年，由此预计流动人口租房市场规模约为1.11万亿元。
（2）本地居民租房需求：这主要指的是在自己户籍所在地没有买房而采取租房形式居住的需求，目前我国城镇居民大部分拥有自己的房产，根据《中国家庭金融调查报告》的结果，中国居民的住房自有率为
85.39%，剩余的人口主要是租赁或者借宿亲友、雇主等，我们预计本地居民租房需求率目前约为5%，2016年中国城镇常驻人口约79298万人。目前全国户均人口数约2.67人，对应本地居民的租房户数为1485万户，我们预计本地居民租房支出将高于流动人口的房租支出，预计户均指出为2.16万元/年，由此预计本地居民租房市场规模约为0.32万亿元。
由此可见，我国租房市场租金规模约为1.43万亿，市场潜在规模巨大。
从全国的租房市场来看，随着广州租房政策的进一步落地，未来将有越来越多房企进驻广州市场甚至是粤港澳大湾区。
梁：早在2015至2016年中央政策便开始关注长租公寓并提出政策导向。提倡大力发展住房租赁市场和相关具体措施，并提出“租购并举”的政策，建议将外来人口纳入公租房的供应范围之内。当时，我们就已经开始将目光投向长租公寓相关领域，并开始尝试与相关机构建立关系，着手监控长租公寓数据。除此之外，近几年我们一直在监控整理有关租赁市场的相关政策和数据，为众多打算进驻长租公寓的房企提供了不少投资建议。
2017年，支付宝、腾讯、京东、网易等互联网巨头也试水租房市场，推广信用租房，引发广泛关注。同年7月，广州楼市的“租住同权”引发全国热议。紧跟中央步伐，易居企业集团克而瑞广州机构也开始对广州长租公寓市场进行监控，现内部已形成系统的分析报告，不久后将摘取重要部分对外公开，以飨读者。
事实上，克而瑞广州机构已关注广州长租公寓市场2年有余，内部也一直对长租公寓市场以及各房企的长租公寓运营情况进行监控，根据监控情况进行市场分析。
而这份专栏的主要内容包括三方面：
政策动向：通过监控我国各地的长租公寓政策消息，把我利好长租公寓发展的新动向。
市场概况：通过内部资源以及企业主动公布的数据，分析监控广州长租公寓市场。
行业和企业动态：监控行业和企业的最新动态消息，整合关于长租公寓部分资源。
梁：我们有计划在不久的将来，为长租公寓做一个榜单，预计会通过开发商公寓布点数量、租金收入、出租率、回报率等维度进行排名。希望用克而瑞的专业度，为市场提供有价值的参考数据。
2018年4月，广州长租公寓市场专栏即将在克而瑞广州区域官微首发！
我们不见不散！
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