我們都知道房地產也是一個高負債率的行業，而在國家降槓桿的大背景之下，一些新穎的融資手段和資本工具成為了“新寵”。
“新寵”——永續債。
先說一下什麼是永續債。國際上正兒八經的永續債，望文生義，就是指期限很長乃至沒有明確還款期限的債款，借錢的企業不必還本金，只需準時還利息就行。
可是融資人有一個換回權，什麼意思呢，就是借錢的企業有權利在約好的一個時間點回購清償債款本金，一般設定都在5年後企業才可以名列前茅次換回的權利，這樣才幹表現永續債的特色：時間長。
不僅可以讓複製率指標失真，而且可以在會計準則之下，降低財務的透明性。今天我們就來看看利用永續債還在試圖加槓桿的房企有哪些？
去年王首富迫於資本外流以及金融降槓桿的壓力，變賣資本抵債的例子為市場敲響了警鐘。國家的宏觀戰略目標不僅是嘴上說說而已，這一招殺雞儆猴，再次把房地產企業的高負債率推向了風口浪尖。
降是要降的，那到底怎麼降呢？
“出神入化”的恆大
要說到永續債，就不得不提恆大，雖然恆大還未迴歸A股，但是其出神入化的操作手法對A股上市的房企有著深遠的影響，話不多說直接上數據。
中國恆大2016年末負債13248億元，負債率由71.3%小幅上漲至75.5%，但是如果算其淨負債率2017年上半年，恆大的淨負債率環比下降192%。這其中起到關鍵作用的就是永續債。
永續債又稱無期債券，是非金融企業發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”，簡單來說就是，我找你借錢，什麼時候還錢我說了算，但是我會按照協議，隨著時間的推移來相應的增加利息。
2017年中報，恆大之所以淨負債水平大幅下滑，就是因為其全部贖回了永續債，因為此時不還，後續的利率會大幅提升！
而永續債的魔力更在於，雖然作為債務工具，但是它具有股權融資的特性，滿足一定的條件之後，可以將永續債歸為資產負債表中的資產類項目，恆大就是利用了永續債的這一特性，來降低負債率的。（資產負債率=總負債/總資產，分子減小，分母變大，負債率降低！）
A股房企爭相模仿
說回A股，2017年恆大亮眼的年中報，引來了市場的爭相模仿，最具有代表性的就是陽光城（000671）。永續債首次出現在陽光城2017年的財報之中，截止2017年末，陽光城的永續債規模達到40億元，其中包括10億元中期票據和30億元的可續期信託貸款。
以30億元可續期信託貸款為例，前三年的利息為7%，但是一旦續期之後，每年需要額外支付3%，最高可達到18%的年利率。所以三年到期之後，“借新換舊”就成為了常規操作了。
當然我們作為一般投資者，要清楚的是，如果我們將永續債的規模加到負債欄裡，那麼陽光城的總負債將超過2000億元（陽光城2018年一季度總負債1967.85億元），資產負債率逼近90%，超出80%的監管紅線，要知道去年王老闆的被催債的時候，萬達的負債率水平只有 72.6%。
據不完全統計，2016年A股上市房企的存量永續債只有約158億元，2017年末飆升至419億元，其中規模較大的可見下表：
隨著永續債規模的不斷壯大，2018年有更進一步的可能。負債率可能明面上是降了，但是實際的債務風險不但沒有減少，反而是在變相“加槓桿”。
圖表中，華夏幸福、首開股份和陽光城這三隻個股的負債率已經越過監管紅線，而且還在增加永續債規模，企圖暗渡陳倉，我們在選擇房地產類股票的時候，要儘量繞開這樣的標的。
中國特色的永續債
眾所周之，房地產開發項目都是“十個瓶子一個蓋”，玩的就是現金流的遊戲，房企經過借錢、佔用供應商資金、預售、快週轉翻滾開發等方法。
可以投入很少的資本金就撬動很大的項目，這樣房企的出資報答率或許主股本報答率其實是很高的，一個房地產項目的淨贏利率可能終究只有年化10%，但房企投入的股本金的報答算下來可能可以到年化30%。
做過生意或許略微有點財政知識的朋友都知道，如果我一年投入的錢能賺30%出來，那麼只需我借的錢年化利率低於30%，那麼我都是賺的，這樣我一筆資金就可以開發許多項目，做大財物規劃，賺更多的錢。
比方說如果一個項目要投入1000萬資本金，每年可以賺300萬，那麼如果這1000萬是借來的，每年10%的利息，那麼我扣掉利息後淨賺200萬，抱負的極點狀況就是，每個項目我一分錢都不出，所有錢都是借來的，那麼如果我做10個億的項目就賺2個億，做100億的項目就能賺20億。
可是錢如果借得太多了，企業的危險也大了，商場一有風吹草動，很可能就會崩盤。因而，特別是關於許多上市房企來說，財物負債率就是一個很重要的目標。
負債率太高，就會影響到企業經營的安全性，影響後續融資。出資人覺得企業危險大，就不情願借錢給企業了，或許說要求更高的收益，進步利率。
所以聰明的中國房企和金融機構就開端動歪腦筋了，有沒有什麼辦法借錢又不進步負債率的呢？他們的目光最終就鎖定在了永續債身上。
永續債為什麼會遭到喜愛呢?
由於在管帳上，永續債儘管姓名裡有債，可是卻是計入少量股東權益的，如果核算財物負債率的話，借永續債不光不會進步負債率，乃至還可以下降負債率！
而為什麼叫中國特色的永續債呢?
這是由於以恆大為代表的房企發行的永續債底子就不永續，都是兩年後就肯定會換回清償的，僅僅正本的債款融資換了個馬甲，玩的一種相得益彰的文字遊戲而已!
可是現在房地產行業處於被嚴厲調控的週期，可以借到錢過冬的房企已經是歸於走運的了。那些被資本商場扔掉借不到錢的中斗室企在這一輪的調控中可能會死掉大片，未來房地產商場可能又會迎來一波吞併重組的浪潮。
習慣了暴利的房地產企業需求做出改動，由於躺著掙錢的年代已經過去了。
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