园区戴说——解码华夏幸福系列
作者 | 戴耀邦
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2018年5月7-9日，联合国欧洲经济委员会第三届PPP国际论坛在瑞士日内瓦联合国欧洲总部举行，由各国的咨询机构推荐，从全球范围评选出60个可持续发展的PPP案例，华夏幸福运营的固安产业新城PPP项目成功入选，这是中国境内的五个入选项目中唯一的城镇综合开发案例。
联合国欧经会PPP国际标准起草专家徐成彬就评论说，固安可持续城市PPP案例的借鉴价值可以概括为整体开发、专业运营和产城融合，造福了当地居民，促进了可持续发展。
自2002年与固安县政府签约合作开发算起，十六年时间，华夏幸福从一家名不见经传的地区房地产商，一跃成为国内地产商TOP10，更成为了产业地产行业领军企业。
回望过往，当年从廊坊市决定转战固安时，公司账户资产刚过亿。并没有选择短平快的地产投资方式，而是选择了一条“以产业为依托、地产为载体”的投资模式，也就是产业地产。彼时的产业地产并没有成熟的模式可供借鉴，而当时的河北固安全县一年财政收入仅仅1.1亿元，根本无力承担基础设施配套建设和公共服务运营。当时急需破解难题是如何政企合作，摸索一条PPP合作模式，实现共赢。让民企替代政府来做。
就是在这种情况下，华夏幸福与固安县政府签订了合作协议，共同投资、开发、建设、运营固安工业园区，由此开始华夏幸福的“政府主导，企业运作”的产业新城PPP开发的探索之路。
成人达己 深耕固安
廊坊经济技术开发区、固安县人民政府和华夏幸福共同出资成立三浦威特园区建设发展有限公司，由该公司负责工业园区的开发建设。这样既能发挥政府所独具的政策、行政资源管理等方面的优势，为企业提供高效的行政服务，又可以充分发挥企业参与市场竞争的灵活性、自主性和创新性，更有效地解决资金、人才、资源优化配置等难题。
以此为基础，华夏幸福跳出过往业内“就园区建园区”的局限，确立了以“以产促城，以城带产，产城融合，城乡一体，共同发展”的发展道路，通过产业发展促进城市发展，用城市拉动产业升级，使得产业和城市融为一体，城市和乡村共同发展，形成经济发展模式、城市发展模式和民生保障模式三位一体的产业新城。
深耕固安，成就了固安的今天，也成就了华夏幸福。但这一切并非一帆风顺。
PPP项目实施周期长，投入大，不确定因素多，开发商一般是不愿意触碰的。对于很多民企而言，政府换届换人是让其对PPP项目望而生畏的主要原因之一。在过去的十多年，固安历经了4任县委书记、5位县长，仍能够一直顺利推进，源于明确风险约定。按PPP合约，华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，若财政收入不增加，则企业无利润回报，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。
产业新城PPP开发模式
华夏幸福所倡导的产业新城PPP开发模式，主要是新城新区的土地一级开发、二级开发、代替地方政府进行产业招商，以及配套住宅开发。具体包括：
1）华夏幸福为政府供产业新城的规划设计与咨询等服务，地方政府向其支付服务费，服务费用包含服务成本和10%左右的服务收益；
2）为地方政府提供土地整理服务，地方政府向华夏幸福支付土地整理服务费用，具体包括土地整理投资成本和15%左右的土地整理投资收益；
3）为地方政府提供基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向其支付建设服务费用，具体包括建设成本和15%左右投资收益；
4）华夏幸福提供产业发展服务，地方政府向其支付产业发展服务费用(一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算)；
5）提供城市运营维护等服务，地方政府向其支付服务费用，这部分收费按照国家定价执行或经双方商定的市场价确定；
6）依托产业新城发展房地产开发业务，为新城居民提供高品质的住宅及配套服务设施。
经过多年的深耕细作，生态智慧、宜居宜业的产业新城在固安悄然崛起。在固安，形成了航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造五大产业集群，也囊括了航天技术研发、应用、服务一条龙的完整产业链。
固安也一跃成为全国知名百强县，2015年固安GDP达182.52亿元，地方公共财政收入达48.4亿，在中国社科院发布的《中国县域经济发展报告(2016)》中，固安县荣获投资潜力百强县(市)第一名。
“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，也因此被业界定名为“固安模式”。
招商运营——产业新城的关键
如果说“产城融合”是固安工业园区PPP项目的主心骨，那么引来哪些产业，如何让其做大做强，这是项目可持续盈利的重要一课。
俗话说，“没有金刚钻，别揽瓷器活。”，在房住不炒的政策背景下，众多传统地产商进军产业地产，华夏幸福的产业新城商业模式也被众多企业所模仿，在老戴看来，华夏幸福这十多年来探索出的PPP开发模式，看懂并不难，难的是搭建配套的招商、运营体系，这是驱动“以产促城，以城带产”的关键所在，而这不是短期所能补缺。
招商引资能力是华夏幸福的核心竞争力。也是地方政府乐于选择华夏幸福作为合作伙伴的重要原因。对于华夏幸福的招商体系，业内甚至流传这样的细节：全国行业中排名靠前的企业，老板是谁，秘书是谁，具体联系方式，这些信息被华夏幸福的招商企业库所囊括。这些传言虽无从考证，但华夏幸福招商体系的影响力由此可见一斑。
产业新城开发模式 从1.0到4.0
以上这些细节，重构整理，形成体系，就是华夏幸福的商业模式，也就是产业新城开发模式。
在新城开发模式1.0中，是传统的开发模式，土地就是面粉，房子就是面包，开发商从政府手中拍到土地，做成面包，卖给客户。
但是，这个模式越来越难了。因为土地越来越贵，而且政府还限价、限购。
华夏幸福在此基础上提出了开发模式2.0版。华夏幸福与政府签订协议：修路建桥盖花园，帮助企业提供一体化解决方案，把企业请进来。这样一来，城市环境好了，企业办公环境好了，宜居又宜办公，越来越多的人就会涌进来。
而且，一开始还不用政府掏腰包，先期的费用筹集，华夏幸福自行筹集。
于是，地方政府成立了园区管委会，华夏幸福成立了园区运营公司。地方政府当然乐意，生地变熟地，全是增量，企业入驻后，地方政府还能持续有税源。
从模式1.0到2.0，华夏幸福提前介入到资源搭建，华夏幸福转身成为产业新城运营商。
之后，华夏幸福升级模式到3.0，成立产业基金，成立产业投资公司（即华夏幸福产业发展服务集团），以资金和技术投入标的，促进招商，实现了标准化、可复制、异地扩张。
为解决异地复制扩张带来的交易风险，华夏幸福再一次升级重构了商业模式到4.0。加入了开放性，将自身定位于“产业新城的建设和运营平台”，把围绕产业新城的相关利益者都放在一起，进行强强联合，形成利益共同体，风险共担，利益共享。
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