觀點地產網5月28日，杭州土地市場眾星捧月，經過7個小時的鏖戰，這座準一線城市誕生了有史以來第二貴的地塊，主角是來自香港的恆隆，市場一片沸騰。
同一天，上海掛出一幅位於新天地旁的商業地塊，同樣是全自持，同樣是絕佳地段，起價高達135.8億，亦引來市場的極大關注。
據說，這一地塊已有兩香港開發商進入掛牌出讓環節，其中之一就是羅康瑞掌舵的瑞安房地產，另一家則被傳是香港的百年老牌英資。
對此，瑞房內部人士向觀點地產新媒體證實，公司確實參加了這幅地塊的競投，並希望能成功獲得地塊。
顯然，十多年前創造新天地傳奇的羅康瑞是很想要這塊地的，而自三年前起實行的輕資產戰略和這些年出售資產的舉措，令瑞房在資金上具備拿下這宗地的可能。
不久前舉行的瑞房股東會上，羅康瑞還強調“公司現在有百億現金”。
自1996年進入內地市場，瑞房就已開始參與上海新天地地塊的建設，其間，瑞房曾憑藉這個項目風光一時無兩，亦因為舊改沉澱大量資金而陷入困頓。
浮沉22年，上海新天地一直是羅康瑞口中“怎麼都不賣”項目，也是其願意在內地市場繼續押注的希望。
新天地輪迴
作為近十年來上海罕有的地理位置極優越的商辦地塊之一，新天地旁的這宗地塊其實並不貴，據業內人士分析，該地塊最終拍出高溢價的可能性也不大。
地塊起拍總價為135.8億，雖然超過了杭州的那宗地，但以30.27萬平方米的計容商辦面積計算，該幅地塊的出讓樓板價約為44800元/平方米，並不算太高。
五年前，新鴻基以總價217.7億奪得上海徐家彙中心地塊時，成交樓面價就已高達37264.4元/平方米，5年內樓面價格僅上漲20%。可以對比的是，從2013年到2018年4月，上海的新房均價已上漲近80%。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，地塊最終的溢價率不會特別高，甚至有底價拿下的可能性。
不過與杭州地塊相同的是，該地塊也要求100%自持，具體為：受讓人需自持地上地下所有商業物業，以及自持地上所有辦公物業20年。同時，還要求辦公地塊不得建設公寓式辦公，商業地塊未經約定不得建設公寓式酒店。
這一條件無疑對企業的資金和運營能力提出了不小的要求，也過濾了許多快週轉模式的房企，對於擅長持有物業的港資來說則是正中下懷。
另外根據出讓公告，地塊地上總建築面積約24.3萬平方米，地下總建築面積為14.8萬平方米，其中商業部分為6萬平方米。此外，123街坊地塊限高不超過100米；124街坊地塊不超過250米；132（北塊）街坊地塊不超過100米。
雖然是上海為數不多的優質商業地塊，但從目前的情況來看，像杭州一樣有華潤新鴻基、恆隆、九龍倉、銀泰、阿里等五家企業圍剿，並持續7個小時的“盛況”似乎無法上演。
據觀點地產新媒體瞭解，該幅地塊採用的是預申請出讓方式，而5月18日的預申請結果顯示，僅2家進入到最終的掛牌出讓環節，其中之一就是羅康瑞掌舵的瑞安房地產，另一家被傳是香港的百年老牌英資。
近水樓臺先得月，作為新天地區域的“地主”，業內普遍認為，瑞房拿下的概率非常高。
瑞房的機會
無論是對外地人還是本地人來說，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。甚至可以說，自從有了新天地，上海人終於可以揚眉吐氣地對外宣稱自己也是時尚的了。
這些年來，新天地板塊的租金和樓價也水漲船高，瑞房可謂名利雙收。因此，羅康瑞一直想在內地造出第二個、第三個新天地。
為此，他走遍全國，在重慶、大連、武漢、佛山等地，甚至是如今炙手可熱的杭州，都曾投入項目，抱有期待，無奈最後都沒有成功超過過去，有些項目甚至最終被賣掉。
從2002年上海新天地正式全面開業後，十六年來瑞房始終沒有做出一個媲美上海新天地的項目。如今，回到這個曾經創造輝煌的地方，羅康瑞顯然已經準備了很久。
最重要的自然是資金上的準備，對於曾經一度陷入困境的瑞房，這一過程並不容易。
據觀點地產新媒體瞭解，自1996年進入內地市場開始，瑞房便大量佈局舊改和商業地產物業，然而，動輒百億的資金投入，以及漫長的回報週期下，瑞房面臨的資金壓力不斷膨脹。
瑞房2012年報顯示，期內錄得合約銷售額為57.32億元，同比下降47%，遠低於年度120億銷售目標。2013年，瑞房轉變經營模式，不再直接參與舊區重建動遷，以加快開發的步伐，終於業績出現回暖，全年實現銷售166.13億元。
為緩解資金壓力，羅康瑞正式提出輕資產戰略，並致力於降低負債。
據觀點地產新媒體不完全統計，自2012年起，瑞安以11.68億出售瀋陽項目二期，到2017年11月，將持有的大連天地全部股權以44.6億對價賣給了億達，瑞房在出售物業上已經套現將近400億。
一系列的調整帶來了顯著的效果。
2017年年報顯示，截至2017年底，瑞房的淨資產負債率為51%，較2016年的68%下跌17個百分點，並較2015年6月30日高峰的87%大幅減少36個百分點，現金及銀行存款總額達167.6億元。
還有一個具有標誌意義的動作是，2017年瑞房贖回了於2012年至2014年間發行的總額達18.96億美元的高息債券，這也意味著2018年瑞房的財務支出將大幅下降。
當然，135.8億起價+全自持，對任何一家房企來說都不是一本容易算的賬，還不加上後期的投入。此外，項目建成後還需要一段長時間的運營，價值才能逐漸釋放，這個過程中依舊是源源不斷的資金投入。
對此，中原地產市場分析師盧文曦指出，核心區域的商業是各種基金青睞的資產，所以融資方面也不用太擔心，也不排除企業會導入合作伙伴，共同開發，有利於控制風險；此外，憑藉資產每年的賬面增值，企業可以嘗試資本運作。
對瑞房來說，這是一個機會，但也蘊含危險，最終羅康瑞能否如願拿下，交出一個圓滿的結果，考驗的或許還是他的決心。
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