粤港澳大湾区真的来了
但我们直接关心的可能就是
当前湾区内楼市行情如何？
哪些城市最具投资前景？
楼市格局如何演变？
广州最实，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强
我们先通过一张图来看一看湾区各个城市主要房价和楼市调控政策情况：
湾区9+2城市，除了肇庆目前没有出台调控政策之外，其他城市均有限购限售等购房限制。
广州、深圳、珠海最为严厉，社保要求5年，同时还有部分3年限售。目前来看，购房政策最宽松的要数惠州、中山、肇庆和江门。
各城市房价如何呢？根据统计，珠三角三大核心城市中，广州房价最实，珠海泡沫最大，深圳辐射力最强。
▌广州目前新房均价17079元/平米，保持平稳。
广州是目前相对安全的区域。广州2017年实施了严格的调控政策（社保5年+限售2年），整个城市的房价相对理性，并未出现明显的大热门区域。
目前广州核心区不过4-5W，相比北上深等城市动辄8-10W的价位，显得较为“亲民”，而距离市区远一些的南沙区、增城区、从化区房价不过2万左右，这在一线城市中已经是很少见了。
▌珠海目前新房均价21473元/平米，有所回落。
珠海是目前泡沫较大的区域。珠海2017年实施了严格的调控政策（社保5年+限售3年），因此在短期内，横盘的可能性高。
珠海核心区房价不过3-4万， 但是距离市中心远在25公里的横琴自贸区已经攀升至5-6W，即使西北方向的唐家湾也要3-4万了，珠海的房价有点像杭州，真的有点热过头了，所以投资珠海千万谨慎，再三思量。
▌深圳目前新房均价55242元/平米，也是有所回落。
深圳是整个珠三角区域城市价值辐射能力最强，同时
房价的带动能力也最强，远超广州和珠海。在整个珠三角区域，深圳是唯一一个能够跳出本城市的地域限制，外溢辐射到周边城市的核心城市。
因此从目前判断，临深城市全是价值洼地，是增值潜力和溢价能力最大的板块。
▌惠州目前新房均价10086元/平米，有所平复。
深圳虽好，落户政策是全国一线城市中最宽松的。但需缴5年社保才能买房，也是拦住了不少投资需求。
放眼整个粤港澳大湾区，“9+2”城市中，毗邻深圳，既能共享深圳发展红利，又暂时不受限购影响的唯有惠州，而惠州下辖的惠阳区大亚湾板块，高铁28分钟到深圳，50分钟到香港，是潜力最大的价值洼地之一！
当前一万出头的房价，真是十分稀有了！
▌东莞目前新房均价16924元/平米，处于平稳阶段。
香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。这其中，东莞南接深圳，北连广州，可谓占据的最有利的区位优势。
据统计，2017年
惠州的房子58.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走，当然，这些统计的是一手房销售。但是，目前东莞有一年社保的限制（但是二手房不在限购之列），而靠近深圳的新房，售价不低，要找好合适的地方。
最近塘厦新房远低于凤岗、松山湖和长安虎门，是不错的选择。
▌中山目前新房均价9977元/平米，处于反弹阶段。
深圳房价逼近6万，目前来看相对处在低位的仅有惠州和中山，可以说是刚冒出一字头不久。作为经济体量相当的两座城市，而且又都是深圳的左右邻居，所以惠州和中山两者有一定的可比性。
不过深圳一直在推行自己的东进战略，无论是深莞惠一体化，亦或是深汕合作区种种。当然这也并不能完全否认深圳西部地区以及中山就没得到重视，一方面前海自贸区摆在那儿，宝安大空港也一直在规划和建设之中。
所以，整体来看，惠州未来发展势头会更猛一些，中山会更平稳一些。
至于其他城市，佛山主要依靠广州，暂时较平稳，江门、肇庆，由于刚刚起步，还不会有太大利好进入，所以不再赘述。
整体来看，这些城市即将跨越单价“1字头”，向2W阶段迈进，一波主升浪接下来可以期待。
受益楼市格局演化
大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。
1东莞
东莞位于“大湾区”黄金轴上，是中国唯一一个被“三个一线城市”（香港、深圳、广州）包围的城市，占尽天时地利人和。
尤其是华为终端业务总部的迁入，让东莞成为中国本土智能手机的生产、研发中心（将带来整个产业链条的迁入）。
更可怕的是，东莞未来有10条地铁连接深圳，可以源源不断地从深圳“吸收资源”。
东莞与深圳地铁接轨示意图
2惠州
惠州至少有3条地铁会对接深圳。
目前深圳发展的热点仍然在西部，但最迟5年之后，深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场，也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。
从此前的表格可以看出，惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山，这都跟深圳资源的外溢有密切关系。
3中山
深中通道的建成通车，将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时，中山的优势将会更加明显。
如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁， 那么中山就更不得了。从这个意义上看，未来中山可能超越珠海，成为珠江口西岸的老大。
4南沙
在大湾区里还有一个非常受益的区域，就是广州的南沙。
广州大力发展南沙，让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着
广东经济重心进一步向珠江口汇聚。近年来，广州南下、深圳东莞西进和中山佛山江门的东进趋势同时出现，珠江口变得寸土寸金。而在珠江口拥有最多土地、居于中心位置的广州南沙，显然是大赢家。
南沙，可以说是广州的未来之城。
以上这些，也是未来粤港澳大湾区楼市价值格局的演变方向，你Get到了吗？
外地人置业大湾区哪里最好
作为外地人来说，置业珠三角更多的是投资。
怎样才算好的投资，大多数人都明白，一定是升值快，但还有一个因素是大家忽略的那就是要好变现。 什么意思呢，在深圳一亿的豪宅一天挂网就卖掉了，而你老家的100万住宅卖了一年。所以我们在投资外地的时候，一定要看二手房市场是否活跃，否则有价无市，也可能被套牢，变成一动不动的不动产。
因为从数据来看，肇庆和江门这两个城市人口是净流出的，房价虽然涨的很猛，但二手市场不是太好。
着眼于经济发展水平、人口流入情况以及未来发展态势。主要考虑升值潜力+变现能力，我们总结出外地人置业大湾区哪里好？
按照价值判断，第一梯队是建议大家优先考虑的，其次才是第二梯队。
第一梯队
广州：新塘
东莞：塘厦凤岗虎门沙田
佛山：狮山容桂
第二梯队
中山：翠亨新区
惠州：沿14号线站点布局，重点留意两个地区，一是惠州靠坪山沙田站区域，二是惠州南站附近。
当然这只是在长期的认识过程做出的总结，外地人置业大湾区还有很多复杂的操作因素，每个人的喜好也有偏好。
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