1-5月份，合肥楼市经历了一个甜蜜的上半场。
市场逐渐升温，绝大多数楼盘销量都蹭蹭的涨，很多只能3成首付的买房人只能靠边稍息。与去年下半年的萧条相比，天壤之别。
5月份一结束，恐慌的下半场也就开始了，第一记暴击来自网签。
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5月网签超1.1万套，供应均价直逼1.8万/㎡
根据金刚石数据后台统计，5月份合肥市区新房网签套数总共11474套，达到2017年以来的最高点。
2017年至今，每个月的网签数量都相对平稳，在1200套-2500套之间。第一个峰值是去年12月份，那时合肥市有2万套低价房可以拉均价，当月网签备案超过6000套。
进入2018年，1-5月份网签数量逐月攀升。4月份达到4834套，5月份更是来到惊人的11474套，是4月份的2.37倍，交易均价1.53万/㎡。
滨湖网签3231套，高新区网签2722套，新站、蜀山网签数量同样过千套。交易均价2.27万/㎡的政务，也备案了96套之多。
如果仅仅是网签数量的井喷，倒也没所谓。但是网签爆发，带来的是真实房价的上浮、房价预期的拔高：
1、交易均价保持高位震荡
4月份大量低价盘备案，和高价盘对冲，交易均价1.2万/㎡。除此之外，其他月份均价在1.48万/㎡-1.59万/㎡。
一方面是政务、包河、滨湖等区域的高价盘大量网签，另一方面是可用作拉低均价的集资房、回迁房越来越少，纸快要包不住火了。
前5个月的网签，基本为今年全年的房价控制定调。预计在下半年，合肥“纸面房价”依然维持大盘高位，间歇性小幅回调。
2、供应均价直逼1.8万/㎡，今年最高
供应均价，才是当下合肥市场最真实的房价。5月份合肥市区供应均价1.79万/㎡，是今年的最高值。具体到各区：
政务最高，均价2.55万/㎡；
包河加入2万+阵营，均价20079元/㎡；
滨湖、蜀山、庐阳，均超过1.9万/㎡；
经开、高新均价超过1.7万/㎡；
瑶海和新站2块洼地，也超过了1.32万/㎡。
然而，下半年的形势可能更严峻。
一是，更多的高价盘可能出山 。比如，滨湖省府葛洲坝中国府可能要卖；包河2万+范围扩张到五里庙，翡翠天际预定2万+席位；中海、丽丰在蜀山的连体地预计售价也是2万+。
二是，低价盘的优惠基本没有了。现在瑶海1.32万/㎡的高层基本没有优惠，新站在售盘的平均售价也在1.4万/㎡，有收紧趋势。 今天肥西高速毛坯高层备案1.47万/㎡，对新站的精装高层是一个大刺激。
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6月57盘入市，可能是今年进场的最后机会
高明的，做好功课等风。不高明的，房价涨后追风。
在目前的市场下，风已经起来了，我们都只能做相对不高明的选择。但是，不高明≠没效果！
眼下合肥买房很难，首付3成没准人家开盘都不通知你，但限价盘越来越少，高价盘开始走量，下半年还会更难。
6月份共57盘大批量入市，是一个难得的平台期，可能也是年内进场的最后时机。
庐阳区
1、旭辉玖著：预计近期加推2#高层，均价16999元/㎡。
2、万科森林公园： 预计6、7月份加推观庭房源，均价18819元/㎡。
3、上坤海棠四季：后期加推精装高层2#、3#，均价20799元/㎡。
经开区
4、融创城：后期加推6期房源，预计均价1.8万/㎡。
5、华邦观筑里：预计后期加推2#、5#、6#楼，均价1.45万/㎡。
6、加侨悦湖公馆：预计6月加推G8精装高层，均价15499元/㎡。
滨湖区
7、碧桂园中堂 ：在售高层1#、16#楼，均价2.2万/㎡，近期加推7#楼，备案均价2.4万/㎡。
8、滨湖金茂悦：滨湖金茂悦目前在售洋房Y16号楼，主力面积148㎡，洋房Y17号楼，主力面积148㎡，均价21999元/㎡，Y15号楼，主力面积127㎡、148㎡，均价24000元/㎡。
9、新城合肥大都会：目前3#5#毛坯洋房在售，10#11#精装小高层仅余少量顶底房源在售，新品加推在即。
10、时光印象：目前剩余少量房源在售，洋房B11号楼，面积122㎡、137㎡，一楼面积244㎡，剩余少量房源，2020年9月30日交付。
11、招商雍华府：在售花园洋房17#、19#楼，面积131㎡、133㎡，共32套房源，均价23900元/㎡，2020年3月30日交付。
12、都会1907：都会1907项目目前在售小高层17#、18#、22#，即将加推23#，户型面积127㎡。
蜀山区
13、金隅南七里：六月中旬或加推精装高层A03地块5号楼，共132套房源，主力面积92㎡、119㎡、129㎡，均价19795元/㎡，目前正在验资阶段，首付七成，2020年11月28日交付。
14、御璟江山：预计近期加推高层G1、G2号楼，共216套房源，面积90㎡、96㎡，均价14999元/㎡，2020年4月30日交付，具体时间未定，目前在售洋房Y6号楼，主力面积150㎡，均价17999元/㎡
15、金大地悦澜公馆：70年产权公寓，有学区可以落户，也支持公积金，5梯20户，面积约39-69㎡，层高3.4米，即将首开。
16、城建琥珀蜀熙府：目前B12、B13号楼已基本售罄，预计近期加推A1号楼，面积116㎡、119㎡，44套房源，A7号楼，68套房源，面积95㎡、97㎡，均价17000元/㎡，2020年6月20日交付，具体加推时间未定。
瑶海区
17、保利海上明悦：纯新盘，预计六月份首开，首开推1栋高层1栋小高层，高层32层3梯5户，小高层15层2梯4户，高层面积94-123㎡，洋房面积103-135㎡，具体时间未定！
18、城建琥珀东华府：纯新盘，预计6月份首开，预计首开楼栋3#、6#、15#楼，其中3#楼7层，1梯2户，2个单元，约28套；6#为跃层，2梯6户，约54套房源；15#27层，2梯4户，约104套，首开房源预计184套，尚未备案，目前正在预约登记中。
19、安建翰林天筑：纯新盘，预计营销中心六月中上旬开放。6月将正式首开，暂定推出2栋高层房源，约100套房源。
包河区
20、金隅大成郡：3#、5#、15#装修高层已备案，共计195套房源，备案均价21700.96元/㎡。预计6月首开建筑面积约90-140㎡房源，具体时间未定。
高新区
21、世茂国风：目前暂无房源在售，预计后期加推34#、35#楼，具体时间待定。
22、祥源金港湾：还有少量高层房源在售，建筑面积约130-154㎡，均价约15300元/㎡。
23、保利柏林之春：在售小高层A11#楼，建筑面积约94/104平方米，均价16500元/㎡；另有A4#楼在售，建筑面积约94-123平方米，均价约16500元/㎡。
新站
24、皖投万科天下艺境：预计6月推出3#楼，面积89㎡、93㎡，价格13000-14000元/㎡，可支持公积金，最低首付三成。
25、旭辉公园府：即将推出高层G2#，建筑面积约97、109㎡，现认筹中。
26、和昌香樟原著：即将加推5#、7#楼，172套跃层，均价16006元/㎡，面积106㎡、114㎡、173㎡，交付时间2020年3月10日。
27、长虹世纪荣廷：即将加推44#楼，面积93-120㎡，价格预计9800元/㎡，预计首付5成。
28、保利罗兰香谷：即将首开A1#楼和A3#楼高层，以及11层的B2#楼小高层，面积段在90-140㎡之间，共189套房源。目前处于验资阶段，金额30万。
29、禹洲中央城：预计6月10日左右推出二期高层9#8#12#楼，面积79㎡，96㎡，88㎡，105㎡，价格14500元/㎡，共计约370套。
肥西
30、高速时代御府：今日备案两栋高层1#和5#楼，共176套房源，面积98㎡、103㎡、128㎡、135㎡，2020年8月31日交付，均价14779元/㎡。目前验资已结束，预计本周六（6.2）开盘。
31、华南城紫荆名都：预计6月加推，面积88-125㎡，均价10100元/㎡，目前预约登记中。
32、融创玖樟台：目前洋房正在预约中，预计后期推出洋房11#楼，面积148㎡，均价19999元/㎡，共26套房源。
33、美好紫蓬山壹号：纯新盘，预计近期开盘，首开别墅，面积130-350㎡，目前尚未备案，目前正在验资30万元。
肥东县
34、中海城：即将加推洋房，户型建筑面积约118-329㎡，暂未备案，可支持公积金。
35、蓝光公园1号：预计6月下旬推出高层5#楼，一共130套房源，目前在预约登记中，交3000抵5000。
36、弘阳信德东方印：预计6月初首开，房源为5栋洋房，约300套房源，面积97-119㎡，支持公积金，首付2.5成，预计价格10500元/㎡，2020年10月左右。
37、金鹏珑璟台：金鹏珑璟台为肥东纯新盘，已经开始验资，初始验资金额5万元，6月底首开，首开会推出全部房源，一共5栋楼，700多套房源。
长丰县
38、万科苏高新中央公园：预计本周或下周末加推H地块2#楼，共23层，其中一层架空，92-98㎡，共88套装修房源，备案销售均价14799.36元/㎡。
39、中国铁建悦湖国际：预计本周推出16#高层，共104套，面积96㎡、112㎡，备案价13000元/㎡，交付时间2020年6月30日。支持公积金，混合贷款也支持。
40、祥源玖悦湾：预计6月中上旬推洋房5#，一共44套房源，面积100㎡，交付时间2020年上半年，预计价格12000元/㎡，支持市直公积金。
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限价盘的供需矛盾，是今年楼市最大变量
在现在的市场行情下，楼市的关键，可能并不是房价的问题。
房价8000元/㎡，买不起的还是买不起，房价2万/㎡，依然有很多有钱人排队。总归没房和肯定有房，这2个端口，不是我们分析的对象。
对楼市影响最大的，永远是那些垫垫脚能上车的刚需。而对于他们，最大的问题是限价盘的供需矛盾，限价盘不够卖了。这才是今年合肥楼市的根本问题。不是劝刚需买房，而是让资金有限的刚需抓紧买低价房、限价房。
6月份这波行情抓不住，有限的资金，下半年的买房难度还会更大，“无房可买”是可能性事件。
1、该买的一定要早买，首付有限，可以考虑有地铁的边缘板块先上车，如果不想仓促上车，也可以考虑淘一淘二手房。
2、没有社保的外地客群，不建议死等人才政策实施。届时大量的毕业生有了购房资格，开发商的价格预期会上来，会形成购房的不利因素。可以先选择三县与市区交界区域的品质盘。
3、投资客群来说，比周边二手房低2000元/㎡的新房，可以适时考虑。合理利用好杠杆，尽量把首付控制在5成以下，除非是几个性价比极高的神盘。
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