文/谢逸枫
按照数据对比看，2018年广州市商品房供应端负增长趋势不变，土地总供应同比下降，商品住地供应增长缓慢。其一是今年用地供应总量为19.39平方公里，而去年为21.65平方公里，减少了2.21平方公里。其二是今年商品住宅用地总量4.77平方公里（包括共有产权房），而去年为4平方公里多，只增加了零点几平方公里。如果剔除共有产权房，估计是持平的。其三是今年纯商品住宅用地总体看，仍是负增长，完成任务难。其四是完成率过去三年平均50%左右。其四是地价猛涨。
2018年广州市土地供应市场六大特征：其一是总量下降。其二是商品住宅用地总量仍负增长。其三是首次出现共有产权用地。南沙黄阁镇计划推出的一块宅地为共有产权、租赁住房用地。其四是商品住宅用地供应占比32%，有所上升。仍无法满足住房增长需求，2016-2017年广州市常住新增人口为54.24万、45.49万，住宅供应每年8万-10万套。而保障性住房、租赁住房用地总比0.76%。其五是工业与其他用地供应占比47%，高出商品住宅用地供应15%。其六是区域分化，增城、花都、南沙、从化外围区成供应大户区域，市中心面临缺地局面。
按照五年供地计划，年平均计划供应住宅用地640公顷，年均12万套，2017年无法完成。根据《广州市2017~2021年住宅用地供应计划》规定，2017-2021年全市计划供应住宅用地3200公顷，年平均计划供应住宅用地640公顷，年均12万套，以保障建设75万套住房用地需求。全市普通商品住宅用地计划供应2375公顷，供地占比74.2%、租赁住房用地计划供应825公顷、供地占比25.8%。全市住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。未来5年全市保障性住房以公租房为主，并提供一定规模的人才公寓。
按照国规委网4月8日发布的《广州市2018年建设用地供应计划》，全市计划供地总量为19.39平方公里，294宗。19.39平方公里总量中，居住类用地计划供应量为6.25平方公里，83宗，占总量比例32％。6.25平方公里居住类用地总量中，商品住宅用地4.77平方公里（包括共有产权房、商品住宅房），保障性住房、租赁住房用地1.48平方公里，同比2017年计划供应量增加近9％。其中商服用地计划供应量为4.0平方公里，130宗，占比21％，商住用地计划供应量为9.14平方公里，81宗，占比47％。
第一是2018年广州市住宅用地计划供应量为6.25平方公里，占比32%。1.商品住宅用地4.77平方公里，保障性住房、租赁住房用地1.48平方公里），同比2017年计划供应量增加近9%，占比24%。2.商服用地计划供应量为4.0平方公里，占比21%。3.工矿仓储用地计划供应量为4.58平方公里，占比24%。4.其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）计划供应量为4.56平方公里，占比23%。
从2018年商住类用地看（不含租赁住房），计划供应总用地面积679万平方米，比2017年计划的570万平方米增加了109万平方米，同比增幅达到19.12%。商住类供地幅数82宗，比去年的供地计划增加16宗。加大住宅用地供应，一方面是基于稳定市场预期的需要，另一方面缓解2016、2017供地缺口。去年66宗商住地中，有52宗是纯宅地，占比为79%。而今年82宗商住地中，有59宗是纯宅地，占比为72%，纯宅地的占比下降了7个百分点。
从2016年-2017年土地供应计划完成看，完成均不如预期。其一是 2016年广州土地出让宗数共为109宗，商品住宅土地出让占地面积为611.39万平方米，同比下降13.13%，完成率才50%多。2015年广州土地出让宗数为137宗，商品住宅出让占地面积为703.83万平方米。其二是2017年广州全市11区共出让土地67宗（工业地除外），商住总成交占地面积（工业地除外）为2703465平米，较2016年2641659平米轻微增长。广州2017年计划出让住宅用地65宗，占地总面积达5744069.6平方米，完成率才50%多。
2018年商住地块中有不少涉及村集体建设用地以及城市更新，预计完成不会超过60%。初步统计，2018年商住类用地的总建面约为1561万㎡，至少要完成7成，方可满足广州近年年均1000万平方米的新建住宅供需均衡线。 按照过去二年土地供应计划完成看，2018年肯定完成均不如预期。譬如2017年宅地总共成交38宗，并没有完成计划数。在出让面积上，2017年住宅用地实际出让面积为2703465.11平方米，与计划的出让面积5744069平米相去甚远。
2018年广州市纯商业类用地（不含商业、住宅混合地块）至少67宗，海珠区琶洲西区7宗商业用地将于今年出让；荔湾区白鹅潭新隆沙4宗；天河区金融村4宗；番禺大学城；南沙灵山岛尖等，均有大量商业用地供应出让。
根据国规委公布，2018年土地供应中，增城、黄埔、南沙等外围区域是今年商品住宅用地供应大户，计划供地面积均超过了0.8平方公里。商服用地计划供应量为4．0平方公里，占比21％，着力打造琶洲、国际金融城、白鹅潭等重点功能区，支持配合我市构建国际航运中心、物流中心、贸易中心和现代金融服务体系，促进经济提质增效。空间分布上，各区供地量排名前三的依次为白云、番禺、黄埔，其中不少宗地为村集体经济发展留用地。
第二是2017年广州市供应各类国有建设用地21.65平方公里，规划建筑面积4057万平方米。1.工业用地8.78平方公里，同比增长160％，占土地总供应比例的40%。2.各类基础设施用地6.05平方公里，同比增长24％，占土地总供应比例的27%。3.2017年供应住宅用地4.79平方公里，规划建筑面积1204万平方米，同比增长78％，占土地总供应比例的22%。其中公开市场出让供应商品住宅用地2.36平方公里，划拨各类保障性住房用地和协议出让“三旧”改造住房等用地2.43平方公里。
按广州市以往每年1000万平方米左右一手住房需求量（2017年全市一手住房累计成交982万平方米），1200万余平方米的建筑面积满足了房地产市场的需求，保证了市场的稳定。此外，在工业用地中允许配建不超过总用地面积7％或总建筑面积14％的办公用房和员工宿舍等配套设施，较好地满足了部分企业员工居住要求。4.科技创新产业用地供应，供应商服、科研用地2.03平方公里，规划建筑面积475万平方米，占土地总供应比例的1.1%。
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