每年现场看丁祖昱楼市预测，结果一对照数据与预测，90%-100%都是错的。笔者非常佩服丁祖昱先生屡预屡错的敢测精神，这就是真正的地产人。说实话，楼市预测要全部对，非常难，即使是最懂房地产的木匠，都不可能百分百预测正确。因为预测最大的不确定性在于城市多且区域大、统计数据的滞后性、政策变化性、市场不稳定性、不可远见性的事情。因此，楼市预测错误遭遇打脸，不是一件可耻的事情，请不要嘲笑。
年年的丁祖昱楼市预测现场都是人山人海，全国各地的人都有。今年也不例外的超过4000名听众，聚集在一起聆听丁祖昱楼市预测。今年的发布会与往年不同，除了对全年的总结与明年的预测之外，丁祖昱还为大家总结了2010-2019年十年的行业发展与变化，在这告别“10”年代的最后一天。
作为中国地产圈一年一度的盛大聚会，「丁祖昱评楼市」年度发布会从「预见未来」到「相信未来」，从「奔向未来」，再到今年的「拥抱未来」，已经走到第四届。“丁祖昱评楼市”年度发布会作为中国地产圈一年一度的盛大聚会，我们一直在这里，迎风而立，不确定的大时代，确定的大数据，与丁祖昱一起拥抱未来。
其一是总结2019年楼市
第一是20万/平方米以上商品住宅全国仅售16套。
顶豪北京占比全国半壁江山，很多也还是前年网签转移到2019年的，20万\\平米的全国16套。上海6个。目前中国顶豪产品数量并不像想象中那么高，毕竟中国顶豪阶层数量并不像想象中那么丰厚。
据克而瑞数据，2019年度，单价超20万元以上的商品住宅全国成交仅16套，其中上海售出10套（2018年8套）、深圳售出4套（2018年1套）、北京售出2套（2018年1套）。
其中，一线城市北上广深的5万-10万元/一平的商品住宅分析来看，其中上海售出21249套（2018年17337套）、北京售出18581套（2018年14085套）、深圳售出17441套（2018年15144套）、广州售出5272套（2018年2521套）。
其中，一线城市北上广深的10万-20万元/一平的商品住宅分析来看，其中上海售出2983套（2018年1999套）、深圳售出1740套（2018年706套）、北京售出693套（2018年352套）、广州售出48套（2018年61套）。另外是杭州售出44套（2018年18套）。
第二是人均住房十年提升7.4平米。
过去十年，在促进就业、推动城市化、改善居住水平方面，房地产行业做出了巨大贡献。但十年过去了，人均住房面积提升不过7.4个平方，差不多一间书房的大小，平米数可能被拥有好几套房的人平均了。
第三是常规手段失效，渠道占房地产营销的比重高达50% 。
场竞争加剧之下，2019年的房地产营销已经演变成渠道为王，其占比也已经超出我们的预期。从数据来看，渠道在房地产营销中的占比越来越大，到2019年已经占据半壁江山。
2018年前，渠道占房地产营销的比重低于5%，此后逐渐攀升，到2019年底该比例高达50%。不仅比重加大，渠道佣金也在不断增加。2018年左右，渠道佣金为1-2%，但 2019年佣金已经超过2.5%，个别项目的佣金甚至高于10%，甚至超过10%，不满归不满，年末去化档口还得靠渠道带客。
第四是约四成豪宅项目购置者为“90后客群”。
随着消费群体的变化，豪宅购置年龄层也呈现新的变化。以“2019年上海部分千万元级豪宅项目购房者年龄分布”情况为例，“90后”占比超过“80后”位列购买力榜首，约四成豪宅项目购置者为“90后客群”。
第五是商办市场骤冷，一线城市仅剩广州幸存。
克而瑞数据监测显示，2019年办公租赁市场呈现颓势，超八成重点城市租金下降。其中，北上深租金、出租率均出现了双降的情况，一线城市中仅广州实现了同比上升。
第六是人才政策效应快速递减。 人才政策效应也在快速递减。郑州、武汉、宁波等城市在出台相关人才新政后，对商品住宅成交量的刺激并不明显。除此之外，在众多数据的支撑下，丁祖昱给了2019年房地产一个关键词，“南”。具体体现在：投资难、融资更难；买房难、卖房更难；企业难、政府更难；交付难、维权更难；长租难、商办更难。
第七是2019年销售额会超过16万亿。
2019年土地成交面积先起后落，商品房成交面积也是经历了春夏秋冬趋势向下，而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示，2020年之后行业下行压力较大。
第八是2019年“地王”不太贵。
单价上来说TOP10强的单价都没有突破7万\\平米，对比过去1、2年，上海土地拍卖超过10万\\平米。
第九是面积看重庆，金额看上海。
重庆成交面积第一，但成交量下滑，上海成交金额上升了20%，厦门北京成交涨了60%。北京成交上涨有60%原因是因为双限房，限价房，真正市场化的房子也就成交了30%。
第十是深圳的房价真的没涨吗？答案是未必。
广州（应该是深圳）的销售均价涨了20%，以前房价和装修价格是分开的，现在是合并在一起了。所以上涨了20%。
第十一是销售均价，涨幅榜而言长三角占一半。
倒挂是短期机会，但目前一二手房价倒挂将全面收窄。苏州、上海新房与二手房比0.79，目前很多城市倒挂项目数量正在减少。成都有5个城市新房相当于周边二手房73折扣。
第十二是百亿神盘10个创新高。比如济南，重庆、昆明的融创文旅盘三个都超过100亿。
第十三是二手房崛起，上海、厦门的成交量比新房成交量超过了2倍。
第十四是全年二手房价格涨不动，基本都是跌多涨少，2019年各大城市二手房房价下降压力很大。
第十五是2019年房地产产品成交结构中，刚需仍然主导，改善需求有提升。
第十六是2019年百强房企增长失速。因为从2016年开始就在50%，而今年是6.5%左右。
从去年到今年是跳水式的失速。如果百强增速回归到10%以下，那么这个房地产行业的增长还是很不乐观的。
第十七是投资日益谨慎，9月开始踩刹车。拿地整体回归二线，二线供应土地非常有限。去年二线拿地占比38%，今年二线占比超过45%。
第十八是2019年上半年借钱，下半年没钱。整个融资额从上半年4600亿大幅降到2800亿左右。今年房企整体资金压力巨大。
第十九是百强房企开始清算重组。
2018年破产文书申请458个，而2019年破产申请文书上涨到520个。今天清算重组赶早不赶晚。因为早一点还能清算一定的价值，晚了可能会面临非常被动的局面。
第二十是单盘产能下降，竞争加剧。典型房企在售数量开始增加，单盘产能从过去2016年10亿降低到如今的5.9亿。
第二十一是三房四房面积取消，现在三房越做越小，四房的面积也在去下滑，四房持续增多，95后开始买豪宅。95后上海购买千万以上豪宅的占比11.7%。
第二十二是2019年房企产品户型创新是非常有限。比如可变户型、极小户型的出现。270度广角边厅，方厅都是微微改善，产品开始关注场景，从改造场景到制造场景转变。
第二十三是要注意，租赁市场一线城市是核心之核心。
一线租金贵3倍，北京的租金坪效是重庆、合肥的4倍。北京的套均租金是重庆合肥等城市的4倍。而北京上海市场规模长沙合肥的20倍。所以租赁市场一线城市是核心之核心。另外今天租赁都不愿意去远郊。上海在中心区域的租赁大约占据了68%。所以长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。
第二十四是长租公寓估值回归起点。从起步期的10到泡沫期的30到如今冷却期的低于10。
第二十五是商办物业北上深同时出现租金、出租率双降，这是值得政府和市场警惕的，压力的确非常大。
其实住宅刚刚感受到凉意，那么商业则是寒意。商办销售市场同样萎缩。目前全国大宗资产交易基本集中在一线城市，而上海大宗资产交易基本占据全国的高达50%。
第二十六是物业股表现超出大家预期。
今年物业股平均上涨了56%，最高一家物业股价上涨超过200%，物业公司11家IPO创新高，而且今年物业收并购非常多。物业股票表现与公司规模出现正相关，因为开发商规模大意味着交付的物业面积更大。
第二十七是产业地产供地最多的城市是青岛。
价格上来说，深圳产业地产的地价最高，是超过600万\\亩，而对比南昌是15万\\亩。大概时候40多倍。
其二是2019年预测结果
不论是2018年、2019年的预测，还是过去历史上的预测，具体到投资方面的预测，市场宗成交、海南，租赁，拿地上，都错的离谱。严格来说，丁博士在2019年1月份预测2019年的10条内容，比以前的预测靠谱多了，少了定量多了定性预测。最经典的一条：房地产是中国经济的压舱石。这句话非常靠谱，就导致了这一条预测永远利于不败之地。
在开启新时代大门前，我们先来看看丁丁在2019年年初是怎么预测的。2019年1月，丁祖昱同做出过10大预测，时间最终给出了答案。总得来说，对了8个半。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。
预测一：房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√
预测二：货币“放水”难解楼市之渴√
预测三：中央放权到地方，“四限”放松有希望√
预测四：13万亿，地产行业规模下降10% ×
预测五：继续看好海南 乄（半对）
预测六：购买力下降，刚需房要警惕√
预测七：地价还会降，房企可抄底√
预测八：租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下√
预测九：看好物业管理，不看好养老地产√
预测十：看好地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉
其三是2020年楼市预测
2019年的市场不如想象中景气，未来十年我们还会遇到更大的压力：购房主力人口将减少6100万。人口、需求的变化将是房地产面临的最大挑战。在2030年，以青壮年为购房主力的人群数量将显著减少，购房主力人口将下降6100万左右。
预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”。
从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中政局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中经会重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。
可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫。而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
预测二：继续“放水”楼市不是受益者。
近期，题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。
预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。房地产未来，应该会走完他自身的调整期，所以房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。
预测三：行业规模、企业规模双见顶。
2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。正基于此，2020年这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。
而对于房企而言，2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。
2019年预计全年销售额会突破16万亿，但2020年会整体比较有压力。2019年已经出现负现金流房企，2020年会更多。很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标，是否一定要增长也未必。稳定也是可以的。
2020年行业规模会稳住，企业规模会稳定。
部分房企2020年规模甚至会出现下跌
为何每一年房企销售增长就是好？这不一定对。
规模不增长但赚钱，其实在2020年也是可以的。
预测四：深圳不会涨，长三角空间大。
从市场角度，深圳房价已经高位，而且很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。2020年长三角有很多国家战略，但长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快，所以机会会更多。
克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。
预测五：加速去库存，销售依赖渠道。
数据显示，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。
预测六：拿地不急全年都是“窗口期”。
不一定抢在年初3、4月去拿地。因为全年可能都是机会。
预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。
销售端和融资端双重施压，致使房企不得不“断臂求生”。数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019～2021年集中到期，其中2019年到期规模更是高达6.8万亿元。
预测八：仍看好物业但企业开始分化。
近期，同一天上市的两家物业公司，背靠保利集团的保利物业，在上市当日收盘时较发行价大涨近30%，而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。反观整个行业，已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。
中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。而在这种分化之前，物业行业呈现分散的局势。多位业内人士认为，门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。
预测九：租赁变天，还需要寻找新模式。 未来的空间会更大，但租赁不是问题，而核心是找准细分市场，找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。
预测十：荐股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务。
每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上，他预测碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉，都可能在2019年有新的发展空间。
其四是过10年楼市总结
第一是土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，房地产税收贡献六分之一的财政收入。 房地产对GDP贡献超过七分之一。房地产为中国提供了5000万个就业岗位。
第二是过去10年，十大房企进驻城市数量翻了2倍，今年达到1249个。
第三是短短10年，城镇人口新增1.62亿人口，房地产发挥巨大贡献。
第四是10年时间，人均居住面从20910年的31平米增长到39.8平米。
第五是10年间，中国房地产销售均价从4700元\\平米上涨到9000多元\\平米。近期三年卖房子赚钱效应减弱，一个观察样本楼盘是这3年间的投资买房51%赚了，12%维稳，剩下37%的亏损。
第六是过去10年，房地产企业的住宅开发依旧是主流，住宅成交占据了84%，商办占据仅仅16%。主打的模式就是三高模式，即高增长，高杠杆，高周转。
第七是过去10年有6家房企稳居前10，有碧桂园恒大万科，保利中海绿地。榜首十年增长超7000亿。
第八是过去10年房企多元化方向逐步明确，基本做了三步走。即从跨界多元到全面布局，再到逐步聚焦。目前基本围绕房地产上下游，围绕房地产不动产的相关行业布局，而后逐步聚焦。目前三个方向是相对走通了，即商业物业和公寓租赁。
第九是多元化之路欧房企已经开始全面入局商业，但差距拉开。前20%的商业地产布局的投资规模超过后面80%布局商业的投资综合。从物业看营收开始从千亿时代进入万亿时代。即从10年前2500亿到如今突破10000亿。
租赁行业，目前龙头房企都进入租赁领域。文旅地产，养老地产、产业地产、写字楼市场来看，未来只有少数企业能够活下来，未来洗牌还会加剧。
其五是未来十年楼市预测
第一是房地产是中国最大的制造业
未来十年，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性增强，房地产将是中国最大的制造业，中国商品房总量预计将达到150亿平米，总市场规模达到150万亿元。
第二是人口需求的变化，是房地产面临的最大变化。
按照目前的趋势，未来十年出生人口至少还会减少4000万。结婚人数预计会减少3400万对，下降约30%，“丈母娘效应”对房地产的拉动效应会减弱。此外，基于对人口结构的分析，未来十年购房主力人口将减少6100万，20、30、40年代的老人养老地产需求弱。
50后、60后已经基本退出买房行列，数据是82%的50后、60后不打算买房。70后、80后购房核心看二孩。但事实上，71.4%的认为一个小孩也够了，愿意生2个小孩的自由17.4%。90后购房仍然是刚需，目前已经自有住房大概占据46%。90后依旧是未来很多年的购房主力。95后养猫的比重超过养娃的比重，很多95后更愿意去做养老。
未来十年，房地产行业产品适应需求变化，将加速创新。比如，如何去做出更符合市场需求的二孩房、更适合小家庭居住的小户型产品，以及针对90、95后需求，阳台、厨房等功能空间怎样配置，甚至车位的配置规范可能都需要修改。
第三是未来城市将聚焦这50个城市。
资源禀赋：北上广深杭州占据最强优势人口发展：北上广深依旧值得看好。地产交易：上海一二手房交易总量依旧高居前三。新经济：在以宠物、咖啡、外卖经济等为特点的新经济领域，成都杭州天津将紧随一线城市。综合评价：长三角城市走在前列，TOP50榜单占据4成。
第四是未来10年房企面对行业洗牌的全面升级。
从一枝独秀到十项全能这10项核心表现为三大领域的专业能力。
其一，核心能力：融资。 房企融资分化很严重，仅仅4.3%，最高15.6%。未来十年，房企最核心的还是要看融资能力，在行业利润有限的环境下，相对于融资能力，对融资成本的把控更为重要。
其二，专业能力，投资产品开发营销服务。投资能力追求零库存，类似制造业。再过三年，比土储规模意义不大，土储结构更重要；未来不比土储，而是比土储年限。产品趋势是按需定制，开发的趋势是降本提质，类似家电行业目前品质越来越高，但价格并没有上涨；营销的目标是精准高效服务的趋势是创造价值。
其三整个管理能力，核心表现为组织人力激励文化。组织架构没有最好的，只有最合适为去佳。人力资源：现在不是到处挖挖，而核心是80%变成内部培养。激励：跟投面临瓶颈期。文化：整个企业内在外在的差异化标签。
第五是不动产时代已经来临。
未来十年全国不动产市场规模将达到500亿平米，让不动产动起来将成为不动产市场价值最大的释放。
不动产价值释放：从100亿平米到300亿平米再到500亿的价值释放。大物管直冲3万亿。目前从基础物业和增值物业的扩充，未来100+上市的物业房企，目前仅仅23家，但是物企也开始出现分化。商办供应过剩，资管时代开启。目前办公空置率超安全线的城市近8成。
租赁市场巨大，聚焦细分领域：中国婚育和购房时间推迟显著，租赁需求就会增加。目前结婚年龄从25岁到28.5岁，国内500强企业规模越来越大，企业租赁需求提升。蓝领群体基础庞大，市场潜力大。
未来10年，90、95后、00后将成为租赁需求主力。老龄社会已经到了，养老地产靠运营。2030年养老产业的规模将达到22万亿，一个巨大的蓝海。养老地产一旦运营之后赚钱，就意味着今后能持续赚钱。
第六是数字化将全面赋能房地产。
房企与其要被数字化，不如主动数字化。中国地产科技市场潜力巨大，重点地产科技技术无一例外获得国家级支持。信息化基础已经搭建，未来10年是持续纵深优化，管控颗粒度更精细化，数字化深度提升。
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