文/谢逸枫
从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，2018年全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾18个城市密集出台各式差别化的房地产调控政策，迎来第五波房地产调控潮。老谢认为，考虑到实体经济与部分城市库存变化及地方债务、财政收入、经济增长的压力，房地产调控下半年有望调整，即使不会取消，局部调整或放松是大势所趋。
坚持“8个月”到坚持“18个月”调控期内，由于人才战与户籍的放松及棚户安置等政策实施，实质上就是曲线突破调控周期，防止房价大起大落。否则房地产下降会严重拖累经济，出现GDP、债务、财政危机。
2018年1月以来，全国多个城市相继出台了针对房地产市场的调控政策，而3月份进入了政策发布密集期。目前全国已经有18个城市出台了不同力度的楼市调控政策，从地发布的调控政策方向看，主要涉及限售、限购、限贷、限价、公证摇号购房、“三价合一”等多个方面。其中，限购、限售、限贷、限价政策基本上以组合形式出现。兰州、淄博、三亚、昆明、武汉、大连、阜阳、海南八个城市出台了“限”系列政策。
其中海南限制非本省户籍人员仅能够购买1套住房，且首付比例不得低于70%，五年内不得转让，这被称为“最严调控”。而新疆则楼市调控加码，坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位,按照‘满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房’的调控思路,保持房地产市场平稳健康发展。广州市、石家庄则是提高公积金贷款申请门槛。
“公证摇号购房”逐渐成为主流。3月28日，杭州出台商品住房销售公开摇号全程公证制度。随后，上海、南京、长沙、西安、成都五个城市也加入了“摇号”阵营，深圳则是二手房“三价合一”。在本轮调控热潮之中，暂时并没有出现苏州的身影。目前，苏州仍然执行2016年10月出台的购房政策。短短一周时间，多个城市出台新的楼市调控政策。伴随着楼市调控进入“深层次”，除了限购、限售等常规性措施，“摇号卖房”、“首套优购”、“造假禁购”、“公积金新政”等已在多城铺开实施。
目前已有至少18个地方出台楼市调控新政，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、广州、石家庄、兰州、武汉、深圳、淄博、西安、海南、三亚、成都、南京、上海。其中，长沙、大连、深圳、海南等多个城市提出差别化购房措施。大连、深圳以及海南均要求实行差别化信贷政策。大连、昆明、杭州、长沙、武汉2月份的新建商品住宅存销比分别为5个月、7个月、3个月、10个月、10个月。其中杭州的新房存销比已经连续7个月维持在3个月的低位。
老谢认为，引起新一轮楼市调控的导火线，主要是受房价上涨因素影响外，最关键是当地楼市库存不足也有关系。按照商品房住宅的库存周期看，存销比低于14个月，说明一个地区的新房库存不足。总体上来讲，房地产市场还是会延续现在稳定的导向，后续有些房价还在上涨的城市还是会维持当前的调控政策不放松，同时也不排除出台一系列调控细化政策。
老谢认为，当前新一轮以抑制需求端的城市房地产调控来袭，供需未扭转，房价大跌板上钉钉的预言破灭。而以增加供应端的政策调整，未真正增加有效供应，供应端陷入”两条腿“都瘸了，拐了的局面。
一方面是新增商品住宅土地供应大幅度下降，新增商品住宅供应断层，热点城市库存无法及时补充，导致未来供需关系越来越紧张。一边保障房以共有产权房、公租房、租赁房的土地、新房供应缓慢，并且占到商品房住宅大量指标，保障性住房无法有效解决买不起房的需求。因此，需求端无法释放，调控一放，下轮房价上涨更厉害。
老谢需要指出的是市场”双轨制‘的新增商品房与保障房及共有产权房、租赁房供应端，逐渐形成”供应断“，无法跟上人口增长、住房需求增长的速度，让供应“两条腿”瘸了，越调越瘸，这就是抑制需求端，供应端缓慢增长的后果。
这就是典型的计划经济调控思想，非市场化的资源配置。毫无疑问，媒介最大的误解是把新一轮城市密集房地产调控真相，归根于城市房价快速上涨、投资投机旺盛、买房加杠杆，不是从市场角度的供求关系、政策的合理性、库存去化周期、人口增长的逻辑上去分析，结果自然是错误的。
2018年3月最后一天，海南省加码限购，规定非琼籍居民家庭只能购买一套房，且商贷首付不低于七成。海南省此番还规定，提供虚假证明购房者，5年内不得在海南省购房。深圳市也在3月末推行二手房“三价合一”(房屋实际成交价、贷款评估价、网签备案价)政策。这一政策直指以往房产交易中常见的“阴阳合同”现象，缩小市场违规操作的空间。
杭州市则在3月28日宣布，将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。两天后，西安市跟进，规定以公证摇号方式买卖新房。3月31日，成都市出台楼市新政规定，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安6个城市加入新房房源统一摇号“大军”。
稍早之前，大连市发布新政，对部分区域实施限购和限售。同时，大连下调中心城区单人住房公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率等。县城此番也加入调控大军。全国两会结束当日，安徽省阜阳市阜南县发布调控新政，对辖区内住房实施限售，最长限售期限达到8年。
进一步加强监管成为一些地方房地产调控的主要内容。如西安市楼市新政规定，房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购。武汉市3月30日透露，当地将开展联合巡查，严查开发商捂盘惜售行为。
此外，北京市曝光了30家克扣押金、违规出租等违规中介机构名单。广州市提高公积金贷款申请门槛，本地户籍需缴存至少一年。石家庄、兰州等地也陆续出台公积金新政，提出对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。
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