文/谢逸枫
老谢在出席越秀地产集团主办的2012年广州房地产价值高峰论坛上讲过，广州市中心的价值无法撼动，地段与中心决定价值。随着城市规划与地铁轨道交通、城轨交通及产业发展、人口流动方向的变化，未来五年财富流向为向东的增城、花都，向北的从化、清远，向南的番禺、南沙，向西的荔湾白鹅潭、广钢、广船、花地湾、广佛区域。可以从2013年-2017年的土地供应量、商品房成交量、房价三个指标看，郊区成为供应、成交、房价主角，一路保持着上涨趋势。
今天只讲向东的增城，区域的利好与地铁及城轨交通、教育、医疗、商业、人口、产业、金融等崛起，成为外地与本地、国企与央企房企重点攻城略地的主要区域，新的楼盘不断的加快出现，地价与房价不断的创新高。即使是库存高与供应大，需求的增长旺盛，房价依然保持着稳定的上涨走势，背后的力量就是规划利好与地铁、城轨交通及产业崛起、人口增长。毫无疑问，广州市中心的人口、资金溢出效应及调控之下，增城会是未来对接人口、资金的重要区域。下篇会讲向东的花都。
激动！大增城即将进入“六大利好时代”。1.高铁时代。2017年7月5日上午，广汕铁路在增城区石滩镇和惠州、汕尾三地同步开工，标志着增城第一条高铁正式动工。工程建设工期4年，预计2021年建成通车，途经我区新塘、仙村、石滩。广汕铁路建成后，从增城只需40分钟左右便可到达汕尾。届时，广汕高铁将与厦深铁路、赣深高铁相通，将无缝接驳到厦深、赣深铁路沿线所有的站点。增城其他在建交通项目，也正有序推进，这一切都意味着，增城正在迈向高铁时代，加速融入粤港澳大湾区，开启全新的发展引擎。
2.地铁时代。近来，增城区13号线/21号线两大地铁进度频传捷报，增城市民们即将迎来增城地铁时代，进度情况如下：1）地铁13号线土建施工完成86%，首批列车车厢已运达新塘，于2017年12月28日开通。2）地铁21号线土建施工完成68%，增城广场站主体结构封顶，预计到2018年底完工。3.枢纽时代。万众瞩目的增城火车站，传来振奋人心的消息。日前，火车站已开始进行两项重要规划设计方案招标，近期更是有望启动建设。
据相关规划，增城火车站将建设客专场2台6线，同时预留远期引入赣深客专增城支线、松山湖支线、东北客车联络线的条件，并预留引入城际条件。未来，增城火车站将打造成以铁路站为中心，集铁路、城际、地铁、有轨电车、长途汽车、常规公交、出租车等多种交通方式于一体的客运枢纽，成为广州东部门户综合交通枢纽。1）广州东部交通枢纽中心凯达尔综合体工程已完成。2）穗莞深城际轨道土建施工完成70%。3）新塘经白云机场至广州北城际轨道，以及东北货车外绕线，等项目建设正有序推进。
4.湾区时代。2017年7月1日，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳大湾区建设提速。从湾区布局到高铁提速，两大重大机遇叠加，位于广州东部的增城正站上发展的新风口。在粤港澳大湾区城市群中，增城境内的多条国家级铁路、城际轨道将加强珠三角交通联系，进一步构建现代化产业体系实现跨越式发展。广汕高铁是广东省东部尤其是广州至惠州、汕尾间城际客流主通道建成后将填补广州枢纽东线铁路空白成为珠三角内部联系粤东地区的重要城际铁路。
5.产业创新时代。随着大型交通枢纽、轨道交通、高快速路网等一系列交通体系的健全，增城将成为联通珠三角的重要中轴线的交通枢纽节点，将有望吸引更多人才以及高科技产业往增城集聚，进一步加快融入大广州和珠三角发展的步伐。增城正处于广深科技创新走廊核心节点，坐拥立体密集交通网络，随着富士康、侨梦苑、珠江科技产业园、工信部电子五所总部新区、低碳总部园等项目的进驻，已日益成为国内外企业投资创业的热土。
6.配套服务升级时代。增城计划打造为广州东部交通枢纽中心商务区，和城市中轴线两大城市高端发展平台。未来将依托广州东部交通枢纽，引入知名品牌企业进行整体开发，发展现代服务业，打造广州东部国际商务中心和商贸会展中心，带动增城地区的产业和城市整体转型升级。同步，增城将建设城市中轴线，依托挂绿湖优美的生态环境，提升城市综合服务配套功能，打造城市高端发展承载区。
广州地铁13号线预计2017年底完工、21号线预计2018年完工，23号线、16号线预计2023年完工，新塘交通枢纽在建、广州教育城已开工、富士康已开建……这些都是实实在在的利好。论地铁、论其他规划，增城都比从化更有优势。2017年增城区固定资产投资689.73亿元，增速全市第一；投资610亿的富士康第10.5代显示器全生态产业园区成功落户并开工建设；另一个千亿级产业集群——广州国际汽车零部件产业基地增城园区的规划建设工作也正式启动；地铁13号线通车了；广汕铁路也开建了。
2017年，增城战绩斐然；2018年，开年又频迎来利好。1月15日，在广州2018年度首场土地拍卖中，增城朱村街凤岗村两宗商住混合用地，开拍仅1分钟左右就被碧桂园+富士康以总价39.1亿元拿下，碧桂园和富士康携手进驻科技小镇。2018年1月29日，备受关注的北三环高速二期正式通车，从增城出发，可以快速抵达白云机场，45分钟即畅达天河……增城与广州主城区及珠三角核心城市的通勤时间又进一步缩短。
广州地铁13号线预计2018年底完工、富士康正式开建、万达入驻（2016年万科通过土拍入驻增城朱村）、3月底大型土拍……诸多利好集中轰炸一个区域，可以说2018年的广州楼市是增城的主场。目前广州只有增城、从化、花都房价洼地。但从化具有绝对的价格优势。从化的房价还不过万，地铁14号、21号线沿线的楼盘房价大部分在万元以上。增城房价基本全线过万，荔城、中新、朱村、新塘、永和等大部分楼盘的房价都在万元以上，部分楼盘均价逼近2万/平。
13号线年底将通车，未来一小时直达中心区。地铁13号线一期（在建）：鱼珠站--新沙站。四条线路中，最受关注的当属年底即将通车的地铁13号线，这条从黄埔鱼珠到增城新塘的线路，将是增城首条开通的地铁线路，目前已实现全线短轨贯通。根据规划部门的客流预测，十三号线一期开通后，初期日均客流量约为22万人次，全线开通后，日均客流量将达144万人次，未来从广州去增城最快不到1小时就能到达。
2017年12月28日，广州四线齐发！四号线南延段和十四号线知识城支线当天首班车开始试运营，九号线一期和十三号线首期当天中午12点起试运营。其中，增城和花都都是首次进入地铁新时代。而对于东大仓的增城而言，近两年在交通、教育以及产业等规划上都处于猛进阶段。13号线首期的开通，在拉近广州市区与增城尤其是新塘的空间距离同时，也将给沿线多个楼盘带来升值潜力。和其他线路不同，13号线最高时速达100公里，比同车型的1、2、8号线最高时速80公里还快，全程约半小时。因此，13号线的列车也与众不同，全长186米、宽3米，最大载客量达创纪录的3456人，堪称地铁中的“巨无霸”。
13号线首期站站设有母婴室，公厕升级优化，而且全面支持非现金支付。作为快速、大运量交通工具，13号线的开通，将大大拉近增城与市区的距离。届时增城居民前往市区，将无需再挤两个多小时的公交，也不用忍受自驾堵车的烦恼。从新塘出发，中途换乘5号线，快速直达广州市中心。未来夏园站还可与5号线东延段换乘，丰乐路站与7号线二期换乘，新塘站与穗莞深城际线和16号线换乘。更重要的是，13号线还将把广州的东部交通枢纽、黄埔临港商务区等重点发展地区串联起来，通达优势非常明显。
此次开通的13号线首期共有11个站点，沿线获利的楼盘多达十几个。其中，5至15分钟内步行到地铁站的楼盘和项目，沙村站周边有新世界花园、尚东阳光、夏浦工业园等；白江站周边有白江村、豪进广场、东方名都、金泽豪庭、假日花园、盛世名门、汇东国际花园等；新塘站周边有群星新村、时尚广场、亚太新城、现代城市花园、凤凰城凤馨苑、东陵广场、长岗新村、凤凰市场、大润发、汇太广场等；官湖站周边有官湖村、锦绣天伦、官湖学校、华英学校、新塘牛仔城、富雅都市华庭等；新沙站周边则有石下村、锦绣天伦花园等。
21号线明年或将通车，增城最有价值的楼盘都在这。地铁21号线（在建）：员村--增城广场。广州地铁21号线是广州市首个有快慢车设计的地铁线路，始发站为增城广场，经黄埔区镇龙站，终点站为员村，在增城境内设有7个站点。目前，地铁21号线全线土建工程累计完成70%。按照这一进度来看，该线路有望在明年开通。目前，地铁21号线沿线的楼盘也是最多的，有10多个，且价格基本上在在2万元/㎡左右，产品类型也十分丰富，既有洋房，也有别墅，选择较多。
2017年，市发改委称，六号线东段将进一步延伸至新塘官湖站（十三号线），并更名为二十三号线（主线香雪-官湖，全长19公里，初步设站7座，估算投资118亿元）。 目前，广州地铁23号线是广州地铁线网中远期规划线路之一，长度达27.1公里，现已纳入广州市2015-2025年轨道交通线路网规划。23号线规划站点：萝峰、永和、永和东、增城开发区、创业、香山大道、新塘客运站（换乘16号线）、官湖。
但是，召开的“广州市轨道交通线网规划修编”前期工作全国专家咨询会透露出相关信息，23号线线路有可能修改。23号线从原先单纯的只是6号线二期延长线变为独立线路。增城站点预计不变，预计经过萝峰，解决萝岗车辆段上盖物业、东荟城、春树里出行问题；设加庄站与7号线二期换乘，可直达第二CBD、大学城、广州南站；线路再往西预计通往岑村、世界大观，预计智慧城与21号线换乘，可直达金融城。终点目前还未有明确消息，预计在天河客运站。
之前一直尚未确定规划，不少街坊充满了担忧，生怕23号线会消失。来自增城区轨道交通规划建设办公室的交通图，该图显示，地铁23号线规划已落实。从上图中，我们可以发现一些新的消息：地铁23号线规划已落实；地铁19号线规划延至新塘；规划北部快速轨道；规划清从增莞快速轨道。今年底，增城即将迈入地铁时代。截止至6月底，13号线首期土建已完成86%，计划于年底开通。另一条地铁21号线土建已完成67%，计划于2018年底开通。
加上已落实的23号线，增城的交通路网覆盖得越来越全面，未来街坊们出行就方便太多了。23号线开建时间目前未定，规划站点预计有：香雪、萝峰、永和、永和东、增城开发区、创业、香山大道、新塘客运站、官湖，计划与穗莞深城际衔接。其中新塘客运站可换乘16号线，官湖站可换乘23号线。
属于远期规划之一的广州地铁23号线2018年最近突然传来好消息了。据了解，修编后的地铁23号线规划已经过会，将有很大可能提前动工，预计最快2019年开工，2013年建成。另外，23号线的进程加快，很有可能是由于富士康的进驻所推进。而在之前爆出的内部资料第三期（2023-2025年）建设规划调整建议方案中，23号线在第三期修编（2017-2025年）第一阶段14条线路中位列第8，算是相当靠前的位置。由此看来，23号线的开工并非空穴来风。
根据地铁族论坛传出的广州市轨道交通（2017-2025）调整分阶段建设方案，以及23号线示意图，23号线从早前规划中的6号线二期延长线，变为独立线，起于海珠湿地公园附近的赤沙滘，终点为增城新沙大道，全长41公里。调整后的23号线，在增城主要经过香山大道，新塘客运站，官湖和新沙大道，并经过富士康产业园。与之前规划相比，改动最大的永和站的位置，将从原来设计的永和大道与永顺大道交叉处，沿永顺大道往东移1公里至永和街道办事处对面。
实际上，除了23号线，增城永和板块也将迎来黄埔有轨电车1号线、4号线和5号线等远期规划，多条地铁轨道交汇的永和板块有望借助交通网络的全面升级，迎来强势崛起。
16号线：附近楼盘正“伺机而动”。地铁16号线（规划中）：新塘--荔城北。此外，还有一条地铁线路——16号线仍在规划当中，具体的站点及建设时间还有待确定。但是按照初步的规划显示，该线路始于新塘，止于荔城，是一条增城境内的线路，未来可连接13号线和21号线的首末两端，形成"U"型的轨道大回环。对于它将会带来的价值，未来将通过规划的具体落地得以实现。
先来看看和广州市区的距离，增城近天河、黄埔区，就算是离广州市区远的荔城板块，开车也是1小时左右的车程。看看从化，从广州市区过去基本都是1小时以上的车程。再来看看配套，不可否认，增城、从化很多板块都有“乡村即视感”，暂时还找不着大都市的感觉。但相比较而言，从化更偏向原生态的、未开发的状态。而增城则是开发中的城乡结合部。增城的新塘、荔城区府板块的配套相对还是不错的，小部分区域能给人一种高楼林立、周边有大商场的感觉。
来看看交通。习惯了广州市区的交通，又去过增城、从化看房的人都会说一句交通哪里方便了？公交车都难等。没错，这确实是郊区交通情况的真是写照。增城区目前有公交车、广增线、楼巴等，部分地区的公交车班次比较少，有的板块换乘特别麻烦（从朱村坐公交换乘到新塘，所需时间比去广州市区还多，换乘难度比坐广增线要难），但增城年底就有13号线了，相对来说还是有个盼头的。至于从化，也是公交+楼巴+大巴的状态，目前地铁14号线的完成率比21号线还低。
2016年年底，万科通过土拍确定入驻朱村。作为增城火的板块，朱村有碧桂园、中航、中铁等大头，此处还有东部大型规划——广州教育城；随着万科的入驻，2018年21号线的通车，朱村板块的热度或将持续上涨。虽然朱村很火，但不要忘记增城的老大哥——新塘。这里有大型的交通枢纽，被称为广州新东站；这里将是地铁13号线、规划中的16号线、高铁、城轨等聚集地，新塘未来的交通将是四通八达的，且这里将是沟通东莞、深圳的重要场所。
要求2017年新塘加快推进广州东部交通枢纽中心、中汽研华南总部、华电增城新塘燃气冷热电三联供、珠江智能科技产业园、万达科创和永旺梦乐城等项目。在碧桂园、新世界、香江等大型房企镇守新塘多年后，万达也将在新塘布局建设综合体项目——万达科创广场。据悉该项目位于永宁街章陂村，项目总 预计30亿-40亿元,建设内容包括大型购物中心、步行街、写字楼、高档住宅。同样引人关注的还有永旺梦乐城项目。
2017年2月21日，增城国土资源和规划局在其官方网站一口气挂出6宗地。其中5宗宅地中，有一宗位于荔城街，四宗位于永宁街，宅地部分总出让金额高达108.42亿。目前增城新挂出的土地楼面价高已达到10462元/平方米。到正式拍地时，楼面价有可能继续上涨，土地周边的房价也有可能因势而涨，甚至可能整个增城都要沸腾。2017年3月29日正式开拍，增城四宗地块地价破2万/平，最高达23963元/平。
日前发布的《广州市城市总体规划（2017—2035）》草案指出，2035年常住人口规模控制在2000万人左右。目前还有550万人口空间，按照数据分析，从2018年至2035年，平均每年还有30万左右的人口增量空间。总规划同时提出，要有序疏解主城区人口，引导人口向城市外围集聚。目前从化是全市常住人口最少的一个区，2017年常住人口64.21万。从化要如何抢人？区域发展，需要人才，就需要产业配套，提供发展平台；同时，提供宜居环境，留住人才。
结合从化优势环境资源，打造多元化特色小镇，如西塘童话小镇引入“张小盒星球”动漫主题民宿，拉开10家特色民宿建设的序幕；在农耕田缘、龟博园、白云苗圃等生态休闲企业抢先入驻后，与省动漫协会合作，以农林牧畜渔为主题的动漫雕塑公园、以三农产业为主的动漫文化基地也将相继落户。从化温泉浪漫小镇将打造成为广州版的“普罗旺斯”，广州“一站式”婚姻登记中心及婚庆产业园项目签约落户。
根据广州地铁的建设计划，2018年年底前力争再通四条新线，分别是14号线、21号线、3号线北延段、广佛线一期燕岗至沥滘。14号线一期开通，将采用6节编组的列车，最高时速120公里。建成开通后将采用快慢车模式运行，届时从从化街口最快1小时可到达位于市中心的公园前站和珠江新城站。从产业、配套到交通，从化一步步开启抢人大战，如何接驳未来的人口迁移，提前看看这些潜力宜居大盘。
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