文/谢逸枫
上篇老谢讲到向东的增城，这篇就讲向东的花都楼市投资策略，给大家提供强有力的投资参考意见。随着城市规划与地铁轨道交通、城轨交通及产业发展、人口流动方向的变化，未来五年财富流向为向东的增城、花都，向北的从化、清远，向南的番禺、南沙，向西的荔湾白鹅潭、广钢、广船、花地湾、广佛区域。为什么花都值得去投资，不仅是性价比、价值洼地，关键是交通基础设施的完善、产业的变化、人口的增长，土地价值的上涨，市中心溢出效应，都是未来花都楼市的动力。
其一是国家战略。花都区深入实施“航空枢纽+大综合交通”战略，积极构建空铁联运综合交通体系，建设“一带一路”中国南部枢纽。4年前，共建“一带一路”的重大倡议正式提出。“一带一路”战略提纲挈领指出：“基础设施互联互通是建设的优先领域。”2年后，国家发展改革委、外交部、商务部联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》明确指出：强化上海、广州等国际枢纽机场功能。
截至2016年底，广州通过白云机场与世界200多个城市或地区建立了航线直通网络，其中国际及地区航点达85个。2016年，白云机场国际航班起降10.1万架次，国际及地区旅客吞吐量1358万人次，同比分别增长14.7%、19.5%。总部位于广州的中国南方航空公司，目前在“一带一路”沿线38个国家和地区的68个城市开通了172条航线，共承运旅客1500多万人次，成为了中国与“一带一路”沿线国家和地区航空互通互联的主力军。
其二是区域规划。花都东部空港新城。2013年《广州空港经济区总体规划》出台，空港经济区范围明确为东起京珠高速公路，西至广清高速公路-巴江河，北起珠三环高速公路，南至北二环高速公路-流溪河，总面积约439平方公里。2016年9月中下旬，空港经济区重点开发区域出炉，总面积116平方公里，四至范围为：东起流溪河、西至铁山河-106国道-镜湖大道，南起北二环高速、北至花都大道。
按照规划显示，到2020年，在花都的东部将建成一个崭新的空港新城。据悉，空港新城主要包括空港新城行政中心区、空港都会CBD和广州空港国际物流园区、广州空港综合保税区、联邦快递亚太转运中心配套产业园区、机场高新科技（光电子）产业基地，主要发展航空物流、高新技术、航空公司总部经济、生产性服务业总部经济、航空服务业、金融、酒店、商贸、会展及写字楼。
2017年5月19日,广州市国规委通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》,将对花都湖周边区域进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。据了解,花都湖地区以北为花都区府板块,以东就是“新机场板块”,作为广州楼市的洼地,随着近年来政策扶持和9号线的建设,这两个板块吸引了大批投资置业者的目光,近年已多次上榜月度热销板块。
2017年6月1日，广州市规划委员会第二次会议审议通过了《花都湖地区居住组团控制性详细规划》，计划将花都湖周边20平方公里用地进行统筹，分5批开发，计划打造滨水新城区，规划人口达26万。从花都中轴线格局来看，该地区位于未来花都中轴线南延段，地处花都中轴线核心区、新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。规划修改后，将新增20万平方米居住地以及多个公共配套设施。
同时，花都湖周边20平方公里范围内将打造26万人的大型居住社区，成为花都生态宜居的绿港。为解决南部产业发展征地返还村留用地问题，规划用地按滨水居住、商业服务、产业用地等功能组团布局，其中商业用地转移到居住用地旁边，工业用地单独转移到一侧。
地块按照“小街区、密路网”的全新概念打造，社区中路网全部开放，居住地块会按照3万平方米左右一个用地建一个居住组团，不会出现一个十几万平方米的大社区，也不会有一个单体楼。在公共配套设施上，将有社区委员会、社区议事厅、社区服务站、星光老年人之家、社区卫生站、文化室各3处，垃圾收集点4处，公共厕所5处，居民健身室4处，托老所、肉菜市场各1处。教育方面则会配套30班小学1处，12班幼儿园2处，托儿所2处，中学由清布中学与广大附中实验学校统筹。在交通方面，新增一处公交首末站、两处社会停车场（约400泊位），距地铁9号线清布站约800米。
定位为“花都滨水新城”。整个花都湖片区规划定位为“花都滨水新城区”，位于北站商务区、花都CBD和空港商务区“黄金三角”的正中，包括商业商务、生态居住、工业总部、文化休闲四大功能。花都湖地区以东就是“新机场板块”，作为广州楼市的洼地，随着近年来政策扶持和9号线的建设，成为热销板块，吸引一大批刚需党。而事实上在花都湖南部片区，目前已经有一个已开发14年的成熟居住社区——豪利花园。
2017年6月15日，《花都中轴线CBD控制性详细规划在广州市规委会会议上获得审议通过。花都中轴线CBD规划图曝光，各种高大上亮瞎眼。《花都中轴线CBD控制性详细规划》（以下简称《控规》）在广州市规委会会议上获得审议通过。《控规》显示，该地区定位为广州北部CBD，保留“花之轴”的设计特色，并拟建微商电商产业园区、异地安置区、电商产业集聚区。
花都中轴线CBD位于花都中轴线核心地段，规划范围基本为已平整的空地及部分纳入拆迁计划的旧厂、村庄。东侧为万达文旅城，南侧为花都人民公园。事实上，《花都中轴线地区控制性详细规划》已于2013年通过市政府审批。2016年，花都启动对中轴线CBD地区城市设计和控规深化研究，让城市设计更加精品化、品质化。
《控规》显示，本次深化范围为中轴线两侧的核心范围，约2平方公里，包括两大关键点。其一，落实广州北站异地安置区项目，加快北站综合枢纽的升级改造和周边地区的综合开发；其二，新增微商电商产业基地（二期）项目，拓展高端产业发展空间。
花都中轴线CBD计划以花为主题组成“花之轴”，体现花都特色，打造复合、高效、低碳的花园式CBD。规划地块内分几大区域。其中，平步大道以北地区作出较大调整，包括新增北站安置区用地和配套公共服务设施，安置区总建筑量达54.29万平方米。而平步大道以南原文化娱乐综合区细化为文化政务区和总部商务区。此外，还将建设电商产业园区和综合商务区等。
2017年8月22日,《广州空港经济区起步区控制性详细规划修编》已完成规划技术审查、批前公示等程序,经广州市城市规划委员会审议通过后获广州市政府批准。起步区规划居住人口6.1万人,配套设施齐全,业态广泛。由此看来,花都发展空港经济的优势明显,未来空港经济必定会迎来新一轮的大发展,腾飞指日可待。
在这样的大环境下，花都房价上涨温和，由2005年的3009元/平到2016年的11095元/平。目前9号线各站点周边一手楼数量近20个。在均价方面，阳光家缘数据显示，自2017年1月至2017年6月，花都区一手网签住宅成交均价稳中有进，更在2017年6月达到了均价13890元/平。如今花都的城市面貌发生了巨大的变化，未来还将有更大的发展后劲，再加上交通轨道的发展，有望成为广州的常住区域。
从花都整体发展规划来看,十三五期间花都按照“一轴四带多组团”进行布局。相比起南沙、增城等区的投资、规划利好以及通勤条件,花都距离天河CBD较远,系统的商务办公圈尚未现雏形,除航空业以外,外贸、制衣等产业定价相对低端。而汽车、医药等产业发展势头未及南沙、番禺、增城等区,如何通过经济拉动区域楼市发展,仍有待观察。
其三是CBD花都中轴线规划。城市中轴线在哪，代表下一个发展重心在哪。城市CBD是一个城市的功能核心，是城市经济、科技、文化的密集区，位于城市的黄金地带。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展商务活动。纽约曼哈顿、伦敦金融城、香港中环、东京银座、北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州珠江新城CBD都是全球知名的CBD。其中，北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州珠江新城CBD是我国三大国家级CBD。
花都中轴是以“生态”属性为代表的中轴线，整个CBD以花为主题，保留“花之轴”体现花都特色，由国际顶尖设计团队GP公司设计，引入海绵城市理念，打造生态绿色建筑，体现人与绿色生态环境的融合。南区规划为市民广场，配建花都区政务中心，为市民提供高效便捷政务服务；配建大剧院、少年宫、图书馆等大型公共建筑，城市功能对标珠江新城花城广场；市民广场将于今年动工，2019年完成土建和装修工程。
北区规划为商务办公区，由四栋高100米至140米超甲级写字楼及商业裙楼组成。目前，中建四局一公司、中铝集团、保利绿色金融大厦已签约落户，未来还将聚集唯品会、南航资本控股、顺丰速运等40多个知名企业，将打造出花都区高端的商业中心，成为中轴线CBD地标建筑，吸引更多绿色金融机构的进驻，推动绿色金融产业在的繁荣发展。
其四是轨道交通。3城轨（京广、武广、广清）＋2地铁（9号、8号）+1高速（广花一级公路改造）。2017年12月28日，花都九号地铁线正式开通，地铁8号线接入广州北站。广州地铁9号线车站站点：飞鹅岭、花都汽车城、广州北站（换乘8号线北延段）、花城路、花果山公园、花都广场、马鞍山公园、莲塘村、清土布、清塘、高增（换乘3号线北延段）。而8号线接入广州北站，大致线路是白云湖-江高-雅瑶-花都湖-广州北站。
地铁8号线将延伸至广州北站，这是花都区首次确认。地铁8号线北延段预计2019年即可建成通车。新塘经白云机场至广州北站城轨预计可在2020年开通。还有广清城际轨道的前期准备工作也在2018年开启，预计2023年完工。
广州地铁9号线全长20.1公里。线路代表色为薄荷绿。线路大致呈东西走向。线路西起花都区的炭中路站，东至白云区的高增站。线路呈「凸字」型东西走向，全长约20.1公里，均为地底线路，共设立11座车站。分别为：飞鹅岭站，花都汽车城站，广州北站，花城路站，花果山公园站，花都广场站，马鞍山公园站，莲塘站，清㘵站、清塘站和高增站，其中广州北站将与广州地铁8号线换乘。
该线路建成后将有力加强花都中心城区、空港经济区与广州市中心城区之间的联系。促进花都汽车产业基地、广州空港经济区等重要组团的发展，将大力改善花都区内部交通。
未来广州将布局“四主四辅”客运枢纽。四主即广州站、广州东站、广州南站、广州北站。四辅是佛山西站、新塘站、增城站、南沙站。根据规划，广州北站未来将建成集普铁、高铁、城轨、地铁于一体的大型综合交通枢纽。武广高铁、京广铁路、广清城际、穗莞深城际、地铁9号线、8号线北延线、广河广湛高铁等多条轨道交通未来将在广州北站形成交汇。
广州北站定位为广州枢纽主要客站和换乘中心，广州北站未来还将与白云机场形成“空铁联运”枢纽，随着新白广城际铁路建设加速，未来广州北站到到白云机场航站楼的通勤距离将十分近。
除了九号线，花都还有这些大项目，白云机场T2航站楼，广州白云国际机场T2航站楼，预计2018年建成，到2020年。客运量将达到8000万人次，白云机场国际航空枢纽的地位将进一步凸显。届时，这里将成为世界级“巨无霸”综合交通枢纽：3城轨（京广、武广、广清）＋2地铁（9号、8号）+1高速（广花一级公路改造），真正实现交通“零换乘”。广州北站综合交通枢纽，广州北站目前已经接入京广、武广，以及正在建设的广清城轨。
未来还将引入广佛城际环线、穗莞深城际线和地铁8号线。建成后的广州北站将是集普铁、高铁、城轨，共18台37线的铁路交汇站，将成为亚太地区大型综合交通枢纽之一，预计将在2019年底前完工。
花都的交通基础设施正越来越完善，加上去年年底开通的地铁9号线，未来花都与增城、白云、天河等城区的联系将进一步加强。交通的逐步完善将给花都带来产业的集聚和人流量的增长，花都的置业价值也随之提升，置业者们纷纷将目光转向花都。
其五是花都地价。2017年12月5日,花都凤凰路地块二、三期用地将拍卖,其中二期用地起拍价17699元/平方米,高于此前越秀拿下的一期用地楼面价。凤凰路地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内,属于花都湖规划的重要部分,对区域楼市有重要意义。花都楼市价值将被重新定义。就在凤凰路地块拍出楼面地价17115元/平方米时,预计该地块建成项目后售价可能去到35000元/平方米,而离地块最近的地铁站是清埗站,预计年底开通运营。
2017年11月新房花都区府板块均价最高,突破2万元/平方米;新机场板块距离白云及市区较近,售价普遍也不低,其中桃花源在售别墅项目,报价已去到2.3万-3.5万元/平方米,洋房报价普遍在1.6万元/平方米以上;最低的则是狮岭板块,均价13061元/平方米。花都物业备受购房者关注,已是不争的事实。究其原因,除了因为价格有一定优势,更为重要的,是花都今年以来重点规划、重点项目纷纷出炉落地,最为引人关注的有花都湖片区规划、广州北站规划、空港经济区规划。
加上9号线开通运营的消息,更迅速拉近人们对于花都与广州主城区的心理距离,花都未来发展可期。目前9号线沿线一手住宅价格主要有两个明显的区间,近年拿地建成,新开盘项目+临近地铁,售价在2.3万-2.4万元/平方米之间,此类项目多集中于花都区府板块,除交通便利外,现有配套亦相对完善,生活气息较浓。另一个区间为1.5万-1.6万元/平方米,此类项目多为销售已有一段时间的楼盘,多位于9号线沿线的西部(汽车城板块),该板块周边主要以厂区、村庄为主,周边生活配套待完善。
数据显示,花都区近5年商住用地供应不断减少,2016年更是“零供应”,也就是说上个月底成交的花都区凤凰路一期地块是近两年的首宗通过招拍挂出让的商住用地。除此之外,近五年花都区的商住地供应大多集中在2013-2015年,在这段时间里建好的项目大多已售罄或处于清尾阶段,所以一手供应已较为紧张,特别是热门的区府板块,近两年新项目少之又少。在凤凰路地块之前,花都宅地单价最高纪录为路劲在2015年10月所拿下的茶园路以西J11-SJ06地块,楼面价为8054元/平方米。
因此,凤凰路地块一期楼面价,是花都宅地单价纪录的两倍多。土地出让起拍价提高,未来住宅部分销售成本亦大幅高于目前周边楼价,或将间接刺激目前区域价格变动。
新华路总院为花都区府板块，周边距离最近的在售项目为路劲·天隽峰，为区域指标盘，价格不低，四房单位均价约2.55万/平。
其是房价走势。据克而瑞数据显示，2017年5月，广州一手商品房（住宅+别墅+公 寓）共成交756275平米。主要成交仍然集中在外围区域，其中增城以187844平米夺得榜首，而花都则以148035平米位列第二。从2013年5月开始到现在，花都区一手商品房的供应量在1100-2300套之间波动；而成交量方面， 2013年5月-2016年5月呈增加趋势，2016年5月至今呈减少趋势。但总体上看，花都区的一手商品房呈供不应求的状态。
而成交均价方面，花都区近5年则在波动上涨。2013年5月，花都的网签均价才9222元/平米；2014年5月，微涨到10401元/平米；2015年5月，再次跌倒近5年的最低点，网签均价仅9193元/平米；而从2015年5月开始，则成阶梯状上涨，直到现在的12924元/平米。对比2013年5月，涨幅高达40%。原因无非就是这几个：其一是花都将要进入“双地铁”时代，9号线开通，8号线接入。其二是《花都中轴线CBD控制性详细规划》通过。
2017年6月，《花都中轴线CBD控制性详细规划》在广州市规委会会议上获得审议通过。《控规》显示，花都区定位为广州北部CBD，保留“花之轴”的设计特色，并拟建微商电 商产业园区、异地安置区、电 商产业集聚区。除此之外，本次深化范围为中轴线两侧的**范围，约2平方公里，包括两大关键点：其一，落实广州北站异地安置区项目，加快北站综合枢纽的升级改造和周边地区的综合开发；其二，新增微商电 商产业基地（二期）项目，拓展高端产业发展空间。
其三是2017年花都将推出4宗大型经营性用地。6月15日，花都举办花都区经营性用地出让推介会，重点推介了4宗地块：花都中轴线区域：规划范围约8平方公里，以花为主题组成“花之轴”，体现花都特色，打造复合、高效、低碳的花园式CBD。花都湖区域：以“花都滨水RBD（城市游憩商业区）”为定位，依托商业商务、大型居住、文化休闲、工业总部四大功能，打造极具特色的城市空间格局。
花都空港区域：空港经济区定位为全球综合航空枢纽，亚洲物流集散中心之一，是中国重要的临空经济中心、航空经济示范区，华南地区重要的发展引擎和增长极。广州北站区域：广州市建设枢纽型网络城市的重要节点，升级改造后，与白云国际机场共同打造大型空铁联运交通枢纽。轨道交通日渐完善，周边规划越来越好，供地越来越多，花都怎能不崛起。
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