文/谢逸枫
楼市限购限贷限价限签限商限售限年内取消、废止？来源一则5月14日《国 务 院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》的解读，成为谣言的根据。按照5月14日，在中国 政 府 网上，国 务 院发布了《国 务 院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》（以下简称《通知》）。按照文子表面与理论上的理解来讲，2018年底前，目前房地产市场实现行的限购、限贷、限价、限签、限商、限售政策，均应取消、废止。
老谢直言，事实上，这个不是针对房地产的通知，更不是针对楼市调控的政策通知，是针对“301知识产权调查”，目的是完善与加强国内知识产权保护。
老谢认为，这是错误的过度解读。应该说按市场化与长期看，取消或废止或解除违反市场经济规律、违法的限购、限贷、限价、限签、限商、限售政策是肯定的，却不是短期。因为目前找不代替限购、限贷、限价、限签、限商、限售更好的政策，况且“房住不炒”的房子定位及住建部两次重申及一次约谈刚过，最关键是不可能短期之内建立长效机制与彻底改革住房、土地、金融、税收、户籍、房地产法律等制度，解决房价问题。因此，不过是一种美好的愿景。
老谢认为，为什么不可能在2018年底短期之内取消，基于以下6个方面原因。其一是《通知》已标明，这类主题分类不是针对房地产或房地产政策，是科技、教育、知识产权。整个文件原文一字未提“限购、限贷、限价、限签、限商、限售”政策，说明和现行的楼市政策没有半毛钱关系。其二是这则《通知》作为2016年《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》文件的延续，目的在于重新强调的作用，应该把两个文件内容上下文一起来理解。其三是“房住不炒”的房子定位依然存在，不可能违反上面的决定。
其四是目前找不代替限购、限贷、限价、限签、限商、限售更好的政策。作为过渡性的行政政策，未到取消或调整的现实条件，如房地产面临崩盘、房价面临暴跌、地方财政面临危机、银行金融面临危机、实体经济面临崩溃等。其五是房地产调控政策正处于关键时刻，住建部两次（5月9日）、（5月20日）重申调控目标不动摇、力度不放松，还约谈12个城市刚过。如果马上就放开，不合逻辑撒，不可能自己打自己脸。其六是房地产调控政策是国务院及住建部自己主导的，各个城市根据其要求因城施策，不可断章取义的作字面理解。
老谢需要指出的是目前的限购、限售政策已经是违法的，法律界对这个政策基本是有共识的。限购、限商是交易资格限制，属于市场准入制度。限售，业主已经获得了房屋所有权，而私人所有权属于宪法保护的基本权利。各地的限购政策基本都是由地方政府发布。《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
从上述权利限制可以看出，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或地方性规章规定，说明违反宪法、立法法、物权法的。从限制买房来看，和法理有出入。《物权法》第三十九条规定：物权所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而限售政策中规定，在取得不动产权证2年、3年不可转让房产，这是对公民自由处分权的粗暴干涉。毫无疑问，从目前的法理上，限购、限售政策的确找不到任何法律依据。
2015年的人 大 会 议中，立法法通过后，限价、限购等“红头文件”会被视为违法吗？当年的大会专门针对房屋限购、车辆限购限行等政策有过解释：立法法修正案开了一个小口子。对地方政府的规章在制定地方性法规条件尚不成熟的，可以先制定政府规章，但是满两年必须提交本级人 大 制定地方性法规，如果不提交，满两年就要失效。宪法规定任何机构、组织和个人等非经法定程序，不得对他人财产予以限制。对特定商品限制交易，应属于对该商品所有权人的财产权进行变相的剥夺。
我国对商品房的限购措施是由国 务 院以通知的形式发布的，且允许各地政府依据国 务 院的文件精神制定并执行相应的限购措施。
为什么会被错误的过度解读？因为按照《通知》）的规定：“清理的重点是，有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定，不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定，以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。”其中“居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”，应该就是被“错误”的理解成居民不动产交易中限制性的限购、限贷、限价、限签、限商、限售政策应该解除。
按照这个逻辑与理论上来讲，丁建刚深夜解读国 务 院重磅通知：限购限价限贷限售政策均应被废止的文章认为，足以推断：现行的限购、限贷、限价、限售政策，均应解除。至少，限购、限价、限售政策均应解除。理论上，限贷政策也应该解除。《通知》中明确要清理的“不当限制企业生产经营，企业和居民不动产交易，等民事主体财产权利行使的规定。”商品房和二手房的交易，是买卖双方自愿的不动产交易的行为和权力。但买方和卖方均受到了限购政策的限制，毫无悬念应该解除。限售政策更是如此。
“有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定”。限价政策显然是剥夺了企业的部分经营权和收益权。同理，摇号政策也是剥夺了企业的经营权。至于限贷政策，事实上也是剥夺了商业银行的部分经营权。但这一条，央行银监会或有权力对商业银行提出政策规定和建议，因此限贷政策是否在取消之列，尚存疑问。但至少，限购、限价、限售，以及衍生出的摇号政策，均应属清理之列。并且还说《通知》的要求非常严肃。
如果按照这篇《重磅!国 务 院发声:限购限价限贷限售政策均被废止》与这篇《涉嫌违法！房地产所有限购限贷限价限签限商限售年内应将取消》文章所讲，事实上，这是一份无论如何估计都不为过的重磅文件。如果真的按照此《通知》全面清理涉及与产权保护的法律行政法规不一致，甚至相抵触的各种政策，那将是中国依法治国、依法行政的一大进步。《通知》的主旨是要完善产权保护制度，依法保护产权，营造平等保护各种所有制经济产权，和合法权益的法治环境。产权制度是市场经济的基石。
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