“三價合一”下，“滿五唯一”的房子成了東莞二手房市場上最受歡迎的房源。近日，有網友在看房的過程中，被業主告知如果買他家的房子，他會配合買家做“滿五唯一”，規避高昂稅費。但問題來了，尚未滿足滿五唯一條件的房源該如何做到滿五唯一？這種有沒有風險呢？
“滿五唯一”房源很搶手！
三價合一，在東莞二手房交易中最直接的變化主要是首付增加或個人所得稅費增加。按照東莞現行的稅費繳納方式，即賣家原購價和現在出售價之間的差額的20%來計稅，二手房的稅費大概會比之前增多十幾二十萬，因而，越來越多人打起了“滿五唯一”的主意。
“現在買滿五唯一房源的人很多。”房掌櫃二手房事業部東莞副總經理陳德寶透露，為了規避三價合一的稅費，要麼買家多交首付款或全款，要麼房子“滿五唯一”，免徵個人所得稅，其中，購買滿五唯一的房子交易成本最低，在二手房中十分搶手。
“滿五唯一”，指的是賣家的房產證從出證開始計算滿5年，並且是家庭唯一住房的，買家不需要繳納個人所得稅。有些賣家為了推售房子，即使房子暫時沒有滿足“滿五唯一”的條件，也依然放風稱可以配合買家做“滿五唯一”，實際上打的就是“延時簽約”牌——先與買家簽訂合同、收繳首付，待滿5年再完成正式網籤。而據陳德寶介紹，這種做法其實並不現實，二手房交易週期長，若房源拿證時間距離5年相差大的會很麻煩，風險也大。
南城的張先生就吃過延時簽約的虧。張先生在2016年底購買了位於南城鴻福路的一套兩房，因當時房子未滿2年需交營業稅，為了避稅，他跟賣家先草簽了合同，以90萬的價格買到了房子，打算等半年後滿2年了再去網籤。然而後來房價大漲了一番，賣家覺得“賣虧了”，不配合網籤，最終只能法庭相見。
“二手房之所以糾紛量持續高漲不落，原因一是二手房交易時間長，價格變化過大；二是因政策變化太大，交易手續也隨之變化。”東莞市房地產中介協會常年法律顧問、廣東百勤律師事務所律師蘇崎坦言，雖然可以約定滿五年再過戶，但不排除期間的價格變動和政策的變動所導致的影響。
廣東凡立律師事務所律師黃家偉分析道，從簽訂買賣合同到滿5年的這段時間缺少有限監控，存在業主將房子再出售的風險，若業主存在其他的債務，也有可能導致房屋被其他債權人查封的風險。
東莞二手房市場步入低潮期
雖然“滿五唯一”房源很搶手，但目前市面上符合條件的房源畢竟是有限的，更多房源受“三價合一”波及，加上信貸收緊，整個二手房市場仍是不容樂觀，不少鎮街的二手房掛牌價紛紛下跌。
據東莞中原監測數據顯示，4月東莞有10個鎮街的掛牌價出現下跌，降幅在1%-16%不等，多為試探性下調，多數房源的降價額度不足以覆蓋“三價合一”增加的稅費。
對買家而言，總體購房成本依然高企，成交量難以上去。據東莞房地產中介協會會長、金信聯行總經理羅鳳透露，當前東莞二手房的換房量下降了2成，帶看量下降3成，但由於二手房交易有滯後性，真實成交數據可能要在兩三個月後才能顯現。
不過，就目前的形勢來看，真實數據也不會太樂觀。正如羅鳳所言，5月開始，銀行斷貸形勢更為嚴峻，預期後續的影響會更加突出。可以說，錢袋子的收緊對於大部分購房者來說是致命的打擊。
有不少中介人員表示，如今看房的人數明顯減少，房產中介的業績越來越慘淡，這迫使部分中介轉投一手房市場。一位資深業內人透露，他依然看好東莞的存量房市場，但現在一手房的形勢可能要比二手房的更好一些，因而，他們會深耕一手房，中介人員也得“吃飯”。
此消彼長，用來形容當前的一二手市場正合適不過，只是，一手房也面臨一個問題——限籤、銀行放貸慢，很多購房者要麼在排隊等網籤，要麼在等待放款的路上，這使得開發商的資金回籠慢，中介結傭週期也隨之延長，拖幾個月，甚至一年的屢見不鮮，對於小中介來說也算無妄之災。
“三價合一”引起的糾紛頗多
目前，東莞二手樓市除了行情轉淡外，還有一個不容忽視的問題，是“三價合一”引起的房產交易糾紛。自全面執行“三價合一”以來，受困於高額稅費或高額首付壓力，不少剛需買家都“被違約”。對於此類糾紛，司法層面是如何判定的呢？
“三價合一引起的糾紛到審理階段的目前還沒有出現，不過以前也有類似的糾紛出現，如何解決要看合同約定。”廣州仲裁委員會東莞分會常務副會長郝飛介紹，就以最受關注的稅費來說，若合同沒有具體約定稅費的額度、繳納方式或由誰繳納，那麼，大多執行東莞二手房交易約定俗成的“買家承擔全部稅費”，在此情況下，三價合一影響到的稅費無論高低均由買方承擔。
蘇崎也曾表示，目前大部分的二手房買賣合同中，都約定買方承擔房屋轉讓時產生的全部稅費費用，即使出現三價合一，也應由買方按照合同約定承擔，若以“三價合一”為由解除合同屬於違約行為。
但由於《合同法》中也有規定情勢變更原則，蘇崎認為，如因“三價合一”相比之前預算產生高額的稅費費用，大幅度增加了買方的購房成本，導致買方購房已無法成為事實，經人民法院或者仲裁委員會審理認定該情形符合合同法規定的情勢變更原則的，人民法院或者仲裁委員會應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
糾紛協商不成可選仲裁
一般來說，出現糾紛首先得買賣雙方按合同自行協商解決，協商不成可選擇訴訟或仲裁。只不過走訴訟程序手續繁瑣、處理週期長，反觀仲裁，雖一錘定音，但勝在尊重雙方當事人意願的同時處理時間縮短，裁決文書也同樣具備法律效力，更適合用以處理糾紛類案件。
5月11日，廣州仲裁委員會東莞分會攜手東莞房地產中介協會成立了臨時仲裁庭。據羅鳳表示，該仲裁庭專門針對房產中介行業糾紛而誕生，接下來即將進入三價合一糾紛高發期，市民若遭遇相關房產糾紛可通過該渠道解決。
蘇崎也表示，當市民買二手房遭遇買賣糾紛，可以先到東莞房地產中介協會申請現行調解，調解不成，中介協會將提交臨時仲裁庭予以裁決。
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