歲月如刀,浮生若夢，十年，東莞有值得訴說的故事、還得許多值得想起的人和事，樓市亦然。房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：東莞樓市十年》系列文章，呈現東莞樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。
如果沒有外來品牌房企的大規模進入，就沒有東莞房地產快速發展的十年；沒有品牌房企的步步進逼，也就沒有中天、光大等本土房企快速的轉型外拓；沒有品牌巨鱷新模式新產品的試水初探，也難有東莞住宅品質的提升。回首十年，2008年來進駐東莞的這批房企中，哪些讓地頭蛇愛恨交加？
碧桂園：從“價格屠夫”到“全市霸主”
2009年，碧桂園正式宣告進駐東莞樓市，啟動“碧桂園開發模式”佔領市場，2010年首盤大朗碧桂園正式發售，四五千帶裝修的房價讓周邊一眾開發商大吃一驚。
大朗碧桂園首度開盤人山人海
當年片區在售的萬科金域藍灣均價就已達到7500元/㎡，片區均價也被直線下拉近2000元/㎡，給周邊開發商帶來不少壓力，片區不少項目難以出貨，只能降價促銷，碧桂園“價格屠夫”的印象也從此深入東莞人心。
2012年，塘廈碧桂園天麓山直接對陣萬科朗潤園，兩者更是打出了火花，加上金地博登湖、三正水岸豪庭、金眾金域半山進行混戰，整個塘廈樓市都火熱了起來。
2015年8月初，清溪碧桂園翡翠灣正式入市，洋房開盤簽約價9200元/㎡左右，別墅成交價17000元/㎡左右，遠高於同區域項目的價格。碧桂園低價走貨、規模大盤的開發銷售模式至此有所轉變。
模式轉變後的碧桂園，狼性不減全域撒網，擴張速度越來越快，2015年和2016年都是東莞土拍市場的霸主級房企，為東莞地價的上升也出了不少力，另外收購土地、入股合作、收購項目更是花招百出。
僅2016年就推出了碧桂園信鴻嘉譽、松湖碧桂園等十餘個純新項目。2017年新項目更多，除謝崗、橋頭、石龍、高埗、萬江、中堂、望牛墩、洪梅8個區域外，項目已遍及東莞其它鎮街，直接助推碧桂園登頂東莞樓市年度銷售榜單榜首，成為了名符其實的“全市霸主”。
碧桂園不僅搶市場還搶人才，市場傳言碧桂園東莞有一個項目總裁，之前在其他公司的年薪是30萬～40萬元，到了碧桂園加入合夥人計劃後，去年拿了1100多萬元。想賺更多錢，就去碧桂園這些品牌巨鱷幾乎已經成為房地產行業的共識。
2018年，碧桂園在東莞有碧桂園玖瓏灣、碧桂園銅雀臺、道滘碧桂園、碧桂園天鑽、碧桂園中心等近10個全新項目入市。另外還有碧桂園首座、碧桂園蘋果等12箇舊盤加推，合計超過20個項目投入市場，數據龐大。
保利：以東莞為粵東公司總部大力開拓市場
實際上，從2007年6月開始，保利就不時會出現在東莞大型拍賣會上。最令人印象深刻的還是保利2007年時參加的兩次東莞土拍。
2007年6月26日，保利集團旗下保利地產與中惠熙元、黃江房地產公司大戰33個回合，被高達3059元/平方米的樓面價“逼回”廣州。同年10月25日，保利與光大、萬科、中信、招商地產競價南城西平地塊，高達6077元/平方米的樓面價被他人“搞掂”，保利再次敗走東莞。
直至2010年9月28日，保利地產力壓群雄宣告正式入莞，經過49輪爭奪，7.45億元拿下松山湖新城路西側地塊（保利紅珊瑚），樓面地價為2692.9元/平方米。同年11月30日，保利東莞再次與樟木頭政府簽下協議，擬斥資100億元，打造佔地26.6平方公里的東莞保利生態城項目。
從松山湖、樟木頭、鳳崗、清溪、寮步、大嶺山、洪梅、茶山，再到城區，7年的時間裡，央企保利一步步打開東莞市場，也使保利的品牌知名度在東莞快速上升。
2016年初，保利東莞耗時3小時與3房企激戰57輪，奪下南城三元路南側編號2016WG007商服用地（保利瓏遠國際廣場），隨後不久保利粵東公司正式成立，該地塊項目將成為保利粵東公司總部所在地。據開發商相關人士介紹，保利粵東公司總部設在東莞，轄東莞、中山、珠海、汕尾等珠三角經濟強市及粵東核心城市，旨在立足東莞，全面展開新的戰略，進一步拓展大粵東。
保利對東莞市場的耕耘已經進入了新階段，當前在售的保利瓏遠國際廣場、保利格外松湖、保利錦城、保利海棠四個項目皆為區域性標杆項目，幾乎是其它項目的風向標。其中保利錦城以全區域最低的均價在售，著實讓片區內其它高價地項目無從下手惹人惱，但是好處也非常易見直接讓購房者獲取了相對的實惠，賺取了不少口碑。
恆大：低調務實耕耘東莞市場
當年，恆大地產在全國各地的項目大多以成本價開盤，隨著項目景觀的逐漸完善，讓前期購買業主盡享房產溢價，廣為人知的一句話就是“開盤必特價，特價必升值”。
2011年1月，恆大地產收購深圳建設71%股權，把東莞南城佔地26萬平的“百悅尚城”(恆大雅苑)納入恆大旗下。2011年5月，將原富通地產2008拍下的莞城高價地圍仔地塊（恆大華府）收入囊中，並於2011年6月22日以2.85億拿下萬江拔蛟窩社區莞穗大道南側一宗商住用地（恆大帝景），摺合樓面價2511元/平。
恆大進入東莞半年內即下三城，並有恆大內部人士當時曾向媒體透露，2011年市道差，有房企在東莞做到接近70個億的銷售額，這足以證明東莞的市場潛力；其次是從土地成本來考慮，東莞要比深圳廣州低很多，拿地成本相對低廉，意欲在未來東莞市場取代萬科坐上頭把交椅。
（恆大雅苑園林）
備受業界關注的恆大，幾乎出乎所有人的意料，並沒有在東莞市場沿用一貫走低價跑量的路線，反而更加追求利潤率。一段時間後，可能效果不佳，恆大雅苑最終還是搞起了降價促銷，憑藉其品牌實力和開發能力，很快就在東莞席捲了一股“恆大風潮”，其精益求精的產品開發和其“開盤促銷”的營銷方式被東莞購房者追捧，順利完成首個項目的銷售。
恆大地產，2012銷售額為17.6億
此後幾年，恆大低調而務實，無論是定價還是產品都在磨合東莞環境，相繼在東莞開發了恆大雅苑、恆大帝景、恆大御景、恆大綠洲、恆大華府、恆大翡翠華庭、恆大御景半島、恆大江灣、恆大珺庭、恆大濱江左岸等10個項目。
值得注意的是，10個項目其實是由恆大東莞、恆大深圳和恆大珠三角三家子公司分別主導的，三個子公司共同耕耘一地，也可看出恆大對東莞市場的看好和重視，或許經過這幾年的深耕和磨合後，恆大已經適應了東莞的節奏，具備衝擊更高位置的運營能力。可惜的是，東莞當前地價騰貴，恆大並未傳出在東莞有更多的儲備用地。
萬達：東莞商業地產界裡的“鯰魚”
同樣是2011年，萬達獲取了東莞首個項目用地，最終定名長安萬達廣場。
當時，東莞房地產業內普遍認為，萬達為東莞商業地產添一支強力新力軍，對東莞房地產或將起到一個拉昇作用，但作為單獨項目，對東莞的商業地產影響有限，而萬達成熟的商業地產經營模式，將無疑會提升東莞商業地產的品牌水平。
讓大家意料之外的是，王健林對東莞的格外重視，進莞7年已經先後建起了長安萬達、東城萬達、厚街萬達和虎門萬達四個萬達廣場，甚至有小道消息聲稱萬達最終會在GDP300億以上的東莞鎮街都佈局萬達廣場。快速擴張的萬達像鯰魚一樣，用超乎尋常的力量，攪動了整個東莞商圈。
以東城萬達為例，2014年9月王健林親自到場助陣，開業當天客流突破30萬，營業額近2000萬元；開業3天客流高達83萬，營業額突破5000萬；開業首周客流即突破116萬人次，日均16.5萬客流……開業當週，成千上萬的人群到萬達廣場參觀、消費，導致周邊交通一度癱瘓。
到目前為止，長安萬達、東城萬達、厚街萬達和虎門萬達都已經成為區域最旺、人流最集中的商業綜合體之一，一直引領著線下購物的風潮。有崛起也有衰落，同期地王廣場彩怡百貨、花園新村吉之島、雍華庭沃爾瑪等相繼倒閉顯得格外灰暗。
這個高喊著要來“改變東莞”的商業地產巨鱷，正用自己特有的方式一步步影響著東莞這座城市，改變著東莞人的逛街習慣。
東莞越來越多的人認識到萬達帶來的行業變革，每一個萬達廣場的開業，不僅促進了當地的商業繁榮，還將對東莞的規劃建設、推動區域商業和產業轉型升級，鞭策本土房企不斷學習進步，提升東莞服務業發展水平都具有積極意義。
綠地：獨耕一盤影響片區
2014年5月14日，東莞市富泰房地產投資有限公司和廣州綠地天河置業有限公司聯合以底價把常平盧屋12萬㎡混合型商住地（綠地大都會）收入囊中，摺合樓面地價僅1318.00元/平方米，吹響了綠地攻略東莞的號角。
層出不窮的營銷方式，幾乎讓常平當地同行小夥伴“目瞪口呆”。對開發商來說，營銷炒作所做的一切都是在為項目銷售而鋪路，綠地大都會並沒有再創新意，最終還是迴歸到了普通的營銷渠道，與周邊房企一樣默默推廣，默默賣房，默默賺錢，似乎已喪失當初初來乍到的英氣。
2015年12月，常平綠地大都會法式雙拼別墅開盤，以高於市場均價3000-6000元的價格給了周邊房企又一次驚喜。但是，綠地並未乘勝追擊，帶領片區繼續衝高，令不少本土房企扼腕而嘆，綠地並沒有想象中那麼大影響力。
另外近4年，一直未在東莞土地市場出手的綠地，未來還會深耕東莞嗎？
時代：三年四盤艱難攻略市場
作為一個廣州本土企業的時代地產沒有將擴張的腳步邁向全國，而是一直紮根珠三角。在堅守珠三角的戰略之下，擴充珠三角城市的土地儲備成為了時代地產爭取規模再上一個臺階的必要選擇。
2016年，時代地產順勢進入東莞市場，並從眾多房企大鱷手中高價奪下橫瀝（樓面價5467元/㎡）、石排（樓面價9928元/㎡）、茶山商住地（樓面價12517元/㎡）三宗地王，以此打響了進軍的號角。接連三次虎口奪下東莞地王，獲地量在東莞名列前茅，不僅讓不少房企刮目相看，更列入了強勁對手的小名單。
2017年，三宗高價地項目時代傾城、時代天薈、時代天境相繼進入市場。時代傾城由於定價相對於周邊區域略低，備受青睞，去化速度略快。而時代天薈和時代天境兩項目考慮到成本問題，定價均為周邊其它項目要高，遭遇銷售困難一直在緩慢去化中。
原本以為，時代會默默耕耘，會先銷控手頭上三個項目才會有新動作。沒想到，2018年初時代給了大家一個驚喜。又一新獲項目“時代景泰彼岸花園”已經動工，預計將在年尾到明年初之間入市。
未來時代地產是否能獲取東莞市場的更大塊蛋糕，還需拭目而待。
中泰：低價入市讓人意外
中泰？作為耕耘東莞云云房企的一員，原本並不突出，2015年前東莞房地產行業幾乎罕有人瞭解中泰集團。
事實上，中泰集團創立於1992年，是一家以房地產開發為主導，多產業並行的集團化公司，屬於廣系房企，近幾年中泰集團通過獲取黃江三舊改造金湖酈城而獲得了東莞樓市的入場券。
（營銷中心開放盛景）
如無例外，中泰和其它外來房企並無區別，默默開發項目默默賺錢就好了。然而，中泰峰境2017年中入市洋房帶精裝價格僅為14500-15800元/㎡，比同期黃江中信紅樹山等項目幾乎便宜近5千到7千，產生虹吸效應，幾乎消化掉了周邊區域的潛量客戶。同區域其它項目紛紛避其鋒芒，延遲或者調慢推貨節奏。
毫無疑問，中泰集團東莞的首次亮相相當亮眼。接下來，中泰賣光中泰峰境後，將進入橫瀝、虎門等區域進行項目開發，深耕東莞。
十年間，群雄爭霸，進入東莞的品牌房企還有很多，包括：華夏幸福、世茂、星河、陽光城、招商、旭輝等數十家。東莞樓市格局大變，未來是屬於品牌房企的時代，屬於過江龍的時代。
閱讀更多 房掌櫃東莞 的文章
