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“小區調整物業費太難了，業委會都不太敢牽頭。業主座談會一開，就成了批評大會，指責物業公司還帶上業委會。”“小區物業費要上調，因為居民不買賬，物業就‘拋盤’走人。小區面臨著沒有保潔保安保修，怎麼辦？”
上週，在黃浦區半淞園路街道舉辦的業委會“治家”講壇上，一位業委會主任的話引起了臺下業委會主任們的共鳴。物業費調整、維修資金募集、小區停車並稱為當下社區治理三大難題，在商品房小區率高達90%的半淞園路街道這一問題尤為現實。
一位專家說，現在的物業費調整似乎進入怪圈：要漲物業費，業主吵翻天；不漲物業費，物業要拋盤。物業費為何要調整？應該如何調整？當天，半淞園社區的業委會主任們與來自政府、學界的專家學者共同探討了這些問題。
我國住房市場化大規模興起於上世紀90年代，但物業服務市場化卻是21世紀之後的事。原黃浦區房管局副調研員朱百鳴說，很長一段時間，上海的物業費由政府指導性定價，根據服務內容、標準規定對應的收費。後來物業市場放開，物業費逐步轉化為市場調節，但由政府定價到市場調節機制建立經過了比較長的時間。因為政府制定的標準較早，在某些方面與業主後來的服務需求不匹配，所以在2015年上海取消了物業費由政府來主導的意見，物業服務徹底進入了市場。
物業服務市場化滯後於住房商品化，造成了很多小區面臨的管理問題。經過調查，現在還有相當於一部分商品房小區的物業管理費還停留在10多年前的水平。“但物業管理成本確實上漲了不少，老百姓的服務需求也不斷提高。而物業費不漲，勢必造成物業管理質量與標準的降低。”市信息協會副秘書長張弘說，如按照標準，可能一個樓組應該安排一個保潔打掃，但為了壓縮成本，現在一個保潔要負責兩個樓組衛生工作。
“物業小區三分建設七分管理。管理的好，小區品質、房屋價值越好。”朱百鳴說，現在很多業主已經認識到物業管理的重要性，也覺得物業費應該調整，不過怎麼調整成了另一個難題。
對這個難題，金中苑業委會副主任蔣萬富上臺來了一場現身說法。
半淞園路街道的金中苑小區，在2015年進行過一次物業費調整，而這次漲物業費是小區業委會主動提出來的。蔣萬富說得實在，“當時因為迫不得已，不漲就搞不下去了”。
金中苑小區物業費此前多年維持在1.35元。在2015年物業費調整之前，金中苑就各種管理危機不斷了。“物業公司感覺沒有什麼盈利，打算棄盤走了。”業委會很著急，一直與物業公司進行密切溝通，希望他們把人力成本和運行情況都對業主披露出來。在這個基礎上，業委會組織黨員、樓組長和業主代表等分頭開會，把準備進行物業費調整的想法告訴大家，反覆說明為什麼要進行調整，徵詢大家的意見。最終，到物業費調整進入業主大會程序時，絕大部分業主都表示同意，物業費得以平穩調整。
老蔣從這次物業費調整中總結出三條經驗：
第一，調整物業費前一定要把為什麼調整講清楚。“有些業主有誤解，覺得不管物業費漲不漲，最後如果物業公司拋盤，政府部門會出來解決的。我給他們舉了個例子，上海有小區遇到過這樣的情況，物業走了，政府部門的確出來解決問題，但中間肯定有過程，沒有政府幹預的這段時間，那種沒有人收垃圾、小區亂七八糟的狀況還是要業主自己承擔的。”
第二，在物業調整過程中一定要嚴格按照程序辦事情。“比如說公示環節，需要聽取各方意見然後進行統一。原來金中苑小區的物業公司覺得漲物業費最少要維持三年，所以要有寬鬆餘地，打算漲0.45元。根據他們提供的數據，業委會自己進行核定後也覺得漲0.45元比較合適。但不少業主覺得，這個幅度太高了。在協調過程中，業委會聽取了專業人士的意見，考慮到業主的承受能力，與物業公司進行協商後把調整降至上漲0.35元，這樣大家的接受程度比原來高。”
第三，在物業費調整過程中要緊密依靠街道居委黨政力量，通過多渠道進行宣傳，爭取業主理解和支持。
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