與行業一起成長
無冕君按
從“見不得光”到各路房企、資本競相湧入，長租公寓行業在迎來激烈競爭的同時，仍處在市場初級階段。因此，即使是這個領域的老玩家，也要經歷不斷的調整和升級。
本文為“美好新物種2018”系列第五篇，這一次，我們將目光放到長租公寓行業的見證者和創新者身上。敲黑板劃重點——
▶YOU+正在施行“去公寓化”的2.0戰略，圍繞消費者的居住場景做增值服務；
▶YOU+從來不追求租金剪刀差，房子只是入口，要做的是社群產品；
▶當大家都來分食行業蛋糕，YOU+會去幫人賣蛋糕，同時給蛋糕抹上奶油；
▶創始人推動成立省級公寓協會，推動行業實現正規化管理，以此促進市場的做大、發展。
作為長租公寓行業第一個吃螃蟹的人，YOU+國際青年社區（以下簡稱YOU+）見證了行業從無到有的變化。
2012年創立，2014年獲雷軍1億元投資，成為風頭無倆的“小米公寓”，2015年時遭遇“甲醛事件”危機，2016年6月，原中糧置地集團戰略部經理鬱珽成為新的CEO，此後，不缺話題也不缺關注度的YOU+開始變得安靜。
沉默之下，YOU+開始 “去公寓化”的2.0戰略，利用社群經濟做增值服務就是一個新的嘗試。在5月19日的2018中國生活創新峰會上，YOU+獲得“美好生活新物種年度大獎”。
6年時間，YOU+如何見證和參與長租公寓行業的改變？當地產開發商甚至是國家隊爭相湧入長租公寓行業，在商業模式、商業邏輯發生變化時，YOU+選擇用怎樣的方式應對？“去公寓化”的戰略到底會如何實施？對此，無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員與YOU+聯合創始人劉昕進行了獨家對話。
格局生變， 我們不再單純賣“蛋糕”
無冕財經：從去年下半年開始，長租公寓行業競爭變得激烈起來，這是怎麼發生的？對你們有何影響？
劉昕：其實這個事的導火索算是我們公寓協會做的。我是廣東省公寓協會的會長，我們推動了廣州市的租售同權，從去年年初廣東省和廣州市相繼出臺的兩個相關政策，都是我們在推動，就是大力發展租賃企業、城中村用地，包括資本市場的加入，以及跟建行的合作。但是做好之後等於把行業做大，相對來說競爭更激烈。這時，我們也不在租金差的層面去思考問題了，想要做2.0版本的YOU+。
▲長租公寓行業重要政策梳理。
無冕財經：這個2.0版本具體是怎樣的？
劉昕：所謂的2.0版本，就是在居住之上圍繞消費者的消費升級和產業鏈供應做一些產品嚐試，但現在還沒做出特別明顯的效果。至於為什麼這樣做，就是因為從去年下半年開始，整個租賃行業發生了變化，地產商甚至國家隊（指有國有背景的地產開發商）等進入市場，導致市場變成紅海。
無冕財經：所以YOU+現在不思考生存問題，而是下一步的發展戰略？
劉昕：就是因為考慮生存才想（的戰略），因為你到最後打不過國家隊、地產開發商。地產開發商可以虧錢幹，但是我們創業型靠融資的企業，燒不起錢。開發商可以去資本市場拿REITs（房地產信託投資基金），也許可以拿到30億、50億的REITs，然後他可能投入地產開發，因為地產開發的利潤比公寓高很多。等於說這個行業的格局變了，我們是靠租金剪刀差，但他們可以用它作為一個入口去吸流、去貸款引流，商業邏輯不一樣。
無冕財經：面對商業邏輯、商業模式發生改變時，YOU+該怎麼辦？
劉昕： 1.0版本的時候是將麵粉變饅頭，我們在麵粉里加入雞蛋，把它變成蛋糕，所以我們有附加值出來。現在是賣麵粉的人直接做蛋糕，甚至種地的農民也直接做蛋糕。還有更可怕的，現在是莊園主直接做蛋糕，像恆大、碧桂園相當於莊園主，它們也來做公寓，可想而知這條線上已經沒有機會了。在這後邊還有國家隊，比如上海市16塊地的拍賣（注：在上海29幅租賃用地中，上海地產集團拿下10幅，加上自有的7幅，計劃投資約180億元，全部建成後可供應約2萬套租賃住房）可能讓地產商都沒得活。
大家都來分食整個長租公寓市場的蛋糕，那我們做什麼？只能是兩個方向：一是幫助大家賣蛋糕，這是我們強項。他會做，他不一定會賣，我們收個佣金提成；第二就是我幫著在蛋糕上抹奶油，我們挑品質好點的蛋糕，給它抹上奶油。
▲面對激烈的競爭，YOU+選擇獨闢蹊徑。
無冕財經：關於這兩個方向，能再具體解釋一下嗎？
劉昕：首先是幫著大家賣蛋糕，就是說YOU+會輕資產運作，其次是希望幫助開發商來運作公寓管理，用我們的經驗、系統，還有整個培訓體系。我們今年前幾個月已經拿了差不多有將近一萬多套房。
無冕財經：一萬多套房子是來自哪裡？
劉昕：地產商。他們要做公寓，然後交給我們。
無冕財經：可以理解為YOU+是變成一個專業化的公寓團隊來運營是嗎？
劉昕：你這總結得好，我找半天不知道這詞是什麼，就是公寓運營商。
YOU+要做的是社群產品
無冕財經：新派公寓發行類REITs產品，YOU+有這方面的計劃嗎？
劉昕：其實新派的邏輯是去買房子，但房子不是每個人都能買到的。旁邊的這棟樓我想買，但能用合理的價格買到嗎？說不準，這還是商業邏輯的問題。事實上整個行業的樓是租來的，是負資產，這裡出現的問題是：行業是重資金、輕資產的。
無冕財經： YOU+的解決辦法是找到租金剪刀差嗎？
劉昕：我們從第一天就不是追求剪刀差。房子只是我們的入口，我們追求的是社群經濟。碧桂園是入口，魔方公寓也是入口，只是看我們用什麼樣的方式做對接。我做店是為入口做模板，雷軍投我們，也不是因為我們是二房東的模式。我們的初衷就是做偏向於情懷的社區、社群產品，而不是租房產品。
▲YOU+的深圳坂田社區在去年10月開業。
無冕財經：對於社群經濟，YOU+具體想要怎麼探索？
無冕財經：像鏈家，它內部有一個完整的系統，然後嚴格控制每一個人員，從找房、服務房客等，我想知道YOU+會不會有這樣的系統？
劉昕：有，這個系統我們用了三年的時間，投了差不多幾千萬，全國所有內部的整個管理系統和文化系統都在這裡，我最後輸出就這個東西值錢，一個是品牌值錢一個是系統值錢，然後第三是人才值錢，最後看的就是我這套體系，就是全國完全可以做到無現金化。房租、水電費、物業費全部都可以在這個系統上操作。
無冕財經：我進過你們的APP，但是發現只能看到很少的東西。
劉昕：我這個是內部系統，不對外的，因為是像家人的關係，我不是做成一個開放平臺，所以私密性比較強。
為什麼主動讓賽道變得擁擠？
無冕財經：現在長租公寓行業是不是迎來洗牌期，從您作為廣東省公寓協會會長的角度來分析，這可能是什麼原因？
劉昕：這個判斷是錯誤的，這個行業誰也死不了。
無冕財經：為什麼這麼說？
劉昕：我覺得尤其是集中式公寓，它特別難死。比如說，我租一棟樓租十年，有利潤差，單店賺錢，只要不擴大、不加盟，怎麼會死？尤其是小型的長租公寓，它越小跟當地的關係就越好，成本就越低，那我就什麼都不怕。
▲長租公寓市場上常見的幾種運營模式。
無冕財經：您作為公寓協會會長，推動政府文件出臺的時候應該考慮過賽道可能會變擁擠，當時YOU+是找到新模式了嗎？
劉昕：當時是覺得要把市場做大，蛋糕做大。因為如果不往前推動政策發展，行業發展也會遇到困難。2012年開始做YOU+創業，直到2014年拿到雷軍投資之前，包括到2016年以前，我擔任CEO的時候，都感覺這行業見不得光。沒有國家標準、沒有政策，甚至2014年之前，在國家工商總局註冊也沒有公寓行業。
到國家正式發文，將公寓第一次納入國民生活服務類別，才有了長租公寓行業。有了行業之後，能註冊了，但是沒有部門管你，後果就是誰都來管你，工商、消防、治安都能來管。沒有安全感，整個行業像過街老鼠，稅務局一來趕快跑，因為納不起稅。
正因為看到行業痛點，所以我們成立全國第一個省級協會，希望用協會的形式跟政府交流。在我們的呼籲下，確定長租公寓行業可以歸住建委、住建廳管理。行業有人管理，政策有地方落實就好辦了。
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