第一章 買房前的準備
第一節
凡事預則立，不預則廢，更何況買房置業這樣的大事。因為對於很多人來說，購房是一項很大的投資，可能要花費一生大部分的積蓄。所以，購房前必須要縝密思考及詳細規劃，以便在購買時做到心中有數，規避一些不必要的風險和損失。
對於一般置業者而言，購買二手房之前應先根據自身情況深思熟慮，認真思考規劃。
一、買房規劃設計
在人生的不同階段，人們的生活特點都會有所不同，對房屋的需求也有很大不同。所以，購房者在購房前應事先做好規劃，這樣才能使所購房屋更適合自己，避免產生房屋太小不夠用或房屋太大按揭太高自己陷入經濟窘境的情況。
(一)單身人群買房規劃設計
單身人群大多是剛參加工作、積蓄不多但又急切需要房子的人。所以，此類人群應該選擇實用性較強的房子，不需要一次到位，可採用階梯式的消費方式，隨著個人收入的增長、工作崗位的提升以及家庭成員的增多而逐步改善居住環境。對於這些人而言，購房時應著重考慮以下幾個方面。
序號 要點 說明
1 交通 交通這個階段的年輕人，通常處於創業初期或工作起始階段，早出晚歸，公交車與地鐵是其主要交通工具。因此，選擇的社區周邊最好有便利的交通條件，不要把過多的時間浪費在上下班的路上，以免影響工作和休息
2 居家安全 這個階段的年輕人大部分時間都用在工作上，很少在家裡，因此，應選擇有物業管理或者較成熟的小區居住，慎選獨棟、無物業管理、無安保的小區，消除安全隱患
3 環境配套 這個階段的年輕人往往生活節奏很快，無暇顧及個人生活，因此，小區內最好配備有完善的生活服務設施，如運動設施、商業設施、餐飲設施等
4 付款方式 這個階段的年輕人發展空間很大，所以眼光要放長遠，最好選擇總價低、不需要一次性付款的小戶型，還款方式最好選擇等額本息，這樣每月的還款壓力小，可以把多餘的資金用於投資和創業，這才是最佳的理財方式
小提示
購買住房不能一味追求低價，還要看是否能方便自己的工作和生活。同時，還應考慮以後自己工作單位變動或生活品質提升後換房時該房屋是否容易轉讓或出租。
(二)新婚人群買房規劃設計
成家立業是大部分人都必須經歷的人生階段，對於剛剛結婚的新婚者來說，購房時主要應注意以下幾點。
序號 要點 說明
1 面積 結婚後可能會出現父母同住、社會交往以及添加孩子等方面的情況，這時新婚人群的經濟不是很寬裕，因此，最好購買緊湊、房間多的小戶型
2 交通 最好選擇交通便利的地方，能方便夫妻上班、小孩上學、老人出行等；若是選在郊區，最好選擇有地鐵或者公交線路多的地區
4 居家安全 要有成熟的保安和物業，房屋的佈局設計和裝修佈置要能保證老人和小孩的便利和安全
5 採光格局 新婚族因有大量的家居擺設，因此應選擇格局方正、採光通風好的房子。另外，由於社會交往的增加，對客廳和廚房的要求也相對較高
6 付款還款 新婚者的開銷較多，經濟壓力比較大，因此要規劃好付款方式，最好還是選擇銀行貸款，並計算好生活各方面所需費用，不要使自己的還款壓力太大
小提示
一般來說，新婚人群在供房時，其月供及用於工作和事業上的“投資”費用通常會佔家庭所有費用的60%左右，因此建議計劃中這兩筆費用最好不要超過家庭月收入的50%。
(三)改善居住條件人群買房規劃設計
有一定的經濟基礎、希望改善居住條件的購房者，希望改善後的居住環境最好能完全滿足自己的期望，要求也會相對較高，因此在住房選擇上考慮得更細緻。
序號 要點 說明
1 面積 如果是因為面積、格局不夠理想而換房，此時就要考慮房屋的戶型、樓層、朝向、採光以及客廳、餐廳、廚房、衛生間等的面積和格局，儘量使其達到預期的要求
2 地段 如果是因為地段不夠理想而換房，就要根據自己的購房預算選定合適的區域和板塊，好的地段不僅可以增加居住的便利性，還可以增加其保值、升值潛力
3 交通 如果是因為交通不夠理想而換房，這時就要考慮更多的交通便利，地鐵、公交、渡口等，如果屬有車族，那車位的問題以及車子的進出便捷都要著重考慮
(四)提高居住品位人群買房規劃設計
住房最能體現一個人的價值品位和身份、職業、修養等，因此，提高居住品位是越來越多成功人士所追求的目標。對於這部分人群來說，房子不再是單純的居住場所，而是自身價值和身份的體現。
序號 要點 說明
1 戶型 房間應寬敞、明亮；除了普通住宅的必備功能區間外，還應包括保姆房及會客廳等；廳的面積應大，便於裝修佈置；廚房的佈局和配置也很重要；另外，寬敞明亮的大堂也是最能體現物業品位的設施之一
2 地段 最好選擇在繁華的中心區，除了體現價值和方便出行以外，還能保證房屋的保值和升值潛力
3 交通 車位的問題以及車子進出的便捷性都需著重考慮
4 物業 物業管理是關係到業主能否享受高品位生活最為重要的因素，好的物業管理應做到規範、及時、有序，以業主的利益至上為理念。配套設施應包括會所、游泳池、健身房等其他運動休閒設施
5 環境 應處於國際社區，周邊有良好的金融、商業及休閒、教育等設施；小區居民的整體素質也是需要考慮的因素；另外，景觀也成為衡量一個社區生活品位的重要因素
二、預算購房成本
在購房前，首先應大致核算一下擬購房所需的成本，以便進行合理規劃。這樣不僅有助於購房者的資金調度，也可避免由於購房後還貸壓力過大而導致生活品質降低。
(一)可承受的房子總價
一般來說，二手房交易通常有全款支付和按揭貸款兩種付款方式。對於購房者來說，如果有足夠的資金，可以選擇一些適合自己需求的房子；如果是通過按揭貸款買房，則可根據月供能力和房屋所符合的最長貸款年限這兩個因素推算出自己所能承受的房屋總價及應準備的首付款。
那麼究竟是如何推算的呢？通過以下例子進行說明。
假設，小王的月供能力是3000元人民幣，預計貸款年限最長為15年，可貸款比率為總房款的70%。那麼可根據以下表格進行推算（以按揭貸款為例）。
每萬元對應年限等額本息還款月供額(如遇政策調整以調整後的係數為準) 可承受房屋總價＝計劃月供／每萬元對應年限等額本息還款月供額／最高可貸款比率(含尾取整數) 自備首付款＝房屋總價×(1-最高可貸款比率）（進位取整)
5年 192.21
10年 111.72
15年 84.06 3000÷84.60÷70%≈50萬元 50×30%＝15萬元
20年 71.30
由此可以看出，小王只要有首付款15萬元人民幣，就可以買得起總價50萬元人民幣的房子。
(二)辦理貸款所需費用
辦理二手房住房貸款可能發生的費用主要有以下三項。
1.評估費
評估費收費標準國家沒有明文規定，而是隨行就市，也就是評估收費標準由市場調節。一般它是按評估價的0.4％～0.5％或按所在城市房地產評估行業的固定標準收取（個別地區銀行贈送評估費用）。
2.律師費
律師費一般按貸款額的0.2％～0.3％收取。隨著貸款業務競爭的加劇，有的銀行推出免律師見證政策，故律師費也就無須繳納。
3.保險費
保險費的計算方法為：保險費＝貸款額×貸款年限×相應年限費率。目前對於保險的購買，也有銀行以客戶自願購買為主。由此可見，購房者在辦理貸款時，可多方打聽，選擇更適合自己的銀行機構申請按揭貸款。
(三) 中介服務所需費用
以北京、上海、天津及深圳等大中城市為例，中介服務費包括：
√ 信息費。買賣雙方信息費不得超過成交價的25％。
√ 居間中保及權證代辦費：3000～4000元不等(買賣雙方各支付一半)。
√ 貸款服務費：1000～2000元不等(由買方承擔)。
(四)買房所需繳納稅費
1.二手樓交易時買方需交納的稅費
契稅：交易價×15%(個人普通住宅)；交易價×3%(包括總建築面積超過144平方米的住宅或商鋪、寫字樓等)。
交易手續費：建築面積×3元/每平方米 。
交易印花稅：交易價×005% 。
產權登記費：50元每人(個人，每加一人增加10元)；80元每宗（單位）。
工本印花稅費:5元一證
2.二手樓交易時賣方需交納的稅費
交易手續費：建築面積×3元/每平方米。
交易印花稅：交易價×005% 。
土地出讓金：按房管部門規定（房改房：交易價×1%）。
個人所得稅：（成交價全額-房產原值-合理費用）×20% （據實徵收）；住宅為轉讓收入的1%，非住宅為轉讓收入的15% （核定徵收）。
營業稅：轉讓收入×55%(個人住宅5年內，5年或5年以上免徵) ； (轉讓收入-上手發票)×55% （其他）。
土地增值稅：按稅務部門規定收取。
小提示
從交易政策來看，在二手房交易中，買方要繳納的稅目相對較簡單，但是在實際交易中往往會出現賣方將稅費轉嫁給買方的情況。因此，對於購買者來講，只瞭解自己要繳納的稅費是遠遠不夠的，應當將交易中買賣雙方需繳納的所有稅費做一個詳細的瞭解，以便更準確地做好預算。
(五)房屋裝修的費用
根據裝修標準的不同，裝修所需支出費用也不同。但購房者應注意，房屋裝修費用必不可少，因為裝修的好壞直接關係到自己的生活品質。
三、制定買房決策
(一)盤點經濟實力
買二手房時需盤點一下自己的經濟實力。具體而言，經濟實力盤點包括以下幾個層面的內容。
√ 自己要有買房的經濟實力，然後根據自己的經濟實力判斷需要買哪種；
√ 考慮自己是否應該買房，買房是否是自己目前最迫切的需求；
√ 綜合考慮各方面的因素，以確定是否值得花錢買房。
(二)權衡經濟成本
對於不是迫切需要購房的人來說，在買房前應先權衡一下經濟成本，看買房和租房哪種方式成本更低。
小李夫婦已經工作6年多，兩人月收入合計在10 000元左右，現有存款25萬元。兩人在北京一直租房居住，每月的租金為1 500元，一年的租房成本為18 000(1500×12)元，15年的租房成本為27萬(18 000×15)元。這種成本支出屬於消費性支出，隨著消費的終結不會產生任何價值。
如果小李夫婦購買一套65萬的房產，首付20萬，貸款45萬，年限15年，則15年的還款利息支出約為22萬元，相比15年的租房成本少支出5萬元，並且這種利息成本的支出是源於價值積累而產生的，也就是在成本付出後的一定時段內，房產仍然存在投資價值。而且，貸款還清後，該成本已經不復存在，房屋完全屬於自己，以後既不用交房租也不用交月供。這樣看的話，還是買房划算。
應當注意的是，上述計算是靜態的，沒有考慮其他的一些問題，比如物業費的開支、政策變化導致業主持有房屋的成本增加、房屋價格的變動、貸款利息的變動、資金成本與投資收益等因素。所以說，在分析買房與租房哪種方式更合適時，應綜合各項因素進行考慮。
(三)確定買房時機
確定買房時機對購房者來說非常重要。一般來說，當房價跌到低谷時，便可放心購房。所以，在購房前要冷靜地分析房價的走勢，比如，目前的房價是否已經跌到了最低點，還是遠遠沒有達到最低點還有降價空間，或者房價將上漲。
(四)投資注意事項
購買二手房時，若是自住，決策時則參考前面的三點；若是投資的話，購買時還應注意以下事項。
1.不要根據自己的喜好買房，而應根據投資前景來買。許多人在投資時總是購買居家型的房產或者過於豪華的房產，這樣的房子已經沒有多大的升值空間，利潤不大。
2.投資白領公寓時，有三點非常重要：樓盤品質好；房子離購物中心、公共交通設施近；有發展前景，可根據租客的消費需求定義房子的裝修。
3.有些房產易於出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，決定投資以前，必須確定投資策略，以防被套牢。
4.多瞭解信息。可以通過中介公司等了解周邊的市場以及成交量等實際情況，也可以自己多跑動，觀察真實狀況。
小知識：
把握5公里生活圈，節省時間和金錢
如今一提到買房，大家腦子裡閃出的無非是價格、環境、房型、付款方式、按揭成數、貸款年限等要素，這些作為購房中的主要因素已被大家所重視。然而，還有一些不被大家所重視、其實也需要多加關注的細節值得一提。
目前，在二手房市場中，時間成本已成為決定一部分購房者購房意向的關鍵。因為在現實生活中，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。不妨來細算一筆時間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通工具上，一年就有約一個月的時間待在車裡。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車或不眠不休地開一個月車，就能體會其數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年，那時間成本的價值就很驚人了。
正是看到了這個問題，一些聰明的買房者開始將“生活成本”列入自己的預算。所謂“生活成本”，主要是指由房屋所在地與業主平時的工作、生活圈之間的距離所產生的各類成本。一般認為，半徑為5公里的生活圈是基本生活成本的核算基礎，低於或超過部分將相應減少或增加生活成本。對於即將購房的人而言，選擇在日常工作、生活5公里為半徑的生活圈內的房屋，才能最大限度地節約時間成本和生活成本。
因此，5公里生活圈是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數，支出的成本越低，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房後額外付出的錢也會越來越少。
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