每次調控過後都是階梯式上漲，這次是例外嗎？
| 真話財經（ID:zhenhuacaijing）綜合
年初以來，全國各地都在“變相”給樓市限購鬆綁，方式很多，但本質只有一個——這些地方的財政可能撐不住了。
已經放開的城市名單和本質原因，「真話財經」在前兩週的文章中已經分析過了，大家可下拉到文末的“相關推薦”查看。
這些城市開了口子後，估計還會有城市來仿效，本輪的調控可能又會和前幾輪一樣，慢慢走向終結。
從歷史來看，1998年住房商品化改革以來的20多年裡，加碼與放鬆一直就是如影隨形，輪番上演。
很多人認為，本輪放鬆和上一輪放鬆沒什麼區別，房價還是會重複以前的軌跡，繼續上漲。
不過，今天的文章主要告訴大家，本輪放鬆是“有差別”的放鬆，並不是一放鬆所有城市的房價都要漲，一定要區別對待。
01
十年限購路線圖
限購第一次出現，是在2010年。
經過四萬億的大水漫灌，樓市從2008年的低谷中走出，多地房價漲幅超過50%，樓市調控捲土重來，限購第一次出現在北京版的“國十條實施細則”裡。
2011年，元旦剛過，限購就從一線城市向二線城市蔓延，南京、武漢、鄭州等地集體祭出限購政策，從此限購成為樓市調控標配。
2012年和2013年，多地加碼限購，調控形勢進一步加緊。
2014年，房價回調，樓市遇冷，經濟增長乏力。
當年6月，以呼和浩特為起點，大中城市紛紛放鬆限購，到2016年年初，除北上廣深和三亞之外，所有城市都放鬆了限購。
2016年，一二線城市房價暴漲，限購重啟，短短一年時間，超過50個城市加碼限購，並且疊加限價、限售等政策，“史上最嚴樓市調控”可謂名副其實。
2018年前後，在貨幣形勢逆轉、信貸收縮、房貸利率上浮等大環境影響之下，部分城市房價開始回調，某些二三線城市庫存開始上升，於是在“分類調控”的名義下，多地或明或暗放鬆限購。
於是就有了蘭州定向鬆綁以及其餘多個城市以“人才計劃”的名義鼓勵大家購房。
02
樓市調控就是個蹺蹺板遊戲
不到十年時間，限購政策鬆鬆緊緊了三四次。
限購如此，其實近20年的樓市調控都是如此，以下是方正證券之前製作的樓市政策變化。
從1998年住房商品化改革開始，到2003年將房地產樹立為支柱產業，再到2005年出臺一系列限制性政策，再到2008年末全球金融危機之際的大放水，莫不如此。
梳理這一過程，不難發現，所謂調控，一直都在這兩大目標之間遊移：一是防止過熱，二是防止過冷。
一言以蔽之，樓市調控就是個蹺蹺板遊戲。
歷來調控很少有撐過五年以上的，早在2016年，方正證券就做出過預測，沒想到才兩年時間，限購政策就開始鬆動了。
這其實也很好理解，一方面，調控本來就不是長效機制，有時候它是為了應對房價過熱，有時候它又是應對市場過冷。
而房價上漲週期一般也就兩三年時間，這就決定調控政策難以從一而終。換句話說，頭痛醫頭腳痛醫腳，最終病症如故。
另一方面，房價背後有如此之多的利益裹挾，這就決定任何調控都不只是為了房價的合理與穩定，而是為了維繫既有的利益格局。
最近看到一條評論很有意思，讓擁有房子最多的群體制定房價調控的政策，還要把房價打壓下去。這不是搬起石頭砸自己的腳嗎？
所以，每當市場有所轉冷時，調控政策總會適時放鬆，從不例外。
03
這一次，意味著什麼？
以前調控如此，2018年這一輪限購鬆綁，背後意味著什麼？
其一，經濟進入新常態，地方政府對房地產的依賴有過之而無不及。尤其是東北西北的一些城市，經濟增長毫無亮點，人口持續流出，除了依靠傳統產業之外，恐怕只有房地產這一大經濟增長點。
既然房地產維繫著經濟增長和土地財政的雙重需要，那麼當增長出現問題時，放鬆調控，迴歸房地產刺激之路就不令人詫異。
其二，雖然2015年-2017年的這一輪暴漲，幾乎覆蓋從一二線到三四線的所有城市，但每個城市基本面不同，有些城市的上漲有人口和經濟增長層面的支撐，有些城市的上漲則純屬投機遊戲，還有些城市的上漲是貨幣化棚改制造的人為需求。
當狂熱期過去，自然就能明白，哪些城市的上漲是虛華其裡的。
其三，過去的教訓仍然沒有被吸取。幾年前我國房地產的高庫存，依靠這一輪的漲價總算去的七七八八；然而，舊的庫存剛去，新的庫存又來。
雪上加霜的是，這一輪上漲，幾乎透支了未來數年的購買力，新的庫存靠什麼來去？取消限購又如何？
潮退了，才知道誰在裸泳，這句話永不過時。
其四，從最近多家中央媒體的表態來看，中央已經默許了個別地方樓市放鬆的政策，在房產稅還沒有全面開徵的今天，地方政府還是需要房地產的。
04
2018，還有機會嗎？
目前一二線城市大多數在橫盤或下跌，三四線大多數在上漲，這是毋庸置疑的現實。但是，這並不能說明，今年三四線就比一二線更值得投資。
反而一二線越是跌的厲害，風險就越小，留給我們抄底的機遇就越大。追漲殺跌是大忌，低買高賣才是樓市最佳策略。
比如目前的天津房價，已跌至17年年初水平，北京更是回到了16年的水平，對於之前沒有來及買房的人來說，2018年絕對是最佳的上車時機。
而且，最新的國家統計局數據顯示，已經有11個一二線城市的新房房價回到了1年前的水平，在經歷了一年左右的下跌之後，2018年階段性底部即將到來。
反觀三四線，今年漲的越厲害，房子賣的越多，庫存去的越多，將來也就越難轉手，被套牢的概率大增。
為什麼這麼說？
原因很簡單，本輪一二線房價上漲，主要是2015年貨幣政策多次寬鬆導致的結果，是由貨幣金融引發的經濟行為。而三四線房價上漲，則更多的是由去庫存和棚改引發的，是政策導向的結果。
未來，貨幣金融政策仍會常有，一二線依然會有很多機會，但是去庫存和棚改的政策，就很難再出現了。
所以，如果你打算在2018年買房，不論是投資還是自住，都要牢記這3個點。
貨幣，土地，人口。
同時具備3個點的城市，才能保證在長週期中，漲的最快，價格最牢固。
尤其是人口，是重中之重。當下，貨幣利好已基本消失，並且確定要消失到2020年。
那麼未來這幾年，能看的只能2點，即土地和人口，決定了價格的變化。
如果你所在的城市，地比人多，但是它最近在搶人，那麼未來房價相對有保障。
比如最近開始搶人的鄭州，武漢，長沙，成都，如果真的能通過各種政策，把人吸引過來，那麼未來房價絕對不止現在這個數。
如果你的城市，地比人多，但是依然沒有搶人的覺悟，或者沒有搶人的能力，那麼除了剛需自住以外，不要在房子上多花一分錢。
最後，推薦幾個2018年比較看好的城市。
北京，深圳，上海，這一類跌出坑可以買。
武漢，天津，蘇州，鄭州，合肥，成都，杭州，南京，廣州，主要觀察是不是真的在搶人，如果判斷是真的，跌出坑就可以出手了。
青島，重慶，西安，長沙，昆明，烏魯木齊，這幾個城市和全國其他城市相比，上一輪沒有漲，有補漲的可能。
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