伴隨著粵港澳大灣區發展規劃綱要出臺，深圳作為四大中心城市之一的地位凸顯，立足打造國際創新之都。政策帶動之下，深圳各大區域都在摩拳擦掌大力發展各種產業經濟。
大機遇之下，這些區域的商業將呈現哪些發展趨勢？現有商業格局未來又將發生怎樣的變化？
此文獨家策劃深圳各區域2019商業發展趨勢解讀，以期為行業帶來更多思考。
01
南山商圈
多中心格局顯現 西麗、前海等正在崛起
2019年深圳政府工作報告透露：2018年南山區GDP為5018億，躍居深圳十區GDP首位，不少知名房企與標杆項目都落戶於此。如：萬象天地、深圳灣萬象城、海岸城、益田假日廣場、來福士等。
據大數據統計，深圳南山區截止目前共有21個購物中心（單個體量≥3萬㎡），體量達164.66萬㎡。從空間分佈來看，目前已形成世界之窗商圈、高新園商圈、華僑城商圈、後海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西麗商圈以及前海商圈等。
南山區商圈分佈情況 圖片來源：贏商大數據
南山區已開業購物中心一覽表（體量＞3萬㎡）
（備註：上表有誤，海雅繽紛城屬寶安區，因是轉載文章，特此說明）
2019年，南山區還將迎來雲城萬科裡、塘朗城廣場、西麗寶能環球匯、眾冠時代廣場·益田·假日裡、恆裕·香悅裡等項目，其中4個都集中在西麗片區，2019年西麗商圈也將迎來全新升級。
南山區存量商業項目分佈情況 圖片來源：贏商大數據
✦ 世界之窗商圈：益田假日廣場、南山京基百納廣場迎調整
世界之窗商圈，目前分佈著兩大購物中心，益田假日廣場及南山京基百納廣場，從開業時間來看，兩家購物中心都屬於開業十年以上的購物中心，都進入了十年存量改造節點。
✦ 後海商圈： 新老購物中心強強碰撞 競爭激烈
近年來，在政策的影響下，後海迎來快速發展。片區內集結了深圳灣萬象城、海岸城、深圳灣1號·灣匯、寶能太古城、君尚3019等多個項目。
南山後海商圈數據分析圖表 圖片來源：贏商大數據
深圳灣萬象城引入80餘家首次進入深圳市場的品牌商家。在首進深圳的品牌當中，以餐飲及時尚服飾品牌為主，如：鑽石星座、莆田家宴旗艦店、前簷、%Arabica、老吉士、Lady M等。
深圳灣1號·灣匯則聚焦高端定製商業，在引進品牌方面也以高端家居為主，如：Poltrona Frau（1912）、Hästen（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗艦店。
海岸城在2018年撤走永旺之後，引進100家品牌，其中包含23家深圳首進品牌、12家品牌最新形象店、40家風味美食。彙集了歐洲市集風體驗式超市ABITE、小炳勝、乾杯燒肉居酒屋、客從何處來、Awfully Chocolate、梳乎釐I love you dessert bar、司芳等品牌。
後海商圈競爭尤為激烈，無論是新入市的購物中心還是開業多年的購物中心都在通過調整，實現品牌差異化。
✦ 南油商圈：來福士廣場成“一支新秀”
以蛇口沃爾瑪、招商花園城為核心的南油蛇口片區，除了來福士廣場之外，其餘商業項目基本都是以百佳、新一佳、家樂福、人人樂、曼哈、沃爾瑪社區店等百貨、商超為主。而來福士針對片區年輕潮流一族，定位“活力之城”，在開業之初，憑藉多家首店入駐及創意營銷，也滿足了該片區更高層級的消費需求。
✦ 單個標杆購物中心 自成商圈
以單個標杆項目為核心的商圈在南山區也尤為明顯，如高新園商圈、海上世界商圈、華僑城商圈。
高新園商圈片區的萬象天地，總建面23萬平方米，以“街區+mall”的商業空間，引進了近300個店鋪、逾1000個品牌、12座獨棟品牌旗艦店，以及超過2000平方米的室內兒童樂園和24小時不打烊的國際美食餐飲街。其中27%首進深圳，如：誠品生活、優衣庫全球概念店等品牌。
華僑城商圈則聚焦於歡樂海岸，由歡樂海岸購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、華僑城溼地公園五大區域構成。其中曲水灣內聚集了大量餐飲品牌，如俏江南、小南國、老房子等。
位於深圳南部盡頭的海上世界商圈，擁有一批特色酒吧品牌，如初見緣、香梔、致盛酒吧、D Club、 麥考利愛爾蘭酒吧等。此外，該片區的匯港購物中心一期已亮相，目前已引進超市Ole’及盧米埃影城等品牌，匯港二期也啟動招商。
✦ 西麗崛起 2019年迎來4家購物中心開業
從南山區未來商業佈局來看，重點放在了西麗及前海自貿區。據大數據統計，2019年將有4個新購物中心落戶西麗，總體量達32.2萬㎡。其中有云城萬科裡、塘朗城廣場、西麗寶能環球匯、眾冠時代廣場·益田·假日裡，未來競爭十分激烈。
✦ K11及D-PARK等入駐蛇口
而前海蛇口自貿區則作為特區中的“特區”。其中，招商太子灣項目目前正在建設當中，是招商斥資2000億再造新蛇口的項目。
在整體規劃上，融合了典型的“前港、中區、後城”的開發理念。整體的城市空間格局為“一灣三坊城中城”，一灣是特色濱海風情灣區；一城是生態花園城區；三坊是高端居住坊、綜合商業坊、郵輪坊。
其中，商業坊業態涵蓋有61萬平米的頂級商務集群（國際名流企業聚集地）、46萬平米濱海商業街區（包含有27萬平米shopping mall），目前已確定是和香港新世界合作，引入K11及D-PARK兩大品牌，其經營模式類似於香港海港城，面積相當於海港城3倍。
✦ 前海將規劃150萬方超級地下商業空間
前海的土地規劃也從地面進入地下，前海自貿區所規劃的地下空間開發面積630萬平方米（不含地下道路及軌道設施），以地下公共交通設施、地下市政基礎設施為主，適度發展地下公共服務設施。相關規劃細節顯示，未來前海將有地下停車面積400萬平方米、地下公共通道及商業面積130萬平方米、公共服務設施及其他面積100萬平方米。
✦ 多家企業重兵佈局 未來將迎來多個商業綜合體
目前，除了HOKO前海周大福全球商品購物中心已開業之外，招商蛇口、華潤置地、卓越、世茂、香江金融、鴻榮源、深圳地鐵等都在前海片區佈局有相應的商業項目。
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2017年招商蛇口在重組上市後與深圳前海管理局首次合作的區域運營項目招商前海灣，建築面積超500萬平方米的體量，是集辦公、居住、商業、酒店、文化娛樂配套設施於一體的巨型綜合體。
華潤置地重兵佈局前海，整個華潤前海中心總建築面積50.3萬㎡，包含創新型萬象城——萬象前海商業、國際甲級寫字樓、公寓、星級酒店四大業態。
嘉裡前海中心，由2座塔樓及商業裙房和4座多層商業樓組成，總建築面積約為20.7萬㎡。當中商業1.45萬平米。
卓越.前海壹號是前海首個入市的高端商務綜合體。項目總建築面積47萬平方米，其中自帶約10萬㎡商業與萬象前海商業無縫銜接。
前海世茂金融中心，總建築面積約16萬平方米，整體建設為一棟330米高超甲A級寫字樓和六棟獨立商業裙樓組成。
香江金融中心總建築面積81201平方米，規劃為一棟集辦公與商業為一體的超高層5A甲級寫字樓，裙樓6層為商業。
鴻榮源前海金融中心，集成甲級辦公樓、五星級酒店、商業以及公寓，規劃的商業部分-壹方匯，將打造為城市領銜高端精品商業。
深圳地鐵在前海佈局前海樞紐及前海時代兩大項目：前海樞紐是深圳西部重要的交通樞紐，建成後將是深圳乃至全國最大城市綜合體項目；前海時代則是包含居住、辦公、商業、酒店等為一體的大型綜合體項目，也是國內目前最大的在建地鐵上蓋物業。
02
羅湖區
擬借城市更新迎商業發展第二春
羅湖作為改革開放先行區，也是深圳最早的商業中心和城市消費中心，近年來商業出現了新的發展機遇，區域內計劃建成深圳地標型建築群，如蔡屋圍片區晶都酒店地塊、寰宇大廈地塊將分別建成700米、642米超甲級寫字樓及666米的華潤湖貝中心等，另外在擬開業項目方面羅湖未來兩年內將有7個項目入市，將給羅湖城區商業格局帶來新的改變。
✦ 商圈誕生早 羅湖彙集大批優質商業項目
作為深圳最早對外開放的區域，羅湖區是深圳的傳統商業消費高地。其早期誕生了一大批優質商業項目，如：萬象城、金光華廣場、太陽百貨、東門茂業百貨、KK mall、國貿天虹商場、喜薈城等項目。
這些老牌百貨如東門太陽百貨、茂業百貨等紮根區域十數年，早已成為了深圳人的零售記憶。而作為深圳最早的一批購物中心，同為2004年開業的金光華廣場、萬象城如今也早已佔據深圳商業領域的重要地位。
據大數據中心數據顯示，目前羅湖區已經形成寶安北路商圈、東門商圈、大劇院商圈、人民南路商圈等；共有11個購物中心（商業體量≥3萬m²），總體量達90.15萬m²。2018年在水貝片區新開了深圳首個珠寶主題的購物中心IBCmall。
深圳發展一路向西，新的商業不斷崛起，也讓羅湖區正在摸索建設“國際消費中心”，不斷對老牌商圈進行改造升級，同時藉助城市更新的契機實現華麗轉身。
✦ 大劇院商圈：高端消費領地 時尚類品牌雲集
作為羅湖傳統商圈之一的大劇院商圈，以大劇院地鐵站、蔡屋圍商圈周邊為主要區域，由萬象城、kk mall、地王購物中心等主要商業項目構成。
據大數據中心監測，大劇院商圈面積達137.55萬m²，業態以服裝、餐飲為主，服裝/精品店鋪366個，佔比63.7%；餐飲店鋪有118個，佔比20.5%；生活服務店鋪有32個，佔比5.6%；百貨/超市/專業賣場10個，佔比2%；此外還有兒童親子、文體娛等多種業態分佈。
其中萬象城是大劇院商圈內代表項目之一，近年來在業態品牌調整方面，涉及餐飲、服飾、配飾覆蓋到家居、生活等方面，2018年以引進一線時尚品牌和餐飲為主。
同處於大劇院商圈的KK mall則堅持其“時尚”定位，把品牌調整的重心放在時尚零售及熱門餐飲品牌上，未來還將繼續增加潮流時尚女裝品牌和設計師女裝時尚品牌的佔比。
✦ 人民南、東門商圈亟待轉型升級
人民南商圈是深圳開發最早、最繁華的商圈，以人民南路為軸心向周邊輻射形成了金光華廣場、佳寧娜購物廣場、羅湖商業城等商業項目，但近年沒有誕生新的商業。以金光華廣場為例，開業十五年其主動調整商場定位轉型，並將購物環境和品牌進行同步升級以適應市場趨勢變化，加大時尚潮流品牌比例，2019年還將繼續加大美妝版塊的佈局。
金光華廣場
與人民南商圈毗鄰的東門商圈，作為深圳老牌商圈，彙集了茂業百貨、太陽百貨、深圳東門天地、東門中心城、華潤1234space等項目。區域目前在積極尋找新的生長活力。
如片區主力商業項目之一的東門茂業百貨在品牌方面，近年來重點引進國際一、二線時尚品牌和流行餐飲；
作為片區新型商業力量的華潤1234space打造新東門年輕時尚潮流聚集地，基於其定位在品牌選擇上側重於特色餐飲、快時尚、潮流精品以及書店等品牌。
近年來羅湖區政府意識到東門商圈遇到的發展困境，已經著手東門商業空間品質提升，注入新的商業元素，也給東門商圈轉型發展賦予了更多可能。
華潤1234space
✦ 羅湖商業升級將借力“城市更新”
近年來，伴隨著羅湖區定位為國際時尚消費中心，羅湖區正在形成包括水貝-布心片區、筍崗片區、湖貝片區等新商圈建設。
據瞭解，除了已開業的項目外，羅湖區未來兩年內還將有深圳東門名仕購物中心、東門信和廣場、羅湖益田假日廣場、羅湖寶能all city、華潤萬象食家、恆大國際金融中心等7個購物中心開業，新入市商業項目體量共計約62.7萬m²。
目前筍崗片區已批在建項目包括互聯網金融產業總部基地、招商中環、深業泰富廣場、華潤萬象食家、帝豪金融大廈等項目，改造面積達到350萬平方米。
深業泰富廣場是目前筍崗片區唯一超過百萬方的城市更新綜合體，初步規劃一座約400米高的寫字樓，被深業集團定位為集團目前的最高地標——深業塔；
招商中環是招商品牌進駐羅湖區的首發項目，為總建面50萬平方米的城市綜合體，規劃近5萬平方米體驗式街區，將打造深圳首個藝術文化與時尚相融的體驗式商業；
華潤萬象食家項目為華潤置地旗下首個一站式美食主題購物中心，預計將在2020年開業，規劃有食材供應、時令產品特賣、海鮮水產、品牌餐廳、特色情懷餐飲、手工作坊、民間創客概念店、配套娛樂等業態；
寶能·allcity商業體量20萬m²，作為羅湖區首個引入"大健康產業"主題的時尚中心，將涵蓋醫療美容、健身、美體等多個主題型消費業態，項目或將在2020年入市。
華潤萬象食家項目
而水貝-布心片區則打造為國際一流黃金珠寶產業集聚區，原金威啤酒廠地塊更新項目即“粵海城”亦於2017年初開工建設，項目共分兩期建設，一期預計2021年建成。同時片區還啟動水貝村舊改、布心工業區、特發保稅黃金珠寶產業園等城市更新項目，打造珠寶勝地及現代服務業綜合體。
✦ 666米湖貝塔迎來新進展
湖貝片區舊改項目由央企華潤主導，總投資超過300億元。根據規劃，整個湖貝舊改將分為東區、西區、中區三期進行，其中包含666米湖貝塔新城市地標及8處城市文化集群設施，將建成集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店、公園和公寓等複合多元的超大型綜合性商業中心，預計建成後將成為深圳的新商業名片及新生活空間。
“華潤湖貝中心”效果圖 圖片來源：搜狐焦點
✦ 蔡屋圍未來將建成700米、642米深圳新地標建築
羅湖區城市更新項目中比較具有代表性的項目為大劇院商圈的蔡屋圍晶都片區城市更新項目，其中包含兩座可堪稱深圳新地標700米和642米海拔高度的超甲級寫字樓。同時，益田集團打造的木頭龍舊改項目也迎來了新的動態，即將在2019年動工，未來將打造集合藝術潮流的羅湖益田假日廣場。
03
龍崗區
未來擬建深港國際中心、布吉塔等多個商業體
龍崗是深圳的工業基地，也是工業百強區，但在商業地產發展上一直處於劣勢，自2012年才真正邁入購物中心時代。
從發展趨勢來看，龍崗開始邁向了“高速路”，在後期的擬開業項目中，甚至以15個項目遠高於其他各區。未來，隨著700米的深港國際中心與680米的布吉塔建成後，龍崗將迎來新的發展機遇。
✦ 已開業購物中心29個 形成七大商圈
據大數據統計，深圳龍崗區截止目前共有存量商業項目29個，商業體量達到179.5萬㎡（單個體量≥3萬㎡）。從空間分佈來看，目前龍崗已由傳統的橫崗商圈、龍崗中心城商圈、南聯商圈向外發展，興起了大運商圈、坂田商圈、布吉商圈、橫崗商圈。
✦ 傳統商圈依舊繁華 新興商圈迎來商業突破
龍崗區的商業從傳統的中心商圈向外發展，形成了多個商圈。其中龍崗的坂田、布吉、大運等新興商圈迎來了商業的突破，在近兩年相繼有較大的商業項目進駐。
龍崗中心城歷來是龍崗的重點發展區域，也是商業地產發展繁華的老商圈。據大數據顯示，龍崗中心城主要是由以龍崗世貿中心為核心向四周輻射的包括龍崗萬科廣場、龍崗寶能all city，龍城萬科裡四大購物中心，購物中心體量為27.7萬㎡。
從業態佔比來看，龍崗中心城商圈以服飾精品、餐飲、兒童親子為主，輻射周邊都市白領、家庭消費群體。據大數據監測，區域內服裝/精品店鋪314家，數量佔比約60.3% ；餐飲店鋪105家，數量佔比20.2%；兒童親子店鋪50家，數量佔比10%；此外還有文體娛、生活服務、百貨/超市/專業賣場等業態分佈。
作為傳統的商業圈，主要亮點在於區域內的萬科九州綜合體。龍崗萬科廣場與龍城萬科裡同屬於九州綜合體的一部分，深圳萬科欲打造九州商圈，規劃了萬科裡二期、商業步行街。隨著這些項目的入市，九州商圈或將獨立於龍崗中心城商圈。
隨著龍崗商業地產的日趨成熟，商業也不僅僅侷限在龍崗中心城，而是往布吉、坂田等區域外溢。其中代表性的坂田商圈迎來了較大的發展，據大數據顯示，已開業的購物中心有6個。
布吉具有先天的優勢，布吉站本身是深圳東站，商業發展相對滯後，隨著華潤置地萬象匯的開業，彌補了該片區大型商業體的空白。
以南聯地鐵站為輻射的南聯商圈同時位居龍崗的傳統主力商圈之一老街商圈。如今龍崗摩爾城、龍崗海航城以及龍崗君盛百貨構成了現在的南聯商圈。其中海航城是全國首家航空主題購物中心，日前已更名為深圳天璣城商業廣場。
憑藉著大運會的東風，大運商圈也成為了龍崗耀眼的商業新星。作為大運商圈的代表，龍崗cocopark開業已有6年之多，是大運商圈唯一一家大型購物中心。未來，還將迎來深圳頤安都會中央大型綜合體的入市以及恆大的兩大商業項目。
橫崗是深圳東部的眼鏡之都，商業發展起步較早，早期的商業包括金沙摩爾購物中心、新城匯、麟恆中心廣場等，未來地鐵錦薈廣場以及榮德國際也即將入市。
平湖商圈目前主要有KOHO MALL購物中心、華盛奧特萊斯購物中心、熙璟城，近年並無大型購物中心入駐。在後期，還將迎來平湖佳兆業與平湖印象裡相繼開業。
✦ 未來兩年將新增商業項目15個
在“十三五”規劃上，深圳1.4萬億元舉旗東進，將龍崗升級為深圳東部中心。未來，龍崗更是從交通、人才引進、配套設施等全方面推進，打造龍崗區域的新面貌。龍崗未來兩至三年，商業迎來了集中大爆發階段。據大數據統計，2019年-2020年龍崗擬增商業項目有15個，總體量達到86.74萬㎡。
從區域來看，主要分佈在大運、坂田、布吉等地。從商業體量來看，以3-5萬㎡的購物中心為主。15個擬開業購物中心中有兩個10萬㎡的大型商業，分別為深圳頤安都會中央和深圳坂田佳兆業廣場。
值得一提的是深圳地鐵打造的第一個運動主題MALL地鐵錦薈廣場即將迎來開業。項目引入了盒馬鮮生、中影國際影城、迪卡儂作為商場的主力店鋪，打造成集購物運動休閒的一站式消費體驗中心。
✦ 布吉塔、深港國際中心 龍崗地標初現
據統計，除了這些擬開業的購物中心，龍崗在未來2-3年中還將建設近700米的深港國際中心，680米的華僑城布吉塔。還有包括華僑城、恆大、京基集團、星河等房企都參與了龍崗的舊改，眾多的綜合體正在開發建設中。
世茂的深港國際中心項目總投資額約500億元，建築高度近700米，建成後將會超過深圳的最高建築平安金融中心，成為中國最高的摩天大樓。項目定位於核心商務區大型城市綜合體，商業面積有31萬㎡，計劃2024年建成投入使用。
華僑城在布吉建680米的布吉塔，聯合賽格集團建一個以5A超甲級寫字樓、區域旗艦商業、輕奢商務公寓以及產業總部基地四大物業於一體的地標式商務綜合體。由中信與合正改造的龍騰工業區項目，其中中信建設成集居住、商業、辦公於一體的城市綜合區，合正將建設總部辦公、shopping mall、國際酒店、商務公寓、高端住宅等多業態的綜合體，合正城市廣場商業部分有21萬㎡。另外，位於大雲山公園的深圳國際博覽中心也規劃了8萬㎡的商業配套面積。
除了這些，龍崗已確定的還有星河商置的星河智薈、恆大的向前村舊改、萬科坂田的自行車廠項目、京基集團的木棉灣項目等等。隨著這些舊改綜合體的入市，龍崗的商業發展可謂是實現飛躍式的發展。
04
龍華區
未來將迎紅山6979、龍華海岸城等項目
龍華區商業從早期的百貨商場、小型超市購物廣場“各自為戰”，到如今綜合體項目商業配套、購物中心等諸多項目拔地而起，商業發展十分迅猛。未來兩年內，龍華區還將迎來新一輪的商業項目集中爆發，如紅山6979、玖鑽·龍光商業廣場、壹方天地B區等，預計未來亮相後將給片區商業注入新的活力。
✦ 一路向北 地鐵沿線多個商圈匯聚
據大數據中心統計，截至目前，龍華的存量商業項目共有20個（商業面積≥3萬m²），商業總體量達146.1萬m²；從體量上看，8萬m²以上的有7個，新的購物中心以區域型購物中心為主，如龍華九方購物中心、佐阾香頌購物中心、壹方天地A區、星河COCO City、AT mall上塘薈等。
“軌道+商業”形式是龍華區顯著的商業發展模式。從空間分佈上看，龍華區目前已形成了白石龍商圈、龍華新城商圈、龍華老城商圈、觀瀾湖商圈沿著4號線一路向北的商業分佈格局。
✦ 白石龍商圈聚集社區商業項目
以白石龍地鐵站為核心輻射周邊形成了白石龍商圈，該商圈彙集了上河坊購物樂園、星河COCO City等社區購物中心，成為社區商業的代表。
上河坊購物樂園打造集餐飲美食、休閒購物、健康娛樂、商務旅遊、文化講堂於一體的首創情景體驗式休閒購物小鎮。
星河COCO City是集潮流購物、休閒文化、娛樂生活、餐飲美食等多元時尚消費模式於一體的綜合社區型購物中心。
✦ 龍華新城商圈：依託便利交通 或成又一市級商業中心
由深圳北站及其周邊、民治及紅山片區等組合而成的龍華新城商圈彙集了繽果空間、優越時代廣場、佐阾香頌購物中心、龍華九方購物中心、U·ONE優城等多個購物中心。該商圈憑藉深圳北站優勢形成“高鐵經濟商圈”，或將成為又一市級商業中心。
據大數據中心監測，龍華新城商圈面積達401.56萬m²，業態以服裝、餐飲為主，業態配比方面，服裝/精品店鋪265個，總體業態面積佔比41%；餐飲店鋪有198個，總體業態面積佔比31.74%；兒童親子店鋪有78個，總體業態面積佔比12.11%；生活服務店鋪71個，總體業態面積佔比11.02%；此外還有文體娛、百貨/超市/專業賣場等多種業態分佈。
龍華九方購物中心定位家庭消費型購物中心，依據項目本身的定位，引進餐飲、娛樂、兒童等體驗性業態的佔比較高，目前已超過五成。
佐阾香頌購物中心是綠景首個社區型購物中心，其品牌調整主要圍繞著“服務社區”展開，打造佐阾驛站、佐阾社區客廳、佐阾樂活區等特色服務，未來還將繼續在服裝、餐飲、兒童業態等方面發力。
✦ 龍華老城商圈：傳統老商圈 商業業態需優化
以龍華地鐵站為核心向周邊發散的龍華老城商圈是龍華區的傳統商業區，根據規劃，將規劃建設新的龍華商業中心，該商圈聚集了深圳壹方天地A區/E區、iCO時尚購物領地、星光城TTMALL、天虹商場、大潤發商場、歲寶百貨等多家購物中心及百貨。
以龍華老城商圈鴻榮源更新項目為例，規劃建成超級體驗式商業巨無霸項目——壹方天地。其中E區已於2017年攜龍華首家山姆會員店及多家餐飲品牌亮相。A區聚焦新家庭客群，共引進147家品牌，業態涵蓋餐飲、零售、配套等。
壹方天地A區效果圖
而iCO時尚購物領地針對周邊年輕家庭眾多的特點，業態上加大了兒童業態及餐飲配比，力求為消費者提供豐富齊全的商品。
✦ 觀瀾商圈城區建設走向高端化發展
位於龍華北部的觀瀾商圈，目前集合了觀瀾湖MH mall、觀瀾首信廣場、觀瀾天虹、以及即將開業的合正觀瀾匯項目等多個購物中心。
該片區最具代表性的商業項目就是擁有近30萬m²體量的觀瀾湖MH mall，其以娛樂、餐飲、零售、文創四大業態為主，打造全新的購物、娛樂、互動、消費體驗綜合體。
✦ 龍華將建成具有影響力的世界級CBD
在《深圳城市總體規劃(2010-2020)》中，政府規劃將龍華建成以“深圳北站”為核心、更具有全球影響力的世界級CBD。
據瞭解，龍華區未來兩年內還將有深圳紅山6979、玖鑽·龍光商業廣場、觀瀾世聯桂花裡、觀瀾匯合正廣場、中林寶能all city、港鐵天頌商場、大唐時代廣場等9個購物中心開業（商業面積≥3萬m²）。新入市商業項目體量共計約55.2萬m²。
①深圳北站商務中心區的建設如火如荼
根據規劃，深圳北站商務中心區正規劃建設“亞洲最大的連廊系統”。其中位於北站旁的匯隆中心為商業、住宅、辦公於一體的大型綜合體，規劃引入時尚零售、特色餐廳、高鐵地鐵主題店等多業態特色商業。
與深圳北站位於同一軸線的紅山-上塘沿線正躍升為新的龍華CLD。
華僑城與招商蛇口聯合打造的“風尚生活”商業綜合體——紅山6979項目，集合了生活零售業態、文化演藝劇場與現代展覽館等。目前CGV影院、開心麻花、盒馬鮮生等主力店已確定進駐，預計將於今年內開業。
紅山6979項目效果圖
而片區另一代表性項目為玖鑽·龍光廣場，規劃約10萬平方米體驗式商業，預計將於未來兩年內入市。
上塘片區也有由恆大主導的嶽盟工業區城市更新單元項目，未來將建設成為集住宅、辦公、商業為一體的高端商住綜合體項目。
②四大巨無霸舊改項目集中龍華現代商貿片區
作為龍華老城區，規劃了包括中洲龍華商業中心舊改項目、德業基龍華中軸央城改造項目、龍華海岸城、鴻榮源·壹城中心四個巨無霸大型城市更新項目。
中洲龍華商業中心舊改項目總投資金額150億元，總建面約101.5萬平，規劃改造成集高端商業綜合體、國際標準甲級寫字樓、高品質酒店、公寓、新型現代化高尚居住社區為一體的城市綜合體。
德業基龍華中軸央城改造項目總佔地134.32萬平，項目總投資約220億，將建成集大型購物中心、文化創意園、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅、創意購物中心、風情商業街為一體的多功能綜合體項目。
該片區另一“巨無霸”項目——龍華第三工業區片區改造項目即龍華海岸城，由海岸集團投資約100億打造的總建面超100萬平的大型城市綜合體。主要涵蓋了大型購物中心、商業街、甲級辦公樓、五星級酒店、公寓、住宅等。
該片區備受關注的舊改項目還有總建築面積320萬方的鴻榮源壹成中心，其涵蓋住宅、寫字樓、商業、酒店等產品。項目打造60萬方超大體量的旗艦商業集群-壹方天地，規劃了五大主題商業，其中A區和E區已率先開業，B區將於今年開業，C區和D區也將陸續啟動招商。
觀瀾是龍華城市更新的重點區域之一，目前擁有超200箇舊改項目。其中鴻榮源的兩大舊改項目，其一為鴻榮源牛湖舊改規劃集居住、商務、辦公、產業、商業、公共服務於一體。另一個是鴻榮源觀城舊改項目，規劃是以智慧產業、總部研發核心生產基地及休閒娛樂、生態居住、文化旅遊、教育配套等多功能於一體的新型智慧新城。
除此之外，龍華油松片區近年來因舊改得到了快速發展。其中卓越上油松舊改是卓越集團在龍華區的重點城市更新項目，已拆除用地面積7.97萬㎡，有望打造為龍華油松片區首個商住綜合體物業。
05
寶安區
大悅城、歡樂港灣、沙井海岸城等規劃在建
城市重心一路向西，寶安的商業發展同樣碩果累累，壹方城、寶安益田假日天地、同泰時代廣場等購物中心的遍地開花讓寶安形成了以寶安中心商圈為核心的西鄉商圈、福永商圈、沙井商圈，推動著寶安向“西部城市中心”邁進。
看向未來，寶中建設歡樂港灣、沙井建設海岸城，傳統商圈將被打破，歡樂港灣、大空港片區重構格局，形成灣區特有的商業圈。
✦ 區域發展不平衡 寶安中心、西鄉、沙井仍是主力商圈
據大數據統計，深圳寶安區截止目前共有存量商業項目26個，商業體量達到192.75萬方（單個體量≥3萬㎡）。從空間分佈來看，寶安的商業發展主要集中在寶安中心區、西鄉、沙井、福永，松崗、公明的商業尚未發展起來，區域發展極不平衡。
從商業的集中度來劃分，寶安區的商業主要可劃分為三大主力商圈，即寶安中心商圈、西鄉商圈與沙井商圈，另外以宏發大世界單個項目構成寶石西路商圈，外圍則有福永商圈、松崗商圈。
✦ 寶安中心勢頭強勁 未來或將囊括西鄉形成大寶中商圈
新安片區位於寶安的核心，包括寶城和寶安中心。寶城的商業起步較早，但整體檔次較低，業態較為落後。寶安中心則以高端商業綜合體為主，已開業的有海雅繽紛城、壹方城、中洲πmall，整個商圈的業態也較為高端且齊全。
據大數據統計顯示，寶安中心商圈內重點監控購物中心品牌店鋪近1000家，各業態面積佔比方面，服飾/精品零售佔比29.8%，餐飲佔比22%，文娛體驗業態佔比20.5%，兒童親子業態佔比13%，生活服務類佔比6.7%。
西鄉目前仍以社區商業為主，缺乏大型的商業綜合體，商業的聚合力不強。代表性的購物中心是天虹改造後試水的第一個購物中心西鄉合正匯一城。
值得注意的是，以寶安中心地鐵站為核心向外輻射，未來將迎深圳大悅城與宏發大仟裡，商業進一步發展。
✦ 沙井商圈完成蝶變 公明、松崗尚起步
沙井是工業強鎮，商業侷限於低端配套，到了2013年西薈城的開業，沙井掀起了重塑商業高端格局的大戰，隨後，京基百納廣場、新沙天虹、形色城、新沙天虹購物中心、沙井京基百納廣場……社區型商業以及商業綜合體的完善讓沙井商業完成了蝶變。
隨著華潤萬家的開業，福永開始實施“騰籠換鳥”計劃，在商業發展上頗具成效。從目前來看，福永在3萬方以上的購物中心有同泰時代廣場、寶安益田假日天地與彩虹繽紛城，這三個購物中心形成了福永商圈。
相比之下，公明、松崗的商業剛起步不久，松崗此前主要以百貨和老商場為主，星港城、天虹商場是主要的供需點。2016年聯投東方park的正式開業讓松崗商業進入了購物中心時代。而公明的商業僅靠盛妝百貨支撐區內的消費需求。
✦ 未來兩年將新增商業面積81.7萬方
據大數據統計，未來兩年寶安擬增商業項目有11個，包括中糧大悅城、寶安大仟裡、勤誠達K-PLAZA，深圳太隆城、深圳市創維創新谷、深圳中糧雲景廣場等，總體量達到81.7萬㎡。
中糧大悅城將建設328米超高層五星級酒店、甲級寫字樓及中高端商務中心、16萬㎡的超級購物中心，商業部分預計在2021年-2022年亮相。
寶安大仟裡位於西鄉商圈，建面16萬㎡，以生態休閒、都市綠洲為主題進行場景營造主打家庭消費群體，入市後將成為西鄉商圈的標杆購物中心。
勤誠達K+PLAZA商業體量約4.5萬㎡，定位於“前海會客廳，樂享生活”，集闔家歡聚、美食體驗、時尚生活、影食風尚、休閒享樂、活力能量六大商業主題為一體，打造區域內的標杆購物場所。
✦ 寶安中心區：華僑城歡樂港灣、建地下空間
除了擬開業的商業項目，重點發展區域寶中與大空港片區在未來的發展也十分有看點。
其中寶安中心區最大的亮點在於華僑城歡樂港灣項目。項目被稱為“升級版的歡樂海岸”，共分為三期建設，將打造集濱海休閒、文化旅遊、藝術體驗、商業辦公、精品酒店等一體的5A級“新型全域旅遊示範區”。其中一期佔地約38萬㎡，涵蓋佔地約27萬㎡的海濱文化公園、128米的“深圳之光”以及5萬方的街區商業等。
另寶安中心區正在積極開展地下空間規劃。據悉，將建70萬㎡的地下空間，其中包括50萬㎡的地下人行公共空間（商業、文化設施）以及20萬㎡的地下車行道路和車庫聯絡道。同時，通過植入商業、文化、景觀、創意等元素，吸引人口聚集，從而發揮更多功能。
✦ 舊改助推寶安商業全面發展
在城市舊改中，也讓寶安華麗轉身，不管是中心區還是外圍片區。其中沙井海岸城由海岸地產投資開發，建面約80萬方，是南山海岸城面積的2倍多。項目將建成集住宅、商業、寫字樓為一體的超大型綜合體，成為沙井目前最大體量的規劃在建綜合體項目。
在項目的東側500米處，還有一個規模達64萬㎡的大型綜合體正在建設中，即萬科的上星工業區舊改。再加上4萬方的hello park、12萬方的太隆城購物中心。隨著這些項目的入市，未來整個片區的商業體量將達到45萬㎡，形成新的灣區城市級海岸城商圈。
在寶安中心城片區，華潤在西鄉佈局，華潤鳳凰崗城市更新建面高達160萬㎡，打造集商業、辦公及居住為一體的城市大型綜合體。中洲則接手中信，擬將寶城26區二期舊改規劃為商業、辦公和酒店為為一體的綜合體。陽光華藝的37區舊改總建面高達65.4萬平米，將建設成甲級寫字樓、休閒廣場、商務公寓及大型購物中心。位於新安片區的佳兆業尖山崗項目是該片區規模最大的舊改項目，計劃重建面積超300萬㎡，未來將打造成為包括工業、辦公樓、公寓、商業、酒店及居住配套等可容納3.2萬人的綜合城區。
在燕羅松崗片區則有建面約91萬方的卓越松崗商業中心舊改，未來將形成集商業、辦公和高檔住宅為一體的區域性商業中心；建面89萬方的沙浦圍第一工業區功能置換項目將建成一個國際化世界性的藝展中心。
福永也不例外，中糧集團將在福永立新湖區域打造66萬㎡的城市綜合體，鳳凰第三工業區城市更新涵蓋22.9萬㎡的商業、辦公及酒店以及3萬㎡的地下商業。華強城的塘尾第一工業區舊改將建近10萬方的集中式商業。正在建設中的懷德航港國際項目，總建面約17萬㎡，擬建設城集商務辦公、酒店、商業及公寓、綜合娛樂為一體的城市綜合體……城市更新讓福永片區迎來商業綜合體的井噴式發展。連接沙井，福永—沙井片區形成新的商圈—大空港商圈。
06
光明區
未來光明大仟裡、光明小鎮等將接連入市
光明區作為作為粵港澳大灣區和廣深港澳科技創新走廊上的重要節點，其商業已逐漸從最初的低端商業的零散業態，發展到即將迎來一批新型購物中心及綜合體的崛起，如光明大仟裡、勤誠達K+PLAZA、龍光玖龍臺、光明小鎮等，隨著這些項目的入市將重塑片區商業格局，形成光明特色的商業消費氛圍。
從空間分佈來看，光明區的商業主要可劃分為兩大傳統商圈即光明中心商圈、公明中心商圈，另外還有規劃在建的“智造高地”鳳凰城和“國際化產城社區”科技城兩大重點發展片區。
✦ 光明中心商圈：傳統商圈需轉型發展多元融合消費新模式
光明中心商圈以光明大道和光明大街為發展軸、以在建軌道6號線光明中心站為核心向周邊發散形成，主要以中低端商業為主。正力時代廣場、KKpark光明廣場、光明農貿市場等共同構成光明中心商圈。近年來該商圈消費環境、商業業態、公共設施配套等面臨升級優化。
KKpark光明廣場總建設面積超5萬平方米，是光明新區第一家集休閒購物、餐飲、娛樂、酒店於一體的大型購物中心。除此之外，光明區也在發展消費新業態。2018年推進“一街道一特色街區”，2018年政府投資2310萬元優化升級的河心路特色商業街，計劃2019年9月底前完成河道景觀及區域建築立面提升。
✦ 公明中心區商圈：未來新項目分佈在規劃中地鐵線分佈
公明中心區商圈由公明街道、馬田等片區組合而成，涵蓋了百佳華商場、天虹商場、南星商場、公明商貿城等商業項目，同時該商圈也是傳統產業更新、舊城改造的重點區域。
隨著城市更新的持續推進，近幾年興起了一批如宏發薈、萬薈城、光明峰薈等新的商業項目，這些商業項目沿規劃中的地鐵6號線沿線分佈，主要以社區型商業以及配套商業為主。
未來該商圈及周邊還將有騰訊第二總部、華強創意產業園、招商局智慧城、綠地產業綜合體、上市企業總部園區、中山大學深圳校區等產業及教育平臺崛起，其規劃定位不遜於南山的深圳灣超級總部基地。
✦ 政策、交通、教育、人流 為光明帶來強大的生產力和消費力
隨著光明成為行政區、光明科學城發展規劃及《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發佈，光明區加快建設“四城兩區”、打造世界一流科學城和深圳北部中心建設的步伐。從人才、政策、交通、醫療教育等配套上不斷地完善優化，光明發展如今已駛入快車道。
據不完全統計，光明區目前已有十幾個商業項目，總體量超61萬平方米，除了光明中心商圈、公明中心商圈之外，一批如鳳凰城、科學城等新片區正在崛起。
✦ 鳳凰城片區採用TOD開發理念打造城市綜合體
作為深圳市17個重點開發區域之一，光明鳳凰城片區要聚焦先進製造、企業總部、交通樞紐等功能，成為產業集聚的智造高地和功能完善的城市會客廳。
另外，鳳凰城建設採用TOD開發理念，結合軌道站點打造城市綜合體，例如華僑城光明小鎮、龍光玖龍臺等重點文旅及綜合體項目位於該片區內。
華僑城光明小鎮項目是光明新區與華僑城聯合打造的特色小鎮，總投資約300億，總規劃範圍11平方公里。整體呈現山湖綠道、國家現代農業莊園、逕口田園綜合體、主題旅遊、生態小鎮、森林運動公園等於一身。目前山湖綠道一期已完成90%，今年將加快逕口村田園綜合體改造步伐。
龍光玖龍臺是光明鳳凰城的門戶地帶和核心組團，商業部分面積達8.8萬平方米，設置了浪漫街區、形象街區、藝術街區以及花之泉、花之瓣、花之蕊等三條街區六大場景，打造退臺式生態商業。據悉，商業部分將於未來兩年內開業。
✦ 堅持“科學”與城深度融合 打造科學城片區綜合配套體系
光明科學城分為核心區、科教區、配套區、拓展區等。其堅持“科學”與城深度融合去打造世界一流科技平臺和科學城綜合配套體系。
光明雲谷項目位於光明同富裕片區，規劃研究涉及面積2.2平方公里，項目總投資800億元。打造集產業、商業、居住、文化、教育等綜合配套功能為一體的智慧化國際化產城社區。
✦ 舊改助力 未來光明中心、公明片區商業格局將被重構
作為深圳五大城市副中心之一，光明區目前已吸引了華僑城、宏發、中糧、佳兆業、京基、勤誠達、星河等房企進駐。目前區域大部分綜合體項目來自城市更新單元。
位於光明中心區的大豐安片區城市更新單元即星河天地商業，拆除重建面積達到10.37萬平方米，將打造成集商業、辦公、居住、文體娛樂及配套服務與公共空間一體的複合型、生態型城市綜合體。
綠地光明東周片區城市更新單元項目綠地新都會其中商業建築面積4.3萬平方米，地下商業1.6萬平方米。而總建面約為26萬平方米的新地中央是由光明地產打造的大型城市綜合體，其中商業廣場總建面約3.6萬平方米，規劃引進大型生活超市、餐飲、休閒、娛樂等業態。
而在公明片區，光明峰薈商業部分營業面積約3萬平方米，規劃六大時尚主題街區和另有五大MORE生態商業街區，打造成集餐飲、娛樂、購物、兒童教育培訓等特色商業街區。據悉，約2600平方米深圳縱橫國際影城已進駐。
光明大仟裡是宏發天匯城的重要核心商業，建築面積約15萬㎡，以打造時尚潮流生活為理念，集購物、餐飲、休閒、娛樂於一體，也是光明新區的首個綜合大型購物中心，預計今年內面世。
勤誠達光明區元昇廠片區城市更新單元項目勤誠達正大城綜合體項目，建築面積約87萬平方米。商業部分名為“光明勤誠達K+PLAZA”，體量約8萬平方米，一期已引進沃爾瑪和萬達影城，預計2020年盛大開業。
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