（聽說青島馬上要開上合峰會了，全城張燈結綵，都在準備迎接勝利的大會，為了不給青島添亂，我等開完會再發青島的調研報告，先發上海的。）
前段時間我去上海調研，在上海遠郊和內環中環外環跑了一圈，發現上海樓市已從遠郊二手房開始降價，幅度在10%左右，接著是外環成交價已下降，中環今年的溢價空間加大，目前只剩下內環保持穩定，連環套式的滲透降價已開始。
而這正是上海2016年10月第二次政策調控後，來之不易的調控效果。
對購房者來說，幸運的是，上海還有很多潛在的新房供應量沒有上市。
上海房協報告稱，據企業統計，2017年上海約有 172個項目達到了預售條件但沒領到預售證，今年預計還有25個項目可以達到預售標準，這樣市場就會形成一個190個左右的項目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”。
新房的大量供應，預計還將繼續給二手房價格帶來下調的壓力，在新房限價下，購房者有機會挑選到好房子，相對二手房性價比更高的房子了。
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市場行情
先從遠郊瞭解上海樓市，包括新房和二手房市場。
1、松江新城
跟中介瞭解到，2016年10月最高峰時，保利西子灣59平米要賣300萬，現在只要250萬，降了50萬。周邊小區單價降了三千左右，均價從4.4萬降到4.1萬/平米，主要是之前漲的太多了。
萊頓小城，86平米，放盤價299萬，業主也是急著換房，想買三房，別人150平米放盤480萬，所以他也低於市場價賣，連環降價。
附近的新盤，有個信達藍尊，4.4萬/平米，跟二手房加上稅費比沒有差價，戶型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，聽銷售說去年一期賣4.56萬/平米，今年因為限價還降了1560元。
就在綠地薔薇九里別墅西側有個地王項目，合景泰富的合景天悅，2016年7月拿的地，樓面地價就到了4.15萬/平米，溢價率51.28%，項目現在已經封頂了，但一直沒有開盤，據中介透露，開發商想開高價，但政府不批，而且現在市場的行情下，說實話也賣不到五六萬，開發商是死死套住了。
松江新城新盤很少，這裡開發五六年，配套也比較成熟了，因為距離市區較遠，所以市場調整時，往往會成為降價的急先鋒。
2、青浦新城
看了第一個新盤，東渡悅來城，現在小高層賣4.3萬/平米，據我瞭解，下一批高層因為限價會降價，預計賣3.8萬-4萬，最多可降5000元一平米，降幅也是超過10%，所以剛需不要著急，完全可以等降價的房子出來。
跟銷售瞭解到，東渡悅來城的購房者，一部分是養老需求，賣掉市區小房子買這裡的，壓力小，120平米為主，第二部分90後，都是父母出首付，80多平米為主，第三部分80後置換，主要是虹橋商務區上班族的外溢需求，因為虹橋過來第一站虹橋機場價格都在七八萬，第二站徐涇板塊都是大戶型，比如仁恆西郊，價格也到了六萬，一般剛需買不起，如果不願意買老破舊，那隻能往西走，而且這兩個片區都是大戶型為主，不是剛需產品。青浦坐17號線地鐵到虹橋站，大概是10站，32分鐘，在上海這是可以接受的時間距離。
青浦的價格2016年以前還只要兩萬多，比如首創禧悅，2015年開盤2.3萬/平米，但到2016突然就漲到3.8萬，青浦現在還處於開發當中，配套明顯不完善，價格就已經與松江開發五六年的價格齊平了，應該說相比之下，比松江偏高了點。
青浦老城區的二手房三萬出頭，甚至還有兩萬多的九十年的房源，新房次新房跟老破舊永遠會存在六七折的差距，這種調整期，一定要記得把劣質資產置換掉。
接著看的第二個新盤，融信伯爵，價格4-4.4萬/平米帶精裝 。
這個盤是4月21號開盤的，總共就開了101套，50套89小三房賣完了，現在只剩123平米的大戶型沒賣掉，以首次置業的剛需為主，父母幫忙出首付，改善型群體現在面臨的問題就是置換不了，自己的二手房賣不出去，所以想買新房也買不了。
銷售說購房群體中主要是長寧區過來買的人特別多，而青浦本地人成交的少，因為本地人都是想置換，但賣不掉，二手房沒人接盤。而徐匯二手房成交量高，周邊沒有動遷房安置房，賣掉後就容易置換。
現在上海首套房還可以做9.5折，一個月放款，這是全國唯一一個城市，銀行貸款如此寬鬆的。
青浦新城，未來的想象力，除了東面靠主城區的輻射，西面主要靠樂高旅遊業，遊樂場帶動旅遊產業，吸引人流。目前周邊主要是新盤多，沒有二手房。
3、嘉定新城
看的第一個盤，路勁上海派，三期只剩下130平米的大戶型了 ，3.2萬帶精裝，帶中央空調和地暖，最早一期2014年10月，賣1.5萬/平米，漲的不算離譜。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。
小區的二手房鏈家掛價3.4萬/平米，不過現在這行情，估計也不好成交。
據銷售介紹，購房者在徐家彙、閔行上班的買的多，坐地鐵11號線出行，到徐家彙坐地鐵是50分鐘，還有德國人買的也比較多。
周邊以汽車產業，機械組裝為主，配套暫時一般倒沒關係，主要的問題是周邊高壓線很多。小區屬於安亭鎮，去年萬科在博園路拿了塊地，地價到了2.5萬/平米，所以房價三萬出頭也是有地價在支撐著。
第二個盤，信義嘉婷，95平米，3.8萬帶精裝，我們是週六去踩盤的，看房的人也不多，可以感受到行情還是比較冷淡的，還有中介在門口拉客，讓我們去看另一個樓盤——十一街區。
信義嘉婷購房群體中，年輕人居多，置換的也比較多，有嘉定老城過來買的，嘉定本地人有錢，因為動遷房多，他們都不願意貸款，購買力還是比較強，還有買不起普陀的外溢需求，周邊沒有地鐵，需要開車出行。2015年五六月當時開盤價是2萬，也差不多翻倍了。
嘉定老城區次新房東潤舒婷，90平米，賣340萬，單價3.78萬，上海的遠郊新房二手房相比都沒有什麼明顯的價差。
第三個盤，十一街區，3.8-4.2萬/平米，都是小戶型，最大89平米，剛需盤。有購房者說，項目走到地鐵口要20分鐘。現場人氣比較旺，主要靠中介帶人，小戶型本應該是最好賣的，都沒有賣完，可見市場的認可度不是很高。
上海的5個新城只去了3個，另外的2個南橋和南匯沒時間跑了。
4、寶山區
本來是去看萬科啟宸，不過第二天才開放售樓處，只能跟銷售員聊聊周邊的情況。
如上圖所示，萬科，卓越、招商、雍和府，四個項目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如萬科，但地價更高，壓力很大，招商主城項目進展很慢，和萬科拿地價都差不多是2萬，雲麓之城對外報價是3.93萬，一直沒有開盤。
據銷售透露，招商雍和府開盤160套，售價3.85萬/平米，聯排5萬，當天開盤實際上只賣了幾套，因為定價太高了，成了地產圈的反面教材， 閔行區萬科公園大道1月份開盤，賣4.7萬/平米，去化率也達到了85%。外環內的保利熙悅今年3月開盤才賣5.1萬/平米，雍和府這麼偏遠的地方賣到將近四萬，城區內誰會來買？所以對雍和府的衝擊很大。這個價格買雍和府的也只有寶山本地人，因為附近沒有什麼商品房，拆遷房品質不高，都是想置換。
這個地段到寶山區政府開車20公里，再開車12公里就到蘇州太倉了，現在沒有通地鐵，到南京西路開車30公里，上班確實是偏遠了點，賣近四萬，難怪沒人買賬啊。
5、內環
由於時間原因，內環、中環、外環沒有去踩新房，主要跟中介瞭解二手房市場，畢竟上海已經是存量房市場，二手房完全能夠說明市場走向。
“信義房屋”王曙光剛賣了一套馬當路附近的公寓，120平米，小區只有兩棟，1995年的樓梯房，屬於典型的老破大，半年之前掛牌795萬元，沒人要，一個月就降到750萬，有人看但沒人要，最後645萬成交，比掛牌價足足少了150萬，如果沒人買，現在還得降價。
在市場瘋狂時，老破大漲起來慢，而在市場低迷期，老破大跌起來比誰都快，屬於典型的垃圾股。關鍵是太難賣了，小王說要找到人接盤真的要靠運氣。
老破小也很難賣，馬當路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盤價430萬，單價6.4萬/平米，沒人要。
淡水灣花園，鏈家上業主都掛十一二萬有什麼用，有人掛9萬多也沒有人買，中介推了兩個月賣不掉都不推了。
新天地附近，豪宅片區，地段稀缺，保值增值，有錢人住的地方，07年以來一直很穩定，不會受大環境影響，因為業主不缺錢，錢賣了不知道幹嘛，現在錢也出不去 ，所以達不到心裡預期就不會賣，掛牌的也不多。
最有代表性的小區翠湖天地，成交均價在13-14萬之間。但翠湖天地2011年就賣到六七萬了，起點高，升值幅度不如普宅，也不如中環，但在調整期，地段的優勢就凸顯出來了，越是中心，價格越穩定。從2016年底到現在，兩年了，一直維持這個價格，同時期，其他區域的次新房至少漲幅都在30%以上了，但翠湖天地因為起點高反而沒漲。
另外，翠湖天地的成交量非常大，一般來說，幾千萬的豪宅成交量成交一套不容易，這麼高端的樓盤換手率也這麼高很意外，中介們根據跟業主們有限的接觸猜測，有可能是洗錢，還有一個原因，因為現在外匯管制，有錢人的資金也出不去，只能在國內買房，原有業主追求更高端的豪宅，或者套現出國，而現有的買家買豪宅保值增值。
6、中環
中環以古北為代表，傳統的豪宅片區，跟中介瞭解到，價格還是比較穩定，買家也都是改善型群體為主，學區房居多，而賣家也是置換到更好的片區，買新房，誰都知道，現在是賣掉二手換新房的好時機，買家看跌情緒比較濃，光看不買，而換房的一般也會先賣再買。
御翠豪庭，2008年單價2-3萬/平米，2015年小戶型就漲至6-7萬，大戶型5萬多，現在均價10萬/平米，成交價保持平穩。
據中介說，二手房市場比較低迷，去年古北附近的房子一般還價20萬，今年至少可以砍價三五十萬以上，降價空間更大了點，因為就算新房二手房沒有價差，同樣的價格，購房者也寧願買新房，小區更新，品質更高。比如前灘海景一號，才八萬多的價格，相比新豪宅，古北現在都算不上豪宅了，價格還更貴，當然沒人買賬。
“兩房1200萬，低於市價價幾十萬，買家聽了都沒什麼感覺，除非能低幾百萬，現在買家都轉到新房市場了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起來沒意思，我們也會推薦客戶買新房。”古北的一家中介人員跟我坦白說了實話。“古北片區都是十多年的房齡了，有錢人為什麼要改善到這裡，買這裡純粹是為了買學區，區重點學位，小房子，一房兩房反而好賣，首套剛需父母資助的成交也有。”
據信義房屋統計，整個古北板塊，4月份才成交23套，300萬以下佔比達到43%。
附近的老公房這一輪雖然也漲了 ，但升值幅度跑輸次新房，漲幅大概60%，樓齡老，貸款貸不了30年。
中介說，古北目前滿2不滿5的房子放盤挺多，因為中環的房子漲幅大，業主賺的多，所以選擇高位套現，很多人當時買來就是投資。
7、外環
北新涇附近，靠近虹橋機場，二手房次新房價格10萬，別墅7萬，西郊寶成，7.5萬。老公房，九幾年的樓梯房，五萬多，跟鏈家瞭解到，砍價空間大了，成交量也降了，掛牌量增多，因為沒有買家消化，要低於市場價5-10%才能賣掉。從2016年下半年一直延續到現在差不多狀況，一個月一個門店才成交兩三套。
新涇苑，1998年，老公房，6層跟2層最少差40萬。70平米，均價6萬，掛牌420萬，最後可能400成交。有個業主在松江開廠的，掛牌1400萬沒人要，去年急用錢，最後1250萬成交。但不急用的就不會急降價，這種筍盤很快就成交了。
8、浦東新區
陸家嘴板塊，看起來這麼高大上的地方，我沒想到卻是屌絲聚集地，小戶型和總價500萬以下的成交明顯佔據主流。500萬以下的房子佔八九成，90平米以下佔比也是九成，說明大家只能買的起總價低的小房子了，購買力越來越不足了。2016年11月，90平米以下的佔比只有66%。
不過就價格來說，我發現陸家嘴現在的價格跟2016年12月份相比，其實還是漲了的，比如梅園三街坊當時的成交均價是8.7萬/平米，今年4月的成交均價是11.3萬/平米，世貿濱江那時是6.7萬/平米，今年4月是8.6萬/平米，一年半的時間，都漲了30%。
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降價的邏輯
上海樓市比深圳晚漲半年，但跟深圳的調控節奏是保持一致的，我跑一圈下來總結髮現，調控效果有些相似的地方。
上海最開始領跌是從遠郊開始，包括松江，青浦，嘉定，寶山等外圍的二手房，邏輯就是，改善型群體需要置換，賣掉遠郊的房子，置換到離市區更近的地方，然後是外環的房子賣掉換中環，中環的人賣掉換內環，由遠到近，一環套一環。
（下圖是從網上找的今年1月上海新房房價地圖）
當很多人都要拋售遠郊的房子時，誰去接盤？遠郊本地人購買力有限，通常是買不起市區房子的人，首次置業的，郊區急於賣房的人多，而買的人又少，所以郊區供大於求，最先降價。
而促使遠郊降價的導火索，就是政府調控，首先是限購，要麼有上海戶口，要麼有5年社保，導致滿足條件的剛需少了，然後是限貸，影響改善型需求，很多人必須要賣掉房子才有資金買房，賣不掉就買不了，連環套，而且賣掉了你有過貸款記錄再買房普宅首付要5成，非普7成，壓力也很大。最後是限價，新房限價，特別是高端豪宅市場，存在價格差，將很多需求從二手房市場引入了新房市場，二手房降了，遠郊的新房反過來也不得不降，相互作用的過程。
2017年，上海新房預售證被卡的很嚴，供應量很少，高端市場需求被壓抑，富人找不到好房子，今年3月份之後，上海突然集中發放了好幾個豪宅的預售證。比如大寧金茂府、信達泰禾上海院子、保利翡麗甲第等8個項目。
上海新樓盤現在都需要排隊拿預售證，高低價搭配，才能控制好均價平穩，這個跟深圳是一個方法，深圳的可以讓你開，但同一個樓盤，有可能不能同時網籤，高價的房子要搭配遠郊的低價房才能網籤。
綠城的人告訴我，一般新盤需要排隊半年才能拿到銷售許可證。
新房限價後，市區新房與二手房一般存在2萬左右的價差，關鍵是位置好，很多位於上海的核心區域，結果可想而知，很快就銷售一空。
融創的人跟我說，融創濱江壹號院，今年4月份開盤，單價10萬，225套，409個號，一次性付款，開盤就售罄了。
這個現象跟深圳一樣，豪宅中籤率低的跟股市裡打新股一樣，幾千萬一套的房子跟買白菜似的，只能說一線城市中，聚集的有錢人太多了。其實北京也是如此，普宅跌，豪宅卻逆勢上漲。市場上不缺房子，卻缺好房子，尤其是核心區的豪宅，賣一個少一個，在政府送來的福利下，看得見的價差，買到就賺到。
所以上海現在的情況是，市區的中高端樓盤賣的好，萬眾矚目，遠郊的普通盤大部分日子難過，門庭冷落。
我跟房企交流，基本上都認為是因為市區價差大，反而凸顯出了高性價比，本身中高端客戶群體需求大，房票珍貴下，大家會咬牙往上跳一跳，改善型需求從二手房向新房市場轉移，而遠郊幾乎沒什麼價差，性價比不高，又依賴於剛需群體，但剛需青黃不接，有限的剛需寧可買市區二手房，也不買遠郊新房。
北上深有個共同的特徵，為了控制房價穩定，豪宅限價較為嚴格，但普宅反而沒有明顯的價差，所以結果就是富人得了便宜，而剛需承受著市場價，這怎麼能不加大貧富差距呢？畢竟價值三千萬的豪宅，現在讓利兩千萬賣給上班族，普通人依然夠不著，但富人轉手就多賺了一千萬。
我拿2016年上海成交數據做了個對比，發現一個有意思的現象，現在500萬以下的成交佔比在上升，800-2000萬的成交量明顯減少了，但富人買豪宅反而漲了，這跟我在北京深圳看到的情況一樣，也就是兩極分化，富人越富，窮人越窮，中間階層已經透支非常嚴重。800萬就是一個檻，80後這波人基本上改善完成了，剩下沒有改的大部分也改不起了，所以短期二手房價想要再上一個臺階幾乎是不可能的事了，現在富人都在等著新房撿便宜。
3
新房帶來的壓力
大家都關心上海現在降價降到位了沒，什麼時候買房合適？
二手房市場是這樣，新房供給量大的時候，二手房成交就縮減，新房少了，二手房成交量就增加了，兩者此消彼長。所以我們先來看下決定上海新房供給的土地供應計劃。
“十三五”期間（2016-2020年），上海新增各類住房170萬套，要比“十二五”（2011-2015年）期間增加60%左右。為此，住房用地供應預計供應5500公頃，比“十二五”期間增加近20%，平均每年供應超過一千公頃。其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。
其中商品住房的45萬套，相比十二五是基本持平的，只是租賃房保障房大幅增加了。
45萬套，平均每年9萬套，但2016年上海商品住房新增供應是6.87萬套，2017年新增供應只有3.4萬套，同比直接腰斬，所以如果想要完成45萬套的供給計劃，那2018-2020就要供應34.7萬套，平均每年供應11.6萬套。今年的供給量也沒跟上，第一太平洋戴維斯的數據，一季度，商品住宅供給量只有67萬平方米，如果按照這個進度下去，45萬套又完不成，你們上海的業內人士跟我說，上海以前就很少完成過土地供應計劃的好嗎，所以不要太認真。
看看近兩年的土地出讓，2017年雖然比2016年增長了，但總量依然沒多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅減少的。2017年住宅用地供應613公頃，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公頃，比上年增加114％，佔全市住房用地供應 79％，商品住房用地供應130公頃，佔全市住房用地供應21％，比上年減少57％。跟計劃平均每年超過一公頃比又差了一大截。
相比2016年地王頻出，2017年上海的土拍市場確實是降溫了，樓面地價平均降了1萬塊。
因為政府為了調控市場，對房企拿地也進行了嚴格的限制，比如規定房企拿地必須是自有資金，還要綜合評判房企的實力，還要求房企自持一定比例物業，中小戶型佔比要達到六七成等等，這些規定對房企的資金實力是個很大的考驗，基本上讓小房企淘汰出局，只有大房企還能玩一玩，但也沒那麼衝動了。
而最突出的特點是，2017年賣的最多的是租賃房用地，而且基本上是上海國企拿的，上海正在大力推進長租公寓的發展，優先保障租賃房用地。但我認為，租賃房和商品房是兩個沒有競爭的市場，短期可以補充，但長期替代不了，畢竟丈母孃也不希望女兒一輩子在出租屋裡住。所以對於這個45萬套和170萬套的中期計劃，也不要抱有過多的期待。
我為什麼要先跟大家講這個十三五規劃，意義在於說明上海的中長期，我還是看好上海，雖然很多人說上海已經老齡化很嚴重了，活力不足了，金融中心已經被北京搶走了，各種理由不看好上海，但它始終是中國國際化程度最高的大上海，是長三角的中心，是江浙資本首選的去處，不要過度悲觀錯失了良機，因為每一次調整期，都是你入市的好時機。
所以我們重點還是把握當前的市場，看短期會不會供大於求。
必須承認，跟北京一樣，上海的調控力度很大，短期內看不到任何放鬆的跡象，房住不炒的中央指導精神，會很好的落實下去。
根據上海房協的報告，2017年上海對預售證發放的嚴格管理，直接造成了上海市場成交量的大幅下降。這對房企造成了不小的影響，上海的大部分房企2017年都沒有完成預定的銷售目標，而且嚴控預售證讓市場累計了大量未上市樓盤。
上海房協報告稱，據企業統計，2017年上海約有 172個項目達到了預售條件但沒領到預售證，今年預計還有25個項目可以達到預售標準，這樣市場就會形成一個190個左右的項目，約1000萬平方米體量，6000億元貨值的“堰塞湖”。
目前預售證發放還沒有明顯的放鬆，一位負責青浦區的房企人士告訴我，他知道的青浦能售的就有8個項目壓著不發預售證。
但總要上市的，不可能一直不賣，所以終究會形成供應，預計今年就會逐漸加大入市量。
而需求方面，上文也說了，限購導致剛需減少，限貸使一般的改善型需求壓力也很大，所以整體上總量還是會在低位運行，只能說會隨著供給量的增加，而相應的增加需求量，但不可能有一個大的爆發。
這麼多的貨值，首先對郊區的二手房是個不小的衝擊，因為購房者會有預期，會繼續觀望，未來有新房可選擇，為什麼要買二手房呢？
其次是外環的二手房，然後是中環，二手房的調整估計還沒有到位，議價空間還會加大。內環因為地段優勢，而且近兩年來內環的豪宅價格比較穩定，已經處於橫盤狀態，所以是最堅挺的。
我們看下這幾年上海二手房的成交套數：
09年井噴後，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6萬套後，2014年又下降，成交19.63萬套，2015年再度井噴，成交36萬套，2016年成交36萬套，2017年一下萎縮成交14.77萬套。
今年1-5月，上海二手住宅累計成交約6.6萬套，同比下降5.9%。我做個預測，2018年上海的二手房成交量也不會超過15萬套。因為下半年的新房估計比上半年還要多，只要有新房賣，買家就會轉向新房市場。
當下的市場，肯定是新房優先，因為有政府限價，對購房者來說，是個難得的時機，市區內只要與二手房存在價差的樓盤，我認為可以放心買，不要猶豫不決，特別是上海現在首套房貸利率還有折扣，這個在全國已是孤例了。
郊區，新房供給量大，可以不急於一時，多挑挑，沒有價差的樓盤暫時不要考慮了，好貨在後頭。
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