百世腾飞

我们不妨先来看看除了地价之外，开发商还有哪些成本项目。

考虑到楼面价6.5千，应该是在经济较好的三线城市，或者是二线城市早年拿的地。

我们以此为准作为推测依据，看看每平米房价要加入哪些成本（以下只是大致推算，各位看官不必斤斤计较）。

1、建安成本：这个基本上都外包给承建商，根据地域、楼层高低、原材料波动等不同因素，包括景观绿化之类，大约是2.5～3千元左右，既然题主说最低，就以2.5千元计算。

2、财务成本：一块地皮几亿几十亿，资本化运作的房产开发商必然会大量贷款，应付的利息就是财务成本，肯定要摊入房价里面。因为贷款额度及年限的不同，这个数值就不好说了，既然题主说最低，我们暂且当它是实力雄厚的良心企业，算1千元吧。

3、各项税费：林林总总几十项，也算1千元吧（肯定不够）。

4、营销成本：这个跟楼盘是否优质、开发商的实力、市场是否景气等种种因素息息相关，既然是三线城市，把一些应酬之类杂费也计入其中，报低一些算1千元。

那么答案已经呼之欲出。 楼面价6500元+建安2500元+财务成本1000元+税费1000元+营销杂费1000元=12000元。

以上就是该楼盘理论上的最低成本。

最后当然还要加上开发商的利润。

千万不要小看房地产开发商的雄心壮志，虽然他们公然宣称开发楼盘只有百分之几利润，建房子等同于做慈善。

不过看看中国企业500强里房地产公司的占比，再看看中国富豪榜上那些我们熟悉的名字，你就会不由得发出会心的一笑。

厦门夜雨十年灯1

在2017年最上镜的的一部电影，战狼2开头的片段，谁还记得吗，拆迁利益面前，人的生命是可以随意践踏的，人的一条命才用几个钱，就可以收买，在巨大利益面前，一点不算什么？

这再一次说明，土地价格占据着开发商，巨大的利润空间，耽误一天，多赔付一点钱都很难；

一般情况下，土地的价格，占据楼房开发成本的40%左右，竞争激烈的时候，会占到开发成本的60%或许更多，这也是市场上最直接的一种说法，在房地产暴利的时代，土地价格也许只占到销售价格30%左右，或许更低的标准，建筑成本和销售价格，也有很大的区别，怎么说呢？

第一：什么是楼面价格，这个怎么计算呢？

这是一个专业用词，说白了就是在规定的容积率，最大的建筑面积下，得出的土地直接成本，就是所谓的楼面价格，用一个公式计算楼面价格就是，土地总价格除以总建筑面积，得出的价格就是楼面价格，说白了就是土地成本，公摊到每平米里面，土地的直接价格成本，就这么多；

容积率，就是总建筑面积除以土地的面积，得出的数据，就是容利率，这个在土地挂牌就有了，不能改变的数据，在此基础上设计建筑，超出这个容积率标准，就算违规，要出大事情的；

楼面价格和土地容积率有着很大的关系，通过容积率可以算出，最大的建筑面积是多少，那么有了最大的建筑面积是多少，就可以轻而易举的算出了楼面价格是多少，否则就乱套了，对吧？

第二：楼面价格和销售价格，有什么关系和区别呢？

楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律，为什么这么说呢？

国内的开发商，一般都是拿到地就会盖房子，李嘉诚却不是，拿到土地以后，国内可以限制两内开发，人家就在2年的时候申请开发，土地溢价就不多说了，楼面价格也对销售价格的影响变得没有了意义，他的楼面价格测算是房价最低保底，最少也都是在3倍以上的标准，利润最大化；

用楼面价格推算销售价格，除非政府限价，否则很难有准确的价格推算，政府限价那就违背了土地出售原则，原本就是天价土地，在限制价格，那就没有了开发商的利润空间，这是谁干？

销售价格，要对比周边楼盘，同时要参考开发商的品牌溢价，还有品质溢价，一般大品牌价格会高一些，可能是建安品控成本会更高一些，价格也会更高一些，一般情况下，这样的测算本身就具备规律性，又和容积率，成本，利润挂钩的，而土地的价格各地区别巨大；

阿永哥点评：

一是小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，这取决于单平米价格的利润空间，也取决于周边参考价格，楼面价本身不属于参考范围，具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少；

二是计算最低销售价格，也需要在楼面价格的基础上，知道容积率，如果容积率是0.5的话，一看就是别墅区，那价格就有很大的出入了，销售价格一般和容积率成反比，容积率越低，价格越高，容积率越高，说明居住密度越高，价格反而会越低，这样说是不是很理解呢？

房产买卖有难题，随时可找乐福居；

乐福居

其实一般人提到楼面价和销售价会列出一堆数据：前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况，营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税)和其他50余种费用，征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、预算审核费、工程造价咨询费、等等等。

其实这样就比较较真了，而且不同开发商的不同品质把控，不同造价预算，最终也是差之千里。

所以一般我们用的是业内常见的粗算：楼面价*1.8，那么8000*1.8=14400元/左右

1.5-1.8倍约为一般正常可参考值，容积率大些的话可能会低一点，容积低的开发成本就越来高，视开发商利润空间而定。

房产第一线

我坚信成都的房子是用来住的！在成都经济总体上行的趋势下，房子也是目前成都最保险，最安全，收益最高的投资方式！我以我个人的经历来谈谈我这几年在成都投资的经历！ 我13，14，15年，连续3年陆陆续续在成都买了6套房，当时的股市也很好，很多朋友都去买股票，也有部分朋友赚了些钱，不过我坚信房子是用来住的，肯定比股票保值。我第一套房就在郫县红光华润橡树湾，当初买成4000多一平米，现在楼下不远就有地铁6号线，现在二手房价格1万4，另外2套在东二环攀成钢，所谓的成都第二富人区，不过当时价格不高，才1万的样子，然后买了2套，一套在icc，一套在中粮鸿云，现在那边二手房价格3万多一平米，还有3套买在了南门，2套在大源，一套在天府新区。当初不限购，不限贷，利率还打折！我当时手里现金也只有300多万，然后所有房子都是按揭的，我去年年底以3万2一平米的价格卖了一套二环攀成钢的房子，套现了300多万，把其他几套房子的贷款还了，现在我和老婆把工作也辞了，住郫县红光华润橡树湾，天天在家里耍起，坐等房子升值，等价格合适就随便卖一套。保守估计我这一辈子包括以后我的小孩儿不用上班，也可以过的很好，感谢成都市政府让我们过的很好，感谢成都房子养活了我们三代人！感谢成都提供给我们这个机会！投资房子，最好不要选别墅，我当初有300万的时候，我们有个同事同样有300多万，不过他为了面子，在温江永宁镇芙蓉古镇那边全款买了套别墅，加上装修，差不多花了400多万！现在他的别墅不但没有增值，反而在贬值，现在看到我们在家里耍起，他还要去公司上班，后悔的很！年轻的时候莫要追求所谓的面子，因为他给你带不来一分钱的好处！还有人说要收房产税，我想让你们先考虑一下成都的拆迁户，现在的拆迁户基本手里都有几套房，收房产税，拆迁户第一个就会出来闹事！所以啊，房产税也许会长期停留在成都人的字典里，只知道有，但具体哪天实施谁也不知道！

爱在家乡成都

如果不亏的情况下保底他们很多人算过了，我说一下亏的情况下保底吧。

经济学中有个基本原理叫边际效应原理，打个比方，飞机上一个座位成本500，但是当飞机快要起飞时，如果还有两个位置没卖完，边界条件下，如果这两个位置可以300块卖出去，相比空闲，卖出去就可以每个赚300或者说少亏200。

边界效应讲的是在边界条件下，不能以传统方式在计算成本，边界条件，利益最大化或损失最小化才是最切实的。

如果按照正常情况，他们的计算当然有道理。但是我认为未来两年中国房地产也应该考虑进可能的边界情况和边界成本。

具体来说，当前国家面相房地产的利率提高，融资变难，而底价高涨，开发商拿地成本高，资金成本高，资金压力较大。一二线城市整体房地产成交量连续两年下跌，其实开发商的日子也不好过。看起来开发商赚的是大钱，实际上从拿地到走完手续，售房回笼资金，需要比较长流程，资金周转慢，几十亿的资金一天利息就千万，所以很多开发商喜欢买家全款买房，屡禁不止，因为贷款银行放款要多几个月，开发商现金成本会增加。前些天也出现了南京地王亏损的消息，有可能烂尾。

说这些的目的，2018年中国中小型开发商，负债率较高的开发商（不单指万达），将会面临很大的资金压力，可能会迎来洗牌，中小型开发商可能会有一批倒闭。

这种情况下，就有可能出现边界条件，开发商持有土地不开发，资金压力不断变大，而顶着压力开盘，可能当前行情不能让房子以保本赚钱的价格快速卖出，这里还是以南京地王为例子。这种情况下，开发商以不赚钱，小亏的价格买房，可能能够减少损失，如果拖着等房价“可能”的上涨，可能并不符合利益。

其实武汉2017年有多个楼盘都以低于市场预期的价格开盘，比如之前有名的长动地块泛悦城，大家预期开盘会卖2万8，最后开盘均价2万1，这种情况下，虽然看起来可以赚更多钱，但是更长期慢慢卖来赚更多钱并不符合利益，快速让资金周转才是正道。

未来如果随着房价长期没有上涨动力，更多人转入观望，楼市新盘不再那么抢手，开发商要花更久才能周转资金，开发商可能会选择不赚钱甚至小亏的价格卖房。

但是这种情况并不建议大家买房，如果开发商降价了，新盘比旧的还便宜，说明开发商急着回笼资金。

国内现在新房都是期房，付钱时很多楼还没开始盖，交房要等一两年甚至更久，如果开发商以低于成本价的价格把房子卖给你，说明资金链已经非常不乐观了，这时候你看起来捡了便宜，但是开发商还能不能撑到交房，就是未知数了。

说了一些盛世危言，如果你对中国楼市信心一往无前，那请忽略我说的吧。

静水深流151349532

我参与过一个楼盘的整个流程，虽然房子到现在还没卖光，房产开发分几块主要的费用以楼面价6500来计算都按5-6层的洋房搭配20层的高层来计算，前期工程费包括设计勘测三通大约500左右，中期工程建设主要就算土建，矮的1500-1800，高层2200-2500，平均算2000吧，后期就是绿化亮化道路煤气水电也的500左右，这就3000了，地价高低基本都差不多。区别就是大头税收来了，拿土地契税印花大概在6500*6%=400左右开始卖税就多了增值税，城建，教育，地方教育，印花，企业所得林林总总加起来不低于销售总价的10%，先算1000.最后还有一个销售成本300-500左右这样算下来6500+500+2000+500+1000+500=11000了，记住这是开发商的成本价，没财务成本跟利润。这些就没法算了，自己的钱还好，假如贷款房子不好卖就毁了，破产的房产公司也很多。

伊鲁舍维奇

预测售价=地价+建安成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润

代入公式：

→售价≈15902元(根据开发商的预期收益，销售策略，可能会有所上浮，但是房管局批房价的时候，也会有所下浮，具体的看当地的情况）

以上都是我自己琢磨的，觉得有用您给个赞，点个关注啥的，说的不对的欢迎大家立即批评指正

天津房产小秘书

首先6500的楼板价要看你在哪个城市，现在比如南京，高层最低的19层以上整体建安成本要3000元/㎡，财务成本因为每个公司开发贷和前端融资利息不一样，各有差异，基本也要在100元/㎡成本，管理费大约150-200元/㎡，营销费100-150元/㎡，土增税要增加150-200㎡，所以综合下来至少也要在10000-11000元/㎡才能保本。不过有具体的信息算的更准确。

建波评楼市

这些可以按拿地价算的

6500加3000/平精装修费用，一般房子2年到4年销售完，那么融资成本是20%，1成的销售费用，行业平均的9.8%利润，计1成。那么

（6500+3000）*1.2*1.2等于19000。

那么这块地，精装修就大概要卖19000元/平方

，开方商这样才能维持。

还有只会怨天怨地喷房价的，这里不欢迎，这是理论计算出来的，跟开发商成本基本不会差别太多。两三年后看下就知道，它的确要卖这么多。

MaskCool

除了土地价格、建安成本（毛坯大约2000~3000元/㎡）、开发商还需缴纳土地契税、市政配套费、规费、勘察费等，包括涉及可变成本如财务成本、营销推广成本，包括还有税前利润25%的企业所得税：以江西这边为例，楼面价6500最低要1万左右才能保底。

關鍵字: 房产 城市 保底