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房產在老百姓家庭資產中，
始終佔據著較大份額，
涉及到住宅轉讓問題時，
到底需要繳納哪些稅？
尤其是近親屬之間轉讓，
買賣、贈與、繼承，
哪一種方式是最省錢呢？
別慌，
普及普及這方面的知識~
一、相關稅種概述
（一）出讓方涉及的稅種
1、增值稅 計算公式：=房價（含稅價）÷（1+5%）×5%
2、城建稅（個人不需繳納）
3、2個附加稅——教育稅附加、地方教育稅附加 計算公式：=實際繳納的增值稅×(3%+2%)
4、土地增值稅 四級超率累進稅率
5、印花稅 產權轉移書據：房價的萬分之五；證照：每件5元。
6、個人所得稅 計算公式：=（總額-原值-合理費用）×20%
（二）受讓方涉及的稅種
1、契稅
稅率：一般為3%；以下兩種情況特殊稅率，首套（1%、1.5%）、二套房（1%、2%），以90平米為標準（以下前一稅率，以上為後一稅率）。
2、印花稅
產權轉移書據：房價的萬分之五；證照：每件5元。
3、個人所得稅
計算公式：=（總額-原值-合理費用）×20%
二、買賣、贈與和繼承相關稅種的具體適用
買賣
賣方
（1）增值稅
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。
上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
（2）2個附加稅（教育稅附加、地方教育稅附加）
實際繳納的增值稅×(3%+2%)——即只要繳納增值稅，必然繳納附加稅。土地增值稅和印花稅。
免徵：對個人銷售住房暫免徵收印花稅和土地增值稅。
（3）個人所得稅
一般為：（總額-原值-合理費用）×20%
特殊情況：免徵——同時符合以下兩個條件：購買滿5年；家庭唯一住房。
買方
（1）契稅 稅率：一般為3%；
以下兩種情況特殊稅率：首套（1%、1.5%）、二套房（1%、2%），以90平米為標準（以下前一稅率，以上為後一稅率）。
（2）印花稅
產權轉移書據：房價的萬分之五；證照：每件5元。
（3）個人所得稅 不徵。
贈與
1、贈與方
（1）增值稅
一般情況，均應徵收（計算方式詳見“一、相關稅種概述”）。其中，個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，除用於公益事業或者以社會公眾為對象的外，應視同銷售不動產。
免徵：上文中的用於公益事業或者以社會公眾為對象的；涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
（2）2個附加稅（教育稅附加、地方教育稅附加）
若免徵增值稅，則不需要繳納附加稅。
（3）印花稅 徵收土地增值稅
對於個人轉讓住宅的，既然銷售暫時免徵，則贈與也應免徵，只是尚未看到明確規定；
免徵：公益性贈與、贈與直系親屬或承擔贍養義務人。
特別提示：贈與“直系親屬”免徵土地增值稅。但對於“直系親屬”概念，法律並無明確解釋，從字面解釋看，親兄弟姐妹屬旁系範疇，不屬於直系，具體適用還應看各地稅務機關的理解。
個人所得稅 不徵。
2、受贈方
（1）契稅 徵收：不動產價格：參照市場價格核定。
（2）印花稅 徵收
（3）個人所得稅
一般情況，徵收：其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額。贈與合同標明的房屋價值明顯低於市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或採取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
三種特殊情況，不徵收：贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（近親屬）；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；遺囑繼承人或者受遺贈人。
特別提示：受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計徵個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
繼承
（法定繼承）
1、被繼承人
均不徵收。
2、繼承人
（1）契稅：不徵收。非法定繼承，實質為贈與，按贈與的規定辦理。
（2）印花稅：徵收
（3）個人所得稅：不徵收
三種方式中
繼承無疑是稅賦最低的轉讓方式
而對於買賣和贈與
則需要根據上述稅種相關要求
根據具體情況綜合判斷
不能就其中某一條件來武斷哪種更划算
您瞭解了嗎？
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