有读者问我，地产利空那么多，房住不炒，没有多少人看好地产股的情况下，为什么说，地产股是最好的周期股呢？
那么，首先，A股的周期有哪些呢？石油、化工、有色、地产、煤炭、航空、水泥、航运、钢铁。
周期股有什么特点呢，每年的供应量和需求量都是大幅变化的，盈利能力也是波动的。
站在现在的角度去看未来3年后，石油、化工、有色、煤炭、航空、水泥、航运、钢铁，这些行业是会供不应求呢，还是产量过剩呢？产品价格是会更高呢，还是更低呢？这件事情几乎是完全没有办法判断的。
即便你找来最好的研究员，判断一个季度两个季度还行，判断3年后，那预测是完全没有准确性的。
而且，这些行业的公司，净资产是什么呢，钢铁、水泥、化工行业主要是工厂，航空是飞机，石油、有色、煤炭是矿井。
这些净资产有个特点，一旦产品卖不出去，净资产就会大幅跌价，一个卖不出产品的工厂，还能值多少钱呢？
地价与房价：需求
那么我们开始讨论地产股，先从地价与房价开始说起。
许多人觉得，出了政策，房价就要跌，调控了，房价就要跌，房住不炒了，房价就要跌。不旦要跌，还要跌到自己买的起的价格，不然就是泡沫，不合理。
房价都是炒房的人炒起来的，把炒房的全抓起来，房价就该跌了。
那么，事实真是这样么？
首先，一个商品涨价与跌价，最大的力量，取决于供应与需求。买的人太多，就会涨价，卖的人太多，就会跌价。
我们国家，总共有多少户家庭呢，大概4.6亿户左右。那么，去年我们卖了多少新房呢，根据统计局的数据，是14.4亿平米，按照每套100平米折算，1440万套。大约有3.1%的家庭，买了新增的住宅商品房。
那么，在人口老龄化，生育率低下的情况下，未来房地产的需求是不是逐渐萎缩的？
很遗憾，家庭的数量是不断增加的，原因是家庭的户均人数，在不断缩小。
根据国家统计局以及国家卫计委的数据，在20世纪50年代之前，家庭户平均人数基本上保持在5.3人的水平上，1990年缩减到3.96人，2010年缩减到3.10人，2012年居民家庭户的平均规模为3.02人。
并且，在2000年至2010年，1人户数量翻倍，2人户数量增加68%。
家庭是不断变小的，家庭数量不断增加，房屋的套数需求，也是不断增加的。
地价与房价：供应
那么，房地产的供应，有没有大幅增加呢？
遗憾的是，没有。
我们来看下面这些数据，数据都来自统计局，单位是万平方米。
做成图表，更清晰一点。
见上表，土地购置面积，下滑。
见上表，住宅新开工面积，下滑。
只有商品房销售面积，是节节攀升的，而且已经超过了住宅新开工面积。
这意味着什么呢？未来能拿来卖的房子，是越来越少的。
假设每套都是100平米，2017年卖了1447万套，新开工只有1280万套，以后，能拿来卖的房子，会比2017年更少了。
供应减少，需求，却在增加。
土地供应
为什么会这样呢？原因很简单：没地。
我们要守18亿亩红线，不然粮食不够吃。
每年的住房建设用地，是住建部批的，在这个基础上，地方政府来供应土地。
如果把农村宅基地、城市老公房、地下室、小产权房、商品两用房之类的全算上，那我们住房确实不缺。
然而村里人想进城，城里人想住好房子，宅基地其实也就荒在那里了，每年住那么几天。城里的老公房要拆迁旧改，居住条件很差。
于是，我们符合现代居住标准的房子，确实不够。
然而地方政府手里没有很多地，地方政府的地也是拆迁，花钱收的来的，现在拆迁成本很高。
如果土地卖太便宜了，哪里还有的钱搞拆迁、城市建设、旧改。
那么，房住不炒的前提下，到底改变了什么？
总量不变或者长期缩减的情况下，改变了土地出让的结构。
有一部分土地，确实便宜出让了，只能做租赁。这部分房子，租到的人，确实是会赚到。
但总量，没变，还是供不应求。
同时，这也意味着，未来用来销售的商品房，会更少。
供应不足，需求上升，地价和房价会跌吗？
很难。
地产股
前面也说了，周期股的净资产，在产品卖不动的情况下，是很容易跌价的。
那么地产股的净资产是什么？是土地和房子，是难以跌价的硬通货。
去年一年，全国卖了11万亿的住宅。
香港最大的房企碧桂园，卖了5508亿，A股最大的房企万科，卖了5298亿。两个最大的房企加一起，占市场总量的10%
A股所有的房地产企业加一起，大概卖了2万亿的房子。香港所有的内房股加一起，大概卖了2万多亿的房子。
这里面，还有海外项目的销售，以及互相参股项目公司重合的部分。
龙头企业市场占有率太低了，提升空间巨大。
那么为什么，龙头企业的市场占有率能提升？
逻辑很简单，借到的钱便宜。
地产企业的净利率很低的，普遍在10-15%左右。
而且，大企业的借贷成本也很低，普遍在5%一年。
如果小企业按照10%一年来借钱买地盖房，那只要房价不涨，没钱赚喽，给银行打工。
但即便房价不涨，小企业没钱赚，大企业还是有利润，就是因为借钱成本低。
所以，小企业不断被挤出市场，大企业市占率不断提升。
住宅供应不足，需求增加，市占率提升，地产股还有很长的成长之路。
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