又是深圳！

近日，自然資源部相關人士透露，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網，這將是我國建立房地產長效機制的重要基礎。

事實上，自2016年9月起，國內熱點城市就相繼開啟調控按鈕，對市場採取限購、限售、限貸、限籤等多重措施。時至今日，這輪波及全國範圍的調控仍未見停，部分城市仍在不斷加碼。

但最近一段時間，部分城市房地產市場又出現過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風險不容忽視。

據媒體報道，在成都，7萬人排隊搶1000套商品房，一手房出現房荒；在西安，以人為操作搖號結果方式違規銷售106套商品房，涉事區長已辭職，35名公職人員受到處分；在杭州，某樓盤搖號，由於與周邊二手房存在鉅額剪刀差，吸引過萬人通過審核參與搶房大戰……

住建部多次重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並約談西安、成都、海口等12個城市，強調堅持調控力度不放鬆，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構。

在“因城施策、持續調控”的政策基調下，一些地方的樓市反而“病情加重”，問題究竟出在哪裡？房地產調控該如何走出困境？樓市的“病”，能夠根治嗎？

文 | 張文豪 中房智庫顧問，原《新地產》雜誌主編

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一二手房房價“倒掛”引發躁動，

限價令有用嗎？

近期的樓市躁動緣於一道簡單的算術題，這道題無需你成為金融專業人士，“吃瓜群眾”照樣看得一清二楚。

5月下旬，杭州某樓盤開始搖號，預售證均價不到每平米1.9萬元，而周邊二手房的價格已經在每平米2.7萬-2.8萬元。如此鉅額的價格剪刀差，吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰。

網傳的杭州樓市搖號排隊體力不支昏倒的女子

這樣的算術題，在杭州，從奧體核心區、江灣城再到餘杭新城，屢見不鮮；在全國，從西安、南京、無錫到惠州，亦殊城同道。

這種狀況由何而來？

有媒體認為，原因在於這些城市對新房的限價令，這使得市場上一、二手房房價倒掛，從而誘發了人們的投資熱情，形成了某種“套利”。

儘管住建部一再強調中央對房地產市場“房住不炒”的定位，但一些地方的調控措施顯然與這個治理目標之間出現了不一致，從而使得其具體舉措的“毒副作用”愈加凸顯。

一方面，限價令形成了事實上的房價“雙軌”：新房由政府限價，二手房卻是市場價。這既是對“買新房必賺”這種不合理的投資心態的變相鼓勵，由此所造的“套利”，也扭曲了供求關係。

另一方面，限價與限貸同時出現的副作用也很明顯。

這些現象的深層次原因在於，面對中央的樓市調控要求，出於各種原因，一些地方開始試圖博弈。此前樓市調控的鐘擺式、運動式、治標不治本的弊病仍沒有完全消除。

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強炒的高房價不持久！

樓市調控進入多目標管理階段

“強行”炒出的高房價，往往不能持久。

中國房地產和城市成長之間，有一個“補課”原理。即住宅開發先行，城市配套一般後補。在項目之初，開發商難免借重概念抬高住房價格，但房價只能託一時不能託一世，如果該城市沒有支撐房價的長期、實質利好，那房價會被打回原形。

也就是說，這“課”有補得上的，也有補不上的。

事實上，絕大多數中國城市，要麼房價多年不漲，如將通脹因素考慮在內，還可能是下跌的；要麼是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之後，先是不成功被打回原形，後來又有了實質支撐，又成功補漲者，如北京的通州，當然最典型的例子是鄭州的鄭東新區。

“起死回生”的鄭東新區

從開發商角度看，支持他們到二三線城市“炒房”的理念，或是認為其它城市都可以複製在一線城市的成功經驗，或是認為一線城市房價太高，風險太大，於是下沉到全國其他城市。

但正如以上所梳理的狀況，他們的行為總體上是失敗的。失敗的案例分兩種，一是在重慶和蘇州的“溫水煮青蛙”式的失敗，這也是大多數開發商的結局；二是溫州和鄂爾多斯式的“崩塌式失敗”。

“強行炒高”失敗的案例：鄂爾多斯康巴什新區

以我的家鄉，一個三線半的東北工業老城為例。大約10年前，現今全國排名前三的房企就已進入當地樓市，他們當初認為房價也是會和一線城市一樣必然快速增長，所以開盤就奔每平米六、七千元。但結局怎麼樣呢？事實證明他們只是一廂情願，後來不得不實質性降價。直到10年後的今天，房價才勉強達到他們當年的期望值。

有著如此慘痛的教訓，開發商們今天為何仍然樂此不疲呢？

這是因為如今的情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴厲的調控，使得購房人的目標區域下移。另一方面，部分秉賦優異的二三線城市，其本身價值確實有了長足進步，能撐得住每平米數萬元的房價。

但高房價的實際效應，卻很難做到“正確”；部分開發商、“炒房團”強行推動房價過快增長的現象，都讓人難以接受。

這就給樓市調控出了更大的難題，調控也進入了多目標管理階段：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業需要去槓桿，但整體又不能出系統性金融風險。

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因城施策的差異化調控更要提防各類亂象

各地樓市調控已然很難，未來會怎樣？

首先，限價令繼續使用的空間逼仄。但政策目標就在於控制房價，如何調整才能達到預期目標，這是個問題。

“限價令”的“毒副作用”正在生髮

其次，聚焦視線的房地產稅，也應當通盤考量。房地產市場長效機制中，房地產稅依法徵收的時機是否合適，這也是一個需要深思熟慮的問題。

再次，樓市調控政策的“監管從嚴”是主基調，不會輕易改變。但目前局部性的穩定價格、限制流動性的做法，似乎更應該是局部性而不是全局性的。這種政策可不可能全部鋪開，如果鋪開，會不會造成全國性的流動枯竭和交易萎縮，從而引發整個市場塌方，都需要我們慎重思考。

中國各地發展不平衡的現狀決定了房價不大可能按年份平均上漲，也不大可能在所有區域同時上漲。所以樓市管理和調控措施也是一種結構性管理、流動性管理和總量管理。以前像時鐘鐘擺，幾年松，幾年緊；現在像空間鐘擺，東邊日出，西邊雨。

正因如此，才有了現在的因城施策的差異化調控，相當於將住房購買力在全國再分配。

目前的狀態是：一線城市嚴控，三、四、五線級城市加槓桿去庫存，二線城市則介乎兩者之間，從而達到某種均衡。但近期出現了變味的搖號搶房亂象，上述均衡會不會被打破，這裡的風險需要防範。

此外，保障房和租賃市場能否形成對擁有產權住房的替代同樣值得關注。

各地樓市調控已進行數年，但看上去市場交易熱點只是轉移，並未消失。一線城市房價雖企穩，二三線城市房價卻有上漲趨勢，因此2018年調控的主基調是不會改變的。

雖然，當前的一些外部因素特別是貿易戰陰影，給調控帶來了很大的不確定性。但無論如何，目前房價調整的空間變小，起碼在一線城市，房價已脫離普通人群的承受值，再升高會觸碰到社會情緒的“紅線”。

因此，當下樓市調控，的確面臨不少待解、難解之局。破解這些局面，主管部門和地方官員顯然需要發揮更高超的智慧，運用更豐富的手段，而不僅僅是限價和約談。

可以說，中國樓市調控的深度困局，在於主動調控經常演化為被動調控，宏觀和中觀調控被迫成為微觀調控；調控的非市場化手段日盛，而長效機制的出臺任重道遠。

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長效管理的積極探索和嘗試：

深圳新政

眼下，一個市場風向標正在樹立，那就是深圳。

6月5日，深圳公佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《意見》），明確了到2035年的住房發展目標。根據文件透露的信息，今後深圳的住房供應體系中，人才房、安居房、公租房比重將大大增加，佔新增住房供應總量的60%左右。

深圳房改新政徵求意見新聞通報會

而就在深圳公佈《意見》的同一天，天津、湖北、徐州等地也更新了樓市調控政策。其中天津要求堅決打擊房地產開發企業和中介機構擾亂市場秩序的違法違規行為；湖北倡導以公證搖號方式進行公開銷售，並提高住房用地比例；徐州則針對各類商品房進行兩年到六年不得出售的限制。

可以說，當國內多地還在如何限購、限售等調控政策上做文章時，深圳的《意見》已在探索如何進一步建立房地產長效機制。

《意見》最受人關注的便是住房供應體系變化。由於各類非商品屬性住宅的供應量加大，深圳也會形成“商品住房+政策性支持住房+公共租賃住房”三大住房來源。

今後，商品住房將只佔到深圳住房供應的40%左右，價格繼續受宏觀調控的限制。

政策性支持住房包含人才住房和安居型商品房，兩者合計佔住房供應的40%，租售價格分別為市場價格的60%和50%。

房屋可租可售。公共租賃住房將佔住房供應的20%左右，以小戶型為主，房屋只租不售，租金為市場價30%左右，部分受照顧人員可以享受市場租金10%的租房優惠。

具體在住房供應量方面，《意見》也給出了誠意——

到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。近期（2018年至2020年）深圳將首先建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。

“未來17年,年均新增建設各類住房10萬套，遠高於過去5年年均5.1萬套的新建商品住房供應水平，但是商品住房計劃年均供應4萬套，低於過去5年年均4.4萬套的成交水平”，有分析師表示，這一高一低，意味著今後商品房的供應不足可通過大幅增加保障型住房供應來彌補，從而穩定供求關係，抑制房價持續上漲的衝動。

加快建立長效機制，並以20年為週期去規劃住房制度安排，深圳這一做法值得肯定。既將“多主體供給，多渠道保障，租售並舉”的口號落到實處，又給出了政府安居商品房轉正和退出機制，並向引進人才傾斜，而且還設置了當地居民享受保障房的財產標準。可以說，在各方面均有較大突破。

如果《徵求意見稿》能在深圳推進成功，也完全可以在各城市推而廣之。

（本文圖片均來自網絡）

拓展閱讀

中央精神“房住不炒”究竟意味著什麼？

——構建住房長效機制須切中肯綮

2016年12月中央經濟工作會議就房地產調控提出以“房子是用來住的，不是用來炒的”為基本定位，要求房子迴歸居住屬性。隨後各地陸續出臺調控舉措，在一些地區收到一定成效。然而，近期不少城市再現“搶購風潮、房價飆漲、炒客雲集”等亂象，與中央戰略決策定位相悖，需引起高度重視。

值此中國經濟轉型升級的關鍵時期，如何更好地準確把握中央決策精神，真正落實“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，可以從“迴歸居住屬性、弱化投資功能、遏制投機炒作”等三方面入手，構建可持續的住房長效機制。

文 | 謝建偉 瞭望智庫研究員

採訪 | 谷會會 瞭望智庫

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住宅搶購浪潮迭起，背後原因幾何？

近日，冠以“某市1.2萬人搶400餘套房 大戶型買到即賺211萬”標題的文章在網絡上廣泛傳播，“搖號買房或將常態化”等類似觀點時有耳聞，引起了廣大剛需群體和社會各界對房地產市場（主要是住房市場）走向的擔憂與焦慮。

“有錢就要買房子、搶到房就是搶到錢”的輿論基調和“萬人搶購、千人排隊”的搶購浪潮，顯然與中央要求相悖。

究其此類現象出現的原因，無非“剛需”“投資”“投機”三類；外部助力則包括供需失衡、漲價預期、房貸支持等。而一些城市調控的“失策”，更是一定程度助長了市場亂象，助推了此起彼伏的搶購風潮。梳理下來，其不當表現主要有以下幾方面：

一是控制生猛，供給乏力。一些地方政府的房地產調控政多采取限購、限售、限價等“一限了之”的做法，剛需群體的居住需求卻沒能很好滿足。重限制、輕供給的調控措施實際上加劇了人們的搶購行為。近期搶足了眼球的“買房搖號”，更是製造了稀缺氛圍。導致民眾心理上普遍認為，越是被限制得到的越值得擁有。買房搖號的做法，炒高了房子的稀缺性和升值預期，刺激了更多的人加入搶購一族。

二是購房貸款，持續注水。雖然與之前相比住房貸款有所收緊，但目前銀行個人房貸規模仍然很大，是商業銀行的優質收益源。新增貸款中相當一部分流向仍然是房地產，其中有不少進入個人房貸領域，為搶購風潮提供了助力，甚至成為搶購者的“靠山”。

三是地方政府追求土地財政，人為拉抬。一些地方政府缺乏前瞻性，出於種種原因，為增加財政收入，有意或放任拉抬。這種固求土地財政、片面追求眼前利益的做法不僅助長了搶購浪潮，而且不利於營造良好的生活和創新創業環境，難以真正留住人才，長遠看會遲滯甚至阻礙區域經濟和社會轉型發展。

四是輿論宣揚房產升值，搶到即財富。面對房價上漲的預期，輿論場中有關“房價可能將繼續上漲”的看法廣泛傳播，正確的輿論引導還不夠有力。一些觀點認為，房價上漲是自身價值增加的體現，從而為脫離居住屬性的房價上漲正言。在這種“房價必漲”的心理預期和輿論影響下，人們在“買不了房、上不了車”的焦慮心理下，容易產生追漲搶房的行為，形成負向反饋，進而坐實房價上漲的預言。

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偏離價值實質的高房價危害巨大

中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，不僅是為了解決人民群眾對美好生活嚮往的居住需求，還是保證經濟和社會轉型發展、實現民族偉大復興的必然要求。不斷飆升的房價和失序的房地產市場若不加以遏制和調整，必將對人民生活和國民經濟的持續健康發展帶來多重負面影響：

不利人民生活水平提高。

易導致資產的泡沫化。目前我國的GDP及社會資本中，相當程度靠脫離使用價值的虛高房價支撐，泡沫化了國家、社會與個人的資產。

抽血新興產業。銀行投放資金向房地產聚集，將導致房地產之外的實體經濟，特別是新興產業的發展資金則被嚴重壓縮。虛高的房價固化了大量的社會資金，削弱了社會消費和投資能力，無法為經濟轉型發展提供充足的金融助力。

此外，脫離使用價值本身扭曲的高房價，如同頻繁爆炒的虛擬貨幣，助漲投機之風，不可避免會影響新時代的創新發展和社會精神文明建設。

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領會貫徹中央精神 三措並舉構建長效機制

一些城市經過多輪調控，不僅沒能抑制投機炒作行為，造成搶購浪潮迭起，更沒能真正抑制脫離居住價值的房價高漲，偏離了中央決策的預期目標。其中核心原因在於調控舉措失當，沒有理解和抓牢“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位的“質”，其內涵有三：（一）根本屬性是居住使用；（二）要弱化投資功能，避免成為金融產品；（三）遏制投機炒作。

從根本上解決住房市場亂象，必須緊緊圍繞中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位內涵，三措並舉建立可持續的住房長效機制：

一要回歸和強化房子的居住屬性。即明確房子是用來住的，居住是房子的主要功能。解決剛需人群的住房問題，需要地方政府下大力氣研究落實“供需適配”。要立足當地主導產業發展，合理分析人口發展規模與居住需求，依據當地居住水平和差異化需求建立多層次住房供應市場，包括住房建設和供給類型、主體、方式、途徑等的多樣化，系統解決人們的合理居住需求，促使房子迴歸居住屬性。

二要弱化住房的投資功能。首先要加強宣傳，明確中央決策意圖和房地產發展預期，引導民眾不將房子完全當作投資產品，明確房子的基本屬性是居住，投資功能只是居住功能的派生，不宜視之為實現投資升值的主要甚至唯一的金融產品；其次要加強研究和有效管控，減少銀行系統流向非滿足實際住房需求的資金，堵住炒房的水龍頭，減少靠借貸購房的動力，引導租購同權多層次住房保障體系的建立和完善；最後是要推動房產稅全面實施，增加多套房產的持有成本，促使空置房和多套持有房產主動投放市場。

三要遏制投機炒作。通過提高二手房交易成本與增值大幅歸公來降低房產的流動性、投機性，消弭增值炒作預期。一方面大幅增加房地產交易成本，降低倒手交易的積極性；另一方面，基於房屋的增值得益於國家的穩定、經濟的發展，可將房屋增值大比例收歸國有，這樣不僅能夠消弭炒房預期，還能增加財稅收入。

以“某市1.2萬人搶400餘套房 大戶型買到即賺211萬”案例為鑑，如果購房者都是房屋的使用者而非追求投資或倒賣，房價的漲跌都不會影響其使用價值本身；“買到即賺211萬”的宣揚顯然需要通過買賣交易實現，如果交易成本和增值歸公消弭了收益預期，賺211萬就是鏡花水月，投機動力也就消失了。有了內在適宜的交易與收益分配機制，遏制投機炒作未必還要生硬設限，買賣自由，繳費上稅即可。

可喜的是，北京、深圳、雄安新區等一些城市和地區已在建立多層次供給市場、遏制投機等方面做出了積極探索。但根治住房市場亂象非朝夕之功，需政府與社會相關各方本著對人民美好生活負責、助力國家崛起和民族復興的願景，準確把握中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神內涵，圍繞“迴歸居住屬性、弱化投資功能、遏制投機炒作”三方面形成合力，共同構建可持續性住房長效機制，才能真正抓住房地產調控的“牛鼻子”，促進房地產市場的良性發展，有效實現人民生活水平的提升與國民經濟的持續健康發展。

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