2017年被稱為租購併舉元年。
業界認為的標誌性事件發生在2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(下稱“通知”)，提出了培育機構化、規模化住房租賃企業，建設政府住房租賃交易服務平臺，增加租賃住房有效供應，創新住房租賃管理和服務體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口淨流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。
因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間裡，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業的投入和關注，原本冷清的租賃行業變得火熱。
地方租賃新政頻出的一年
租購同權、集體土地入市、REITs破局……
京滬與“十二城”政策頻出，“租購同權”引租房者關注
鼓勵住房租賃市場發展的文件在2016年便已出現。當年6月，《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱“若干意見”)對外發布，提出實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。
“若干意見”還明確了目標：到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。
但“若干意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發布“通知”以及“十二城”試點開始的。
作為“十二城”之首，廣州的跟進動作最為迅速，就在“通知”對外發布前，廣州便推出《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，一度引發輿論對租購同權的關注。隨後，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之後兩個月即2017年9月出臺了各自的地方性文件。上海在《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用。
在眾多政策中最為挑動普通人神經的莫過於“租購同權”四個字。
還是廣州率先行動。廣州先於通知發佈的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具體規定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧藉讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，若其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀。“租房也可以上學”一時引起了輿論廣泛討論。
儘管如此，以教育同權為主要內容的“租購同權”隨即在各城市的政策中頻頻出現：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩定就業三年者，可享受區域內義務教育資源;上海規定對於本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關規定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務教育、公共衛生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務。積分達到標準分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關規定，享受相關基本公共服務待遇。
集體土地供應與REITs先後“破局”
除了通過“租購同權”政策讓更多人安心租房，土地多元供應是房屋租賃市場迎來的又一大利好。
2017年8月，原國土資源部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。這意味著，建設於集體土地之上，用於買賣的“小產權房”仍屬於政策嚴禁範圍內，但以租賃為目的的房屋可以出現在集體建設用地上，並進行社會化出租。
除了為集體土地供應租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業企業感到興奮的便是REITs破局。
REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進行REITs的試點工作。
2017年10月，新派公寓首隻“類REITs”——新派公寓權益型房託資產支持專項計劃在深交所正式綜合交易平臺掛牌轉讓，其以位於北京市朝陽區百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業為底層資產，計劃總規模2.7億元，期限為5年，這標誌著我國第一隻租賃類REITs誕生。同月，首隻央企租賃類REITs——中聯前海開源—保利地產(13.080, -0.99, -7.04%)租賃住房一號資產支持專項計劃獲上交所審議通過，總規模50億元，採用儲架、分期發行機制，以保利地產自持的優質租賃住房為底層資產。
租金上漲背後：租賃市場也存在結構不合理
現象：房租漲了
在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化住房租賃企業紛紛擴大經營規模。資本與企業不斷入局，同時也引發了人們對房租不斷上漲的擔憂。
北京整體的房租水平在過去一年中表現如何呢?
情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。
除了京滬兩座城市，根據諸葛找房的統計數字，在2017年5月至2018年5月這一週期內，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口淨流入城市的房租單價(元/月/平方米)也都出現了幅度不同的上漲。
除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。
措施：“控租金”與“穩房價”並重，房租也需要被調控
房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的?
她認為，長租公寓與小業主持有的民宅不是一類產品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套服務讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務，理應獲得價格上的認可。“另外規模化的長租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分攤到租金中，但目前的水平還是基本反映了供需關係的變化。”
然而也有分析認為，鼓勵租購併舉根本目的在於讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現“住有所居”的一項靠譜選擇。
房租上漲過快的現象也引起了決策層的關注。
就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負責同志之後，印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，其中提出，“堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責任時也提出了兩項，即穩房價、控租金。
市場自我調節：“長租公寓”之後，“藍領公寓”將出場
與房屋買賣價格相比，房租價格應該比較單純地體現了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，宏觀調控政策需要對其進行干預嗎?又該如何“控租金”?
類似的業務模式也受到新派公寓創始人王戈宏的認同，他認為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房，或是商業、辦公類項目，或是廢棄的工業用房，或是尚未開發的工業用地，國企可將這部分存量房改造為租賃住房，並交給專業的長租公寓品牌來運營。“租金的上漲並不違背國家政策的初衷，既然買賣市場上有保障性住房，租賃市場上同樣也應有保障性產品由政府提供。”
而類似於職工宿舍的租賃產品近來也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發佈《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，要求“藍領公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少於4平方米，且每個居住房間的居住人數不應超過8人。此前，北京對於出租房屋有過“人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規實現了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。“我們希望鼓勵‘藍領公寓’發展的政策多多出臺，這有利於商業化機構打造更偏剛需，面向中低收入群體的產品。”金喆說。
租賃企業負責人暢談成本與盈利
短期盈利不現實
租購併舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業並沒有實現盈利。
提到租賃企業的盈利空間，租售比這個數字是繞不開的話題，中國目前極低的租售比被屢次用來佐證中國的租賃行業“無利可圖”。
鄧迪曾分析說：“目前北京整體租售比已經達到1:845，遠超過國際公認的1：200～300的合理範圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經濟發達國家某地區樓市運行是否良好的指標之一，中國正處於城市化進程高速發展的階段，距離發達國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準。”
熊林說：“長租公寓是需要長期投入、重運營的行業，自如從2011年成立以來只在北京實現了微利。”
在熊林看來，長租公寓若想要盈利，需先過三道關：服務關、規模關和增值關。“如果服務能力不過關，規模的盲目擴張反而是災難性的，房源越多虧得越大。”而他對“規模關”設置的數字是總數100萬間，單體城市20萬間。以自如為例，截至目前擁有房源總數60萬間，“我們也還在成長之中。”達到100萬間後，還有“增值關”要過，到這一關才能談對租客的社交、郊遊以及各種活動等內容能否帶來升值空間。增值關過了才能盈利。按照他的說法，從前期佈局到實現盈利，長租公寓是極其漫長的過程，“沒有深耕精神就不要做了，也不要在融資後就拿著一麻袋錢去要項目，顯得‘我們有錢了’，只有錢是得不到好項目的，要保持冷靜，並且做好長期運營的打算，通過長租掙快錢然後迅速抽身離開是不可能的。”
目前，長租公寓企業如新派、魔方和自如等發行了資產證券化產品。有業內人士分析稱，發行資產證券化產品的前提是租賃企業或其持有的物業本身有較高的收益和增值空間，否則即便發行也會因為達不到收益預期而無人問津，“在中國目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”
購買資產證券化產品的投資者需要見到收益，發行REITs和ABS的企業也需要給投資者信心，如此一來，是否與廣大租客希望租金維持在較低水平的期望成了一對矛盾?
租賃行業的現狀：有喜有憂
互聯網的流量經營思維成了目前長租公寓品牌針對年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們在社交、生活方面的需求出發定製各類周邊配套服務和衍生產品，如沙龍、郊遊、聚會等，提高租客黏性，同時也讓他們享受到一定的生活品質。
不過增值服務也是一項成本消耗。“我們目前提供的服務，如出遊等都是免費的，只是名額有限，目前採取抽籤的方式進行，未來也許會考慮向租客收費。”前述長租公寓企業工作人員說。
對於增值服務也有持不同觀點的，如王戈宏就認為其超出長租公寓本質屬性，屬於居住價值之外的服務類型，不利於降低營運成本。他以酒店做類比，“以五星級酒店為例，游泳場、健身房和其他配套其實都不掙錢，酒店靠此類配套來拉高房價;反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，只保留單純的居住屬性，於是節省了成本。用提供增值服務的辦法吸引租客，我並不看好。”
熊林則認為，長租行業在未來的分工會非常明確，不會出現一家通吃的情況，“即便租客住在這裡，他就一定要使用你的服務嗎?社會上其實有更專業的機構來提供相同的服務，我認為還是應該做各自專業領域內的事，至少現階段不能對增值服務的收益有不切實際的預期。”
除了增值服務外，長租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式(租下或持有一整棟物業)和分散式(從小業主手中租得房屋再轉租給租客)。
集中式公寓租下的幾乎都是商業、辦公類項目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現實情況。“相比於出租給長租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對業主的吸引力會更大，此外並不是所有商業、辦公類項目都適合包租給長租公寓，擁有合適的規模、樓層、房屋數量，以及交通條件的項目屈指可數，隨著長租公寓品牌越來越多，可以租到的物業一定越來越搶手。”前述長租公寓企業工作人員說。而分散式的營運也要考慮較長的管理半徑問題，集中式公寓4個人就可以管理的空間，分散式需要更多人手。因此兩者的經營成本都不低。
王戈宏也認同“大房東”“坐地起價”的可能性：“二房東”是最不樂觀的，如果品牌輸出叫輕資產，資產收購叫重資產，二房東屬於“不輕不重”，包租模式對資金的需求是巨大的。
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