一二線剛需迎來購房窗口期
三四線調整將大大延遲
文／研究員 楊科偉、俞倩倩
近日，上海、西安、長沙、貴陽、青島、杭州等多城市加碼調控，普遍暫停企業購買商品住房，同時也對“離婚買房”、“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”。而與此同時，市場又傳言三四線城市的棚改貨幣化安置項目的合同審批權限上收至國開行總行，安置方式也將以實物安置為主，在三四線市場前期啟動“漲價去庫存”中起到重要激發作用的貨幣化安置逐漸淡出。針對不同能級市場的兩種操作，在連續降準的背景下，不同能級城市的“因城施政”否達到預期效果？
01
一、二線城市以“控房價”加碼“四限”
精細化限購“查漏補缺”
當前，熱點二線城市的調控仍以“控房價”為核心，在原有的“四限”的基礎上逐步細化，保障剛性購房需求，遏制投機炒房，促進房地產平穩健康發展。從近日出臺政策的城市和新政力度看，不難發現：
依據各城市的市場熱度情況，調控的方式、力度也存在顯著差異，“因城施政”思路更為清晰。 西安、貴陽此前均被中央“約談”，貴陽房價已經得到了有效控制，因而政策調控的力度也相對較輕，主要在於規範市場，通過集中巡查項目，停業整頓散佈漲價信息、首付貸、違規認籌等行為，達到“敲山震虎”目的。
針對房價上漲過快的城市，政府在不斷加碼調控做到“亡羊補牢”。青島、長沙、西安5月商品住宅銷售價格環比增幅均超1.5%，位於31城前列，政策的力度也相應較大。青島高新區提出搖號新規，將限購範圍從“自然人”調整為“家庭”，長沙則是將二套房首付比例調整到不低於60%，並暫停企業在限購區域內購買商品住房，同時拉長“限售”年限到5年。
目前，政策已經精細化到“無孔不入”，逐個堵死“離婚買房”、“企業買房”、“先落戶再購房”等炒房的政策漏洞。如長沙政府已明確出臺了未成年人不得單獨購買商品住房。落戶學校集體戶口的在校大學生，不得在限購區域內購買商品住房。夫妻離異後，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。上海、西安、長沙、杭州等都暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。
02
三四線城市棚改貨幣化安置收緊
難改短期整體市場高熱走勢
針對三四線城市的棚改貨幣化安置，只是國開行總行回收合同審批權限，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。
我們認為，此時的“收緊”也在情理之中，一方面，諸多城市市場已經從“去庫存”進入到現在的“補庫存”境地，刺激性措施有必要退坡淡出；另一方面，對地方政府而言，推動貨幣化安置的能動性也大不如前，三四線的樓市市場已然回暖，去庫存效果顯著，供需兩旺，棚改貨幣化安置作為催化劑的階段性任務已經完成，沒有必要繼續擴大地方政府負債水平，以實物安置的模式有效的將拆遷戶的購房需求從存量市場遷移到增量市場，大量新建商品住宅也會促進本地固定資產投資額的穩步提升和GDP的持續增長。
而本輪三四線市場的持續火熱是多方面綜合作用的結果，棚改貨幣化安置只是在打破三四線市場“一潭死水”僵局的開始起到激活器的作用，並不是市場持續高熱的核心動因。既有地方政府市場供應的主動調整，也有居民購買能力持續積累的支持，既有當地的存量自住需求，也有持續資產荒背景下的一二線資金需求外溢，以及大量外出工人人口迴流帶來的返鄉置業投資需求。而這一系列推動因素尚未發生本質改變，所以即便棚改貨幣化安置規模縮減，也不會即刻對三四線城市市場高熱走勢造成“釜底抽薪”的影響。
綜合而言，持續降準的大背景下，“資產荒”的程度只會有增無減，結合不同能級城市的差異化調控，我們不難得出以下結論：首先是一、二線剛需客群將迎來難得的購房窗口期，“降準”、“限購堵漏”、“剛需優先”等政策都給足了空間；其次是三四線的市場熱度將維持較長的時間，調整會比預期大大延遲。不得不說，在核心一、二線提升購房門檻後，加劇的“資產荒”會倒逼資金繼續流入政策寬鬆的三四線城市，雖然貨幣化安置已經收緊，但在外部資金的湧入下，供不應求的市場格局必然使房價面臨較大的上行壓力。
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