這些年，隨著城市規劃進程的加快，只見那高樓起。與此同時，歷史悠久的老房子卻越來越少。
當那些承載了幾代人記憶的老房子面臨拆遷時，房主除了承受失去老房子的失落感，還可能遭遇拆遷糾紛。這不，馬女士就遇上這麼一檔子事兒。來到北京市在明律師事務所求助。
馬女士的煩惱
馬女士家裡有座祖上留下的老房子，位於在海淀區西直門外，建於民國時期。房子最初有11間，文革時期上交給了國家。1983年，國家落實政策返還了11間，但是已經被拆除了5間。
馬女士手裡還保留著有1983年落實私房政策返還時的證明文件，還有民國時蓋房修房的手續。關於房產證手續，房子只有1951年北京市的土地房產所有證。據馬女士介紹，由於她的父親生前經濟比較困難，後來一直沒有為這些房子辦理新的房產證。
馬女士居住期間，看到房子實在太老，在維修房屋的時候將拆除的5間房屋進行了重建。在她看來，這11間房子本來就是屬於自己家的合法房產。但讓馬女士沒想到的是，遇到拆遷時，自己的房子竟然不被認可。
在拆遷過程中，城管局以房屋沒有取得建設工程規劃許可證為由認定房屋為違法建設，並在2017年8月23日對房屋進行了強制拆除。
證明老房子是屬於自己的，這是馬女士面臨的難題。
歷史遺留問題房屋被“以拆違代拆遷”
馬女士的房子是一個很典型的歷史遺留問題房屋。
老房子系祖輩留下，經歷了文革沒收和發還，加上當時房屋登記部門工作人員的不充分履職行為等多種原因，導致老房子沒有辦理正式的房屋產權登記。這種存在特殊的歷史原因的無產權登記房子，通常被認定為歷史遺留問題房屋。
北京在明律師事務所資深拆遷律師段福惠認為，這類房子不能以簡單的沒有建設工程規劃許可證就認定為違法建設並拆除。但現實中，這類房屋在拆遷中不被認可，特別是老房子重建後，更加不被拆遷辦認可。
比如，馬家房屋。因為曾被重建過，城管局搬出了《城市規劃法》，稱馬家房屋違建。但事實上，馬家房屋是在自家原有院落內建設的，用於自家人居住，沒有超出原有的規劃範圍，沒有改變規劃用途，存在已經幾十年。從時間上看，《城鄉規劃法》於2008年實施，而馬家的房屋是在其實施之前建設的，所以，並不能按照此法律判定違建。
馬家的房屋沒能逃過被強拆的厄運。就在相關拆遷單位已經向馬女士家下發了拆遷補償及簽約方面的通知，但馬家尚未簽訂補償協議之前，城管局以違法建設的名義強制拆除房屋。
生活中，這樣“以拆違代拆遷”的事例很多，這也是很多歷史遺留問題房屋的命運。面對這樣的局面，咋破？
“三步走”維權策略破局
針對馬女士的情況，在明律師通過“三步走”策略，成功打開了維權大門。
第一階段：申請閱卷
申請閱卷，通過閱卷得到更全面的信息，才能夠更好地把控案件的走向。
第二階段：發出代理意見
代理意見包括了三方面觀點：
第一：城管局所認定的基本事實錯誤。
涉案房屋屬於歷史遺留問題房屋，不能以簡單的沒有建設工程規劃許可證就認定為違法建設並拆除。
第二：城管局實施強制拆除行為程序上嚴重違法。
沒有履行告知程序：城管局在實施拆除行為之前，並未製作責令限期改正的相關文書，未製作責令限期拆除的文書，未履行強拆前催告等程序。
沒有提交現場證據材料： 城管局並未提交任何關於強拆實施現場的證據材料，無法證明其合法實施了強制拆除。
後續事宜處理不當： 城管局應當製作符合法律要求的行政處罰決定書並送達於相對人，在作出行政處罰決定前要進行全面、客觀、公正的調查，聽取相對人陳述和申辯，必要情況下還應舉行聽證等等。
第三：涉案房屋所在區域涉及拆遷，城管局拆除涉案房屋有濫用職權介入拆遷的嫌疑。
相關拆遷單位已經向馬女士家下發了拆遷補償及簽約方面的通知，只是馬家尚未簽訂補償協議。城管局在此期間以違法建設的名義強制拆除房屋，“以拆違代拆遷”，濫用行政職權介入拆遷工作。當地沒有建房手續的不只馬女士一家，城管局只拆除馬女士家房屋的行為也有選擇性執法之嫌。
第三階段：申請人的複議請求終獲支持
最終，海淀區政府認定，城管局未履行相關程序便將馬家的房屋予以拆除，系違反法定程序，並作出了確認城管局對涉案房屋的拆除行為違法的複議決定。
作者丨在明律師
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